了解美國(guó)房地產(chǎn)不僅需要細(xì)看其類型還有位置，我們也需要從總體上把握房地產(chǎn)。接下來我們將一起來了解房地產(chǎn)的特點(diǎn)與投資房產(chǎn)的優(yōu)劣勢(shì)。
投資美國(guó)房地產(chǎn)最大的有利特征是什么？
房地產(chǎn)的一個(gè)有利特征是，它能產(chǎn)生相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)，即收入與房產(chǎn)增值。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)有一種類似債券的債券式的成分，它會(huì)帶給我們定期的穩(wěn)定的收入，但同時(shí)還它有類似于股票的成分，價(jià)值可能會(huì)受到相關(guān)事件帶來的波動(dòng)。例如亞馬遜總部入駐西雅圖，極大地推高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。而且，就像你長(zhǎng)期持有的所有證券一樣，買房者更希望價(jià)值上漲的次數(shù)比下降的次數(shù)多，所以在投資初期就需要對(duì)所投資的房產(chǎn)有一個(gè)總體的認(rèn)知。
收入
房地產(chǎn)的收益與從租戶那收取的租金直接掛鉤，其中還需要減去經(jīng)營(yíng)物業(yè)的成本和抵押貸款或融資需要支付的利息。所以，你可以看到保持你的房產(chǎn)完整，保持租戶入住率是多么重要。如果你失去了太多的租戶，或者入住率始終偏低，那么有可能就難以支付物業(yè)營(yíng)運(yùn)成本。在很大程度上，房產(chǎn)的租用率完全取決于租賃市場(chǎng)的需求——也就是說，租賃市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)的需求決定了你房屋的租用情況。在供應(yīng)過剩或需求不足的市場(chǎng)中，你將不得不收取較低的租金，來提高你的房產(chǎn)在整個(gè)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。同樣的，如果你降低了你的租金，你的租金收入也會(huì)隨之減少。
房產(chǎn)增值
美國(guó)房地產(chǎn)的資本增值是經(jīng)過財(cái)產(chǎn)評(píng)估而決定的。如果評(píng)估師認(rèn)為你的房產(chǎn)可以賣出比你買進(jìn)時(shí)更多的價(jià)格，那么你便取得了積極可觀的資本回報(bào)。評(píng)估師在估計(jì)你的房產(chǎn)時(shí)往往會(huì)將從前的交易作為參照，因此資本回報(bào)與投資銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)直接相關(guān)。投資市場(chǎng)主要受投資產(chǎn)品供給和需求的影響。
總之，房地產(chǎn)收益的波動(dòng)大部分來自于回報(bào)的房產(chǎn)資本增值部分。當(dāng)收入回報(bào)趨于穩(wěn)定，資本回報(bào)波動(dòng)就會(huì)變得更大。因此總回報(bào)的波動(dòng)性便介于兩者之間。
雖然佛羅里達(dá)每年能吸參數(shù)百萬游客到訪，這里天氣宜人、娛樂項(xiàng)目也很多。但對(duì)于一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，在這里買房還是要非常謹(jǐn)慎的！
作為Aaron Kirman Group房產(chǎn)部門主管，Yawar Charlie在加州和佛羅里達(dá)州都有大量的客戶。據(jù)他表示，投資房地產(chǎn)不僅僅要看陽(yáng)光和棕櫚樹，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、增長(zhǎng)潛力和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)才是最重要的。
“雖然佛羅里達(dá)很吸引人居住，但你應(yīng)該重新考慮買房這件事，至少是在某些城市”。
Yawar Charlie列出了佛州的幾個(gè)城市，建議大家未來五年內(nèi)最好不要在這里買房，比如Daytona Beach和Ocala。這兩個(gè)城市犯罪率比較高，且后者還受到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢和設(shè)施有限的阻礙。
1.Miami Beach：雖然這里有美麗的海灘和充滿魅力的夜生活，但由于海平面上升和發(fā)生颶風(fēng)的頻率增加，風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。房屋保險(xiǎn)成本上漲，房產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值貶值的可能性是存在的。就等于你買了棟很漂亮的房子，可地底下卻埋藏了一顆定時(shí)炸彈。
2.Daytona Beach：這里有超長(zhǎng)的白色沙灘，房?jī)r(jià)也比較低，但它卻在和經(jīng)濟(jì)停滯以及高犯罪率作斗爭(zhēng)。根據(jù)Neighborhood Scout的數(shù)據(jù)，這里的每28個(gè)人中就有一個(gè)人可能成為暴力或財(cái)產(chǎn)犯罪的受害者。
3.Fort Myers：雖然它是很熱門的退休城市，但也面臨著過度開發(fā)和環(huán)境問題，尤其是水質(zhì)問題。而且這座城市的房市并不穩(wěn)定，前景不明朗，就像你買了輛豪車，剛開沒多久就發(fā)現(xiàn)沒油了。
4.Pensacola：風(fēng)景如畫的城市，卻也面臨著就業(yè)增長(zhǎng)有限的問題。此外，Pensacola的犯罪率比佛州其他城市高86%，每33人就有一個(gè)人可能成為暴力或財(cái)產(chǎn)犯罪的受害者。
5.Ocala：與不同規(guī)模的社區(qū)相比，Ocala是美國(guó)犯罪率最高的社區(qū)之一。雖然價(jià)格實(shí)惠，但房市也受到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢和設(shè)施有限的阻礙。這里嚴(yán)重依賴農(nóng)業(yè)，不太穩(wěn)定，在這里買房是無法保證未來的回報(bào)率的。
