盡管美國房地產市場近期增加了不少房源，但房價仍然堅挺。根據美國人口普查局和全美房地產經紀人協會（NAR）的數據，目前新房庫存已達到自2008年次貸危機以來的最高點，同時現房供應量也達到近四年的最高水平。
根據美國住房與城市發展部（HUD）的統計，新房和現房的供應量都在上升。6月份的庫存量為4.7個月，創下2016年6月以來的新高。這意味著，以當前的銷售速度，市場上所有待售房源需要4.7個月才能售出。然而，房價卻沒有隨著供應的增加而下降。
供應增加但房價仍堅挺的原因
疫情期間，美國房地產市場的房屋供應量降至歷史低點，僅能維持2個月的銷售。如今，盡管房價和利率高企，供應量開始回升。HUD數據顯示，新房供應量需要9.3個月才能售出，而現房供應量則為4.1個月。
這一變化主要體現在新房市場，而現房市場的供應量則變化不大。全美住宅建筑商協會（NAHB）數據顯示，新房占總庫存的30%，是歷史份額的兩倍。過去幾年的抵押貸款利率劇烈波動導致了這一現象。根據房地美（Freddie Mac）的數據，2021年30年期固定利率抵押貸款的最低點為2.65%，而到2023年11月達到了7.76%的歷史高點，目前的利率為6.78%。
長榮地產（Evergreen Properties）的副總經理陳宏明指出，高利率使得許多潛在買家因為需承擔較高的月供而推遲購房決定。盡管新房市場的供應有所增加，但價格漲幅仍然有限。
房價與供應量的差異
根據NAR的數據，新房價格已橫盤一年，而現房價格同比上漲了4.1%。在現房市場上，價格在10萬到50萬美元區間的房源最受歡迎，但供應量不足以滿足需求。盡管低價房源的供應增加了19%，其供應量仍然僅為2.7個月；而100萬美元以上的房源供應量增長僅為5%，但供應量達4.2個月。低價房屋的競爭依然激烈，這使得買家之間的競爭加劇，推動了房價的上漲。
陳宏明表示，雖然市場上房源增加，但銷售也在增加，平均房屋的市場停留時間減少了7%。這表明目前市場的供需關系仍偏向賣方。
下半年的市場趨勢
盡管創紀錄的高房價和購房利率使得美國新房和現房銷售量未達預期，市場出現了一些變化。6月份新房銷售下降了0.6%，現房銷售則下降了5.4%，這是現房銷售連續第四個月下滑。
NAR首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）表示：“雖然庫存增加，但銷售量并未顯著上升。我們可能正在從賣方市場轉向平衡市場，甚至是買方市場。”
展望下半年，陳宏明認為，買家和賣家重新進入市場。如果美聯儲采取降息措施，將對市場產生積極影響。豪登預計，隨著美聯儲可能降息，抵押貸款利率將進一步下降，這將支持銷售并可能導致房價回軟。
然而，房價是否會大幅下跌仍不確定。盡管利率下降可能改善購房負擔能力，但房價仍保持在較高水平。新房供應量是否能維持目前的增速也是一個待解的問題。桑坦德資本市場公司（Santander Capital Markets）的首席美國經濟學家斯坦利（Stephen Stanley）指出，雖然建筑商希望需求強勁，但房價上漲和抵押貸款利率反彈可能影響了買家的購買力，導致購房需求惡化。獨棟住宅的新開工量已經連續四個月下降，這是自2018年以來最長的一次。
從 Open House 到獲得抵押貸款再到 Closing Day，購房是一個復雜而艱巨的過程。如果購房者希望在買房過程中保持清醒的頭腦并保持現實的期望，那么他們應該考慮放棄以下幾個買房誤區。
01.始終支付20%的首付
隨著房價上漲，目前購房者很難積累到 20% 的現金首付。
好消息是，通?？梢杂幂^少的預付款獲得夢想的房子；然而，不利的一面是，必須購買至少幾年的私人抵押貸款保險或政府保險。
預先警告：此保險將每月增加數百美元的抵押貸款付款。
02.僅選擇30年期固定抵押貸款
父母那一輩的住房貸款可能有 30 年的固定期限，他們甚至可能已經在房子里住了足夠長的時間來還清貸款。但最近，其他選擇越來越受歡迎，購房者可能會發現 15 年甚至 7 年期貸款的真正優勢，以及低得多的利率。
買房時一定要探索所有抵押貸款選擇，并與銀行家或財務顧問討論決定。
03.現金買家總是贏家
當然， 賣家喜歡接受大筆現金，因為這樣不必與需要貸款的買家打交道。但全現金報價并不能保證獲勝，愿意出價高于全現金出價的購房者肯定有很大機會獲得房子。
04.房地產始終是安全的投資
在 2008 年的房地產崩盤期間，許多房主親身了解了投資房地產的風險 。然而，此后房價開始反彈，大量年輕買家進入市場。
盡管如此，在買房的過程中，請記住，有漲肯定就有跌。
05.在最好的社區買最差的房子
在高價社區中尋找低價的策略并不總是最好的策略。
如果使房子適合居住的成本非常高，或者它有太多無法修復的缺點（例如，如果它位于州際公路或嘈雜的商業區旁邊），那么房子可能也不適合，雖然很便宜。
06.房屋檢查是可選的
很多時候，缺乏經驗的買家會同意放棄檢查，急于達成交易。
千萬不要上當！跳過檢查幾乎就是一個錯誤。檢查不僅僅是一種形式，它是減緩購買過程、在完成銷售之前發現房屋的主要問題以及找到協商最終價格的好方法。不要忽略這個重要的步驟。
07.春天才開始找房子
當然，春季是房地產投資最活躍的時期，因為賣家和買家都在為夏季搬家季節做準備。
不過，無需等到春季才開始尋找房屋。秋季和冬季找房實際上可能會省錢，因為你可能會與更少的潛在買家競爭，這應該會壓低價格。
08.跳過專家自助買房
雖然購房者當然可以在網上找到房源，但他們最好與買家經紀人合作。
買方代理人所做的不僅僅是展示待售商品。他們還提供市場上可比房產的內情，幫助買家遠離有潛在問題的房產，并在談判階段提供指導。
有一位經驗豐富的專業人士在身邊總是一個明智的主意
09.報價一成不變
買方已告訴賣方她愿意支付的費用，并且賣方已接受。雖然雙方都同意了這一提議，但尚未確定。
如果在檢查過程中出現與房屋相關的問題，或者賣方要求異常快速的成交，買方可能可以節省數百甚至數千美元的價格。
10.預批準貸款額度拿不到
在買家開始認真尋找房屋之前，他們可能會通過銀行的資格預審程序來了解可以借多少錢。
但請注意，銀行并不總是披露這個數字的理論值。一旦銀行完成對買家財務狀況的更嚴格審查，它可能會決定提供比原計劃少的貸款，甚至根本不提供貸款。
11.沒孩子的買家無需關注學校
即使沒有學齡兒童的買家在搬到學校排名較差的社區之前也應該三思而后行。
優秀的學區造就了令人趨之若鶩的社區，因此將來準備出售房屋時，下一個買家可能愿意支付溢價進入這里的學區。
所以，在購買之前，花點時間研究一下附近學校的質量。
