全國一半以上的可負(fù)擔(dān)住房是根據(jù)1986年制定的聯(lián)邦計劃"低收入住房稅收抵免"(Low-Income Housing Tax Credit，LIHTC)所建造，它為開發(fā)商提供抵稅，以保持較低廉的租金，自實(shí)施以來已建造360萬套住房。但隨著30年期限到來，未來五年內(nèi)全美將多達(dá)22萬3000套這類住房可能消失，受惠民眾面臨租金翻倍的重?fù)?dān)，各州也推出不同政策照顧租戶。
美聯(lián)社報導(dǎo)，這類住房通常期限至少30年，大部分興建于90年代。有些住房可以通過其他聯(lián)邦政府或州補(bǔ)貼，甚至房東網(wǎng)開一面、仁慈地不漲租來維持可負(fù)擔(dān)性。加州、科羅拉多州、紐約州等州通過各種措施努力保持低成本。地方政府和非營利組織可以買下到期的公寓，并應(yīng)用新的稅收抵免，或者租戶可以組織起來，迫使房東和城市官員采取行動。
加州財務(wù)長馬世云(Fiona Ma)2019年上任時，她努力將這些到期住房導(dǎo)向給致力于可負(fù)擔(dān)住房的開發(fā)商，而非一入手就急著賣出的開發(fā)商。在加州，房東必須在到期之前通知州和地方政府以及租戶，接著住房組織、非營利組織以及州或地方政府首先考慮購買該房產(chǎn)，以保持其負(fù)擔(dān)性；即將到期的開發(fā)案也將優(yōu)先獲得新的稅收抵免。
州政府基本上還要求所有LIHTC申請人都需有居住或管理過可負(fù)擔(dān)住房的經(jīng)驗(yàn)，這在某種程度上剔除那些對長期可負(fù)擔(dān)住房不感興趣的人。
一些州未將期限延長到30年以上而采其它措施，如科州擁有約8萬套LIHTC住房，今年通過一項法律賦予地方政府優(yōu)先購買權(quán)，希望保留4400套在未來六年內(nèi)到期的單元，該法還要求房東在LIHTC到期前兩年提前通知地方和州政府；該州的住房機(jī)構(gòu)與全州各地團(tuán)體合作，并設(shè)有基金提供協(xié)助。
盡管如此，目前還不清楚科州乃至全國有多少LIHTC住房即將到期或可以保留，因準(zhǔn)確核算需要詳細(xì)分類市、州和聯(lián)邦補(bǔ)貼，而每項補(bǔ)貼都有各自的負(fù)擔(dān)能力要求和結(jié)束日期。也有人擔(dān)心若各州公布即將到期的LIHTC住房，就會引來大批只想營利的買家。?
受近期抵押貸款利率下降和美聯(lián)儲預(yù)期降息的影響，房地產(chǎn)市場今年秋季將迎來動態(tài)變化。這對想要把握市場時機(jī)的買家和賣家來說都是挑戰(zhàn)。以下是未來幾個月購房者和賣家可以期待的情況：
抵押貸款利率：正在下降，但前途坎坷
30年期固定利率抵押貸款利率最近已降至6.5%，較去年10月7.8% 的峰值大幅下降。這一下降導(dǎo)致自2020年以來每月抵押貸款還款額首次同比下降，這對一直難以負(fù)擔(dān)得起購房費(fèi)用的潛在購房者來說是一個可喜的緩解。 然而，抵押貸款利率的下降也伴隨著一個警告。短期內(nèi)利率不太可能大幅下降，因?yàn)榻鹑谑袌鲆呀?jīng)消化了未來聯(lián)邦基金利率下降的預(yù)期。人們普遍預(yù)計美聯(lián)儲將在9月18日即將召開的會議上開始降息。雖然這在理論上應(yīng)該會進(jìn)一步降低抵押貸款利率，但降息的規(guī)模和速度將取決于即將公布的有關(guān)勞動力市場實(shí)力的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。美聯(lián)儲主席杰羅姆·鮑威爾表示，降息時機(jī)已到，美聯(lián)儲準(zhǔn)備根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)整政策。如果勞動力市場數(shù)據(jù)顯示繼續(xù)走強(qiáng)，美聯(lián)儲可能會選擇更漸進(jìn)地降息，這可能導(dǎo)致抵押貸款利率在秋季小幅上升。另一方面，如果勞動力市場疲軟，我們可能會看到更激進(jìn)的降息，從而進(jìn)一步壓低抵押貸款利率。
對于買家和賣家來說，關(guān)鍵的一點(diǎn)是要隨時了解最新情況。隨著經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的不斷涌現(xiàn)，抵押貸款利率的下降之路可能會充滿坎坷，而美聯(lián)儲的行動將在決定抵押貸款利率的走向方面發(fā)揮重要作用。?
房屋賣家：戰(zhàn)略定價是關(guān)鍵
另一方面，房屋賣家面臨著一系列不同的挑戰(zhàn)。秋季市場通常較為疲軟，考慮到買家的猶豫，降價的可能性正在增加。為了避免降價，從一開始就合理定價至關(guān)重要。在當(dāng)前環(huán)境下，定價過高可能會導(dǎo)致上市時間延長并最終降價，這可能會損害您的整體回報。
盡管存在這些挑戰(zhàn)，但對賣家來說仍有好消息。庫存仍然相對較低，價格合理、理想的房屋仍然吸引著多個報價。在庫存緊張的市場尤其如此。如果賣家能很好地展示自己的房屋，并給出有競爭力的價格，他們?nèi)匀豢梢云诖I家的強(qiáng)烈興趣。
賣家應(yīng)考慮的另一個因素是買方經(jīng)紀(jì)人報酬在談判過程中的作用。現(xiàn)在買方經(jīng)紀(jì)人報酬不再由賣家設(shè)定，賣家收到的報價可能對買方經(jīng)紀(jì)人報酬有獨(dú)特或新穎的規(guī)定。?
保持了解
今年秋季，隨著房地產(chǎn)市場對不斷變化的經(jīng)濟(jì)狀況做出反應(yīng)，購房者和賣家都需要保持敏捷，并做好迅速采取行動的準(zhǔn)備。對于買家來說，這可能意味著在競爭加劇之前抓住機(jī)會，或在有優(yōu)惠抵押貸款利率時鎖定這些利率。對于賣家來說，這意味著從一開始就合理定價房屋，并愿意就買方經(jīng)紀(jì)人的報酬進(jìn)行談判。在不確定的市場中，那些隨時了解情況并制定戰(zhàn)略計劃的人最有可能取得成功。?
