全美房產買賣在過去的一周因新政策的生效發生巨大的變動。而在房價高昂、競爭激烈的的灣區，買賣雙方都在觀察新政帶來的實質影響。
行業從業者分析，在加州激烈的房市上，買家的籌碼本來就很少，相互競爭激烈，預測新規不會降低房價。市面上的房產總量、貸款利率等都是影響房價更重要的因素。
剛過去的17日，美國房產經紀人協會（The National Association of Realtors）正式開始實行新政，將極大影響買房經紀人得到的傭金。
按照過去的規則和習慣，絕大多數的房產交易，賣方將承擔買賣雙方經紀人的傭金，傭金支出往往也被算入賣方期望的房產售價中。當房產被錄入數據庫后后，經紀人就可以看到可能得到的傭金收入。
而對于買方，經紀人的服務可理解為"免費的’，即買房者除支付房價外，無需支付經紀人的傭金費用。
但是一宗訴訟徹底改變了這一傳統。密蘇里州的賣家團體在訴訟書中表示，賣方承擔雙方經紀人傭金的規則違反了反壟斷法。而美國房產經紀人協會同意進行和解，改變傭金制度。
灣區房產經紀人埃德沃茲（Nikki Edwards）形容這一改變，是美國房地產業近200年來最大的變革。
但她認為，在房市競爭激烈的北加州，這一改變不會使房價大幅度下降，即便是可負擔住房也同樣不會改變。但購房的流程將發生改變。曾經買方經紀人在提供咨詢服務時，無需與購房者簽訂任何形式的合同，也不會提前收取咨詢費用。但這不意味著這是"無償服務"，在交易達成后，買方經紀人可分享賣方所支付的傭金。
而新規生效后，買家需要與經紀人簽訂一份紙質合同，確定經紀人是否是獨家、傭金比例、提供服務時間、區域等條款。舊金山房產經紀人協會前主席麥爾塔（Vince Malta）表示，合同期限可以是幾個月、也可以是僅代表一套房，雙方都需要簽字同意。
新規賦予了購房者決定如何支付經紀人的服務費用，可以是傳統的房價比例制、或是定價、按小時計算等。經紀人也可根據購房者開出的條件，接受或不接受。
舊金山華人房產經紀人王女士告訴本報，絕大部分的房產仲介公司已經提前踐行新規，即要求客戶在接受經紀人服務前簽訂合同，通常代理時間為3個月。但她認為這并不意味著購房者需要開始支付自己經紀人的費用。
王女士表示，傭金制度已經成為行業的習慣和傳統。新規剛剛生效，在短時間內灣區仍會沿用傳統，即賣方支付雙方的經紀人傭金。她說："截止目前，還沒有遇到有賣家不愿支付買方經紀人傭金的案例。"
她補充，買家也有多種方式應對新政：即在購房要約書中要求賣家支付雙方傭金；在要約書中寫明，出價包含買方經紀人傭金，在交易成功后需返給買方經紀人；與賣家協商支付傭金的比例；降低出價，預留傭金的款項。
麥爾塔表示，舊金山是一個復雜的房市。多數房產經紀人需要投入大量的時間和精力，幫助購房者完成買賣。為了交易成功，購房者也往往會選擇一名獨家、全職的經紀人進行合作，經紀人也希望能夠獲得適當的報酬。
她表示，所謂"折扣代理"經紀人早已存在。這些平臺或網站收取統一的費用，只負責起草一份購房要約書。"但一個有實力、可挑選客戶的房產經紀人，可能不會接受試圖討價還價的客戶。"?
在美國賣房超輕松，學會這9個方法就夠了！
在如今的市場，買家有了更多議價的主動權，導致賣家們都開始感到焦慮。如何以心理價位順利賣出房產，已成為許多賣家要考慮的問題。下面這9個有效策略，可以幫助到賣家在這種市場環境下成功賣出房屋。?
01.選擇合適的上市時間
季節性因素：春季和夏季通常是房地產市場的旺季，買家活動較為活躍，競爭較大，房價也較高。市場分析：了解當地市場的供需關系，選擇市場需求高、供應量低的時機掛牌銷售。
?02.準備房屋
房屋修繕：確保房屋的基礎設施完好，如屋頂、水電系統、暖通空調等。修補任何破損、裂縫或滲漏問題。提升房屋外觀：打理庭院，修剪草坪，增加綠植，改善房屋外觀。清理房屋外部，重新油漆門窗和外墻，提升吸引力。室內裝修和布置：清理雜物，確保房間整潔。適當進行小規模裝修，如刷墻、更換燈具、升級廚房和浴室設施。使用中性色調和現代化裝飾，讓房屋看起來更吸引人。
?03.定價策略
市場調研：研究附近類似房屋的銷售情況和價格，了解市場行情。專業評估：聘請專業評估師對房屋進行估價，確保定價合理。靈活定價：考慮設置一個有競爭力的初始價格，吸引更多買家。根據市場反饋，靈活調整價格，確保房屋在合理時間內售出。?
04.高質量的營銷
專業攝影：請專業攝影師拍攝房屋照片，突出房屋的優點和亮點。虛擬導覽：提供虛擬導覽視頻，讓潛在買家可以在線參觀房屋。線上推廣：在多個房地產網站和社交媒體平臺上發布房源信息，擴大曝光度。傳統廣告：利用傳統廣告方式，如報紙、房產雜志和戶外廣告，吸引本地買家。
?05.靈活的看房時間
Open House：舉辦Open House，吸引更多買家前來參觀。靈活安排：提供靈活的看房時間，盡量滿足潛在買家的時間需求，包括周末和晚上。?
06.選擇合適的房地產經紀人
專業素質：選擇經驗豐富、口碑良好的房地產經紀人。市場知識：確保經紀人熟悉當地市場，能提供專業建議和服務。溝通能力：經紀人應具備良好的溝通能力，能有效與買家溝通，促成交易。?
07.談判技巧
準備資料：準備好房屋的所有相關文件，如產權證明、維修記錄、改造許可證等。靈活應對：在談判中保持靈活，可以在價格、交房日期和附帶條件上做出適當讓步。專業支持：在談判過程中，依靠房地產經紀人和律師的專業建議，確保自身利益。
?08.Offer選擇
多重考慮：如果賣家收到多個Offer，不應僅根據出價高低選擇，還應關注Offer的穩定性。全現金Offer和帶有較少Contingency退出條款的Offer，通常比普通貸款Offer更穩定。綜合評估：賣家應綜合評估價格和Offer的穩定性，與買家談判，爭取更干凈的條款，以保障自身權益。?
09.選擇有保障的賣房服務
全程服務：賣家可以選擇附帶額外保障的賣房服務，提供一站式的房屋出售服務，包括上市前的準備、拍照、房源宣傳、與買家的溝通以及過戶手續。確保銷售：在必要時快速啟動相應保障措施，確保房屋能順利出售，讓賣家更安心
