雖然佛羅里達(dá)每年能吸參數(shù)百萬游客到訪，這里天氣宜人、娛樂項(xiàng)目也很多。但對(duì)于一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，在這里買房還是要非常謹(jǐn)慎的！
作為Aaron Kirman Group房產(chǎn)部門主管，Yawar Charlie在加州和佛羅里達(dá)州都有大量的客戶。據(jù)他表示，投資房地產(chǎn)不僅僅要看陽光和棕櫚樹，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、增長潛力和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)才是最重要的。
“雖然佛羅里達(dá)很吸引人居住，但你應(yīng)該重新考慮買房這件事，至少是在某些城市”。
Yawar Charlie列出了佛州的幾個(gè)城市，建議大家未來五年內(nèi)最好不要在這里買房，比如Daytona Beach和Ocala。這兩個(gè)城市犯罪率比較高，且后者還受到經(jīng)濟(jì)增長緩慢和設(shè)施有限的阻礙。
1.Miami Beach：雖然這里有美麗的海灘和充滿魅力的夜生活，但由于海平面上升和發(fā)生颶風(fēng)的頻率增加，風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。房屋保險(xiǎn)成本上漲，房產(chǎn)長期價(jià)值貶值的可能性是存在的。就等于你買了棟很漂亮的房子，可地底下卻埋藏了一顆定時(shí)炸彈。
2.Daytona Beach：這里有超長的白色沙灘，房價(jià)也比較低，但它卻在和經(jīng)濟(jì)停滯以及高犯罪率作斗爭(zhēng)。根據(jù)Neighborhood Scout的數(shù)據(jù)，這里的每28個(gè)人中就有一個(gè)人可能成為暴力或財(cái)產(chǎn)犯罪的受害者。
3.Fort Myers：雖然它是很熱門的退休城市，但也面臨著過度開發(fā)和環(huán)境問題，尤其是水質(zhì)問題。而且這座城市的房市并不穩(wěn)定，前景不明朗，就像你買了輛豪車，剛開沒多久就發(fā)現(xiàn)沒油了。
4.Pensacola：風(fēng)景如畫的城市，卻也面臨著就業(yè)增長有限的問題。此外，Pensacola的犯罪率比佛州其他城市高86%，每33人就有一個(gè)人可能成為暴力或財(cái)產(chǎn)犯罪的受害者。
5.Ocala：與不同規(guī)模的社區(qū)相比，Ocala是美國犯罪率最高的社區(qū)之一。雖然價(jià)格實(shí)惠，但房市也受到經(jīng)濟(jì)增長緩慢和設(shè)施有限的阻礙。這里嚴(yán)重依賴農(nóng)業(yè)，不太穩(wěn)定，在這里買房是無法保證未來的回報(bào)率的。
人們通常認(rèn)為,房屋都是不動(dòng)產(chǎn)。只有把房子賣了,才有現(xiàn)金在手。實(shí)際上,擁有房產(chǎn)也可以從房子中拿錢出來用,這就是把不動(dòng)產(chǎn)變成可動(dòng)產(chǎn)。那么,什么樣的房屋才能Cashout(提現(xiàn)金出來用)?房屋凈值是不動(dòng)產(chǎn)變成可動(dòng)產(chǎn)的前提條件。房屋凈值其實(shí)就是指房產(chǎn)價(jià)值減去房貸欠款。
舉例來說,如果一個(gè)房產(chǎn)價(jià)值50萬,沒有欠房貸,那么房產(chǎn)凈值就是50萬。如果房產(chǎn)價(jià)值50萬,業(yè)主欠40萬房貸,那么該房產(chǎn)凈值就是10萬。
將房屋凈值提現(xiàn),是一種貸款形式。大部分銀行會(huì)考慮貸款比例,一般是房屋凈值的75%-80%。舉例來說,如果房產(chǎn)凈值是50萬的話,而最高貸款比率是80%,那最高貸款額度就是40萬。如果房產(chǎn)已經(jīng)有40萬的房貸,而這已經(jīng)是貸款的最高額度了,就無法做凈值貸款的任何一種了。
可以CashOut的房屋貸款有哪些種類?*融資重貸(CashOutRefinanceMortgage)*房屋凈值貸款(HomeEquityLoan)*房屋凈值信用額度(HomeEquityLineofCredit)*反向貸款(ReverseMortgage)以上四種貸款都是可以將房屋提現(xiàn)的貸款方式。其中,第四種是針對(duì)62歲以上老年人使用的一種貸款。
而其他三種,都是沒有年齡限制,所有人都可以享用的。那么,這三種貸款方式有什么區(qū)別呢??圖片融資重貸假設(shè)王先生幾年前買了一處房產(chǎn),現(xiàn)在價(jià)值50萬,當(dāng)時(shí)的貸款利率是6%。現(xiàn)在王先生只有20萬的貸款沒還,而他最近想趁著房貸利率降低,辦理重新貸款,把原來的高利率降下來,同時(shí)還想再借一筆錢給孩子作為上大學(xué)的學(xué)費(fèi)。出于這個(gè)目的,我們建議他采用融資重貸(RefinanceCashOutMortgage)。
融資重貸是重貸的一種,重新貸款就是民眾希望改變?cè)瓉淼馁J款條件,比如降低利率,縮短還款期限,于是辦理一個(gè)重新貸款。
融資重貸不僅可以實(shí)現(xiàn)改變?cè)瓉淼馁J款條件,同時(shí),還能多拿出一筆錢出來用。辦理融資重貸,新的貸款會(huì)把現(xiàn)有的房貸先付清,之后把剩余的貸款額兌現(xiàn)。
因此,來看王先生的案例。王先生目前房屋還有20萬貸款,之前的貸款利率是6%,他想通過重新貸款,把利率降到目前的4.5%,如果他僅僅是這個(gè)目的,他只要辦理一般的重新貸款20萬。但他不僅要降低利率,還想從房屋中拿10萬元出來,作為孩子的大學(xué)學(xué)費(fèi)。這樣他就可以辦理融資重貸,一方面達(dá)到降低利率的目的,同時(shí)他把貸款額提高到30萬,先付清之前的20萬貸款,拿出10萬作為孩子的大學(xué)經(jīng)費(fèi)。
這樣王先生通過融資重貸,達(dá)到了兩個(gè)目的,降低利率,同時(shí)又能變現(xiàn),取出部分現(xiàn)金用于其他用途。?房屋凈值貸款有了之前王先生的例子,就很容易理解房屋凈值貸款。如果王先生對(duì)自己目前的貸款條件很滿意,他不想降低利率,也不想縮短還款期限,只是單純想從房屋凈值中拿一筆錢來作為孩子的大學(xué)學(xué)費(fèi)。那么,他應(yīng)該申請(qǐng)房屋凈值貸款。這樣王先生的房屋上就有兩個(gè)貸款,一個(gè)是之前的貸款,第二個(gè)貸款就是房屋凈值貸款(HomeEquityLoan)。通過辦理房屋凈值貸款,王先生借出了10萬元。
那么,房屋凈值貸款和融資重貸,在申請(qǐng)手續(xù)上是一樣的嗎?一般來說,貸款機(jī)構(gòu)都要審查信用、收入,和正常貸款的手續(xù)是一樣的,也有手續(xù)費(fèi)。但房屋凈值貸款更簡單些。大多數(shù)情況下,房屋凈值貸款是一個(gè)較小的貸款金額,由于貸款金額較小,銀行可能需要更少的步驟,如免去房子的全面評(píng)估。另外,由于貸款金額較小,費(fèi)用會(huì)少一些。房屋凈值貸款利率通常比信用卡貸款或個(gè)人貸款等高利率的借款較低。?圖片房屋凈值信用額度房屋凈值信用額度,也就是HELOC,這種貸款方式在華人社區(qū)中,比房屋凈值貸款更受歡迎。
房屋凈值信用額度是一個(gè)開放性的貸款,是一個(gè)浮動(dòng)利率的信用額,一旦銀行把房屋凈值信用額度批下來,對(duì)貸款者是十分方便好用的,因?yàn)檫@個(gè)信用額度很靈活,如果貸款者沒有使用已批準(zhǔn)額度,貸款者無需付任何利息。就好比一張信用卡,給你一個(gè)信用額度,比如50,000元,你隨意什么時(shí)間拿出多少錢都可以,如果拿出200元,就只要付200元的利息。
貸款期:房屋凈值信用額度通常是30年期,頭10年是提取期,貸款人可以在頭10年提取信用額度。后20年是還款期,如果貸款人在批下信用額度10年中用了額度,貸款者需要在第11至第30年間償還本金與利息。如果貸款人在頭10年過后,沒有任何欠款,該房屋凈值信用額度會(huì)關(guān)閉。
怎樣使用房屋凈值信用額度:當(dāng)貸款人的申請(qǐng)通過后,可以隨時(shí)以寫支票的方法來使用房屋凈值信用額度。
貸款利率:房屋凈值信用額度是浮動(dòng)利率,建議貸款者向貸款機(jī)構(gòu)了解清楚利率浮動(dòng)的依據(jù),未來會(huì)改變多少,什么時(shí)候會(huì)改變。還有要查詢改變的上限。因?yàn)槔适歉?dòng)的,它會(huì)上升或下降,如果需要長時(shí)間來償還信用額度,我們需要考慮利率浮動(dòng)所產(chǎn)生的因素。
付款方式:大部分貸款機(jī)構(gòu)只需要貸款人每月還利息。我們只需要在使用貸款款項(xiàng)后才需要付利息。如果想償還本金,只需要付貸出的金額,而不是全部批出的貸款額。
循環(huán)信貸:我們可以隨時(shí)付清貸款本金,再重新從信用額度借取,如果把貸款本金付清為零,則需要確保貸款銀行知道你希望保留該信用額度,而不是關(guān)閉信用額度。
費(fèi)用:大部分貸款機(jī)構(gòu)會(huì)為貸款人付過戶費(fèi)用,但貸款人仍需在過戶當(dāng)天付稅和雜費(fèi)。每家貸款機(jī)構(gòu)都有不同的收費(fèi)準(zhǔn)則,我建議貸款人在提交申請(qǐng)之前先了解清楚相關(guān)費(fèi)用。如簽署文件之后改變主意,也有3天時(shí)間取消已批準(zhǔn)的貸款。
大部分房屋凈值信用額度是有不同的利率,它剛開始會(huì)有較低的每月償還費(fèi)用,但往后會(huì)有所改變。貸款機(jī)構(gòu)會(huì)用指標(biāo)作為參考,如基本PrimeRate,來決定增加或減少利率。
貸款者最好向貸款機(jī)構(gòu)了解清楚他們是用哪一個(gè)指標(biāo)作為參考,還有會(huì)改變多少,什么時(shí)候會(huì)改變。還有要查詢改變的上限,看最高會(huì)改變多少。因?yàn)槔适歉?dòng)的,它會(huì)上升或下降,如果需要長時(shí)間來償還信用額度,我們需要考慮利率浮動(dòng)所產(chǎn)生的因素。
該選哪種貸款方式?融資重貸適合那些需要使用高額的貸款金額,但是不能夠短期內(nèi)還款的貸款者。
房屋凈值貸款適合那些需要從房產(chǎn)中拿出額外的貸款金額,無論有沒有現(xiàn)有的房貸。
該兩種貸款都是固定利率和固定月費(fèi),一旦貸款金額貸出,銀行就開始計(jì)算利息。一旦貸款人付清貸款之后,如需要再套現(xiàn)出來了,需要重新申請(qǐng)。
房屋凈值信用額度允許我們使用期內(nèi)任何時(shí)間使用貸款金額,銀行只會(huì)計(jì)算貸款者貸出的金額的利息,貸款者可以隨時(shí)付清,再從信用額度中貸出資金,非常靈活。不過利率是浮動(dòng)的。?申請(qǐng)貸款時(shí),需要考慮哪些?房貸,融資重貸,房屋凈值貸款和房屋凈值信用額度都是以房產(chǎn)作為抵押的債務(wù),如果不能有效地付款,房子有可能會(huì)被法拍,因此會(huì)失去房產(chǎn)。
房價(jià)有可能下跌,如果你在房價(jià)很高的時(shí)候申請(qǐng)貸款,以后,如果在房價(jià)下跌的時(shí)候賣出房子,賣房得到的錢有可能不足夠去付清房貸。
房屋凈值貸款和房屋凈值信用額度也是屬于借貸,會(huì)增加資產(chǎn)負(fù)債比例。房子,賣房得到的錢有可能不足夠去付清房貸。房屋凈值貸款和房屋凈值信用額度也是屬于借貸,會(huì)增加資產(chǎn)負(fù)債比例。?申請(qǐng)這些貸款之前,我們需要準(zhǔn)備什么?貸款申請(qǐng)程序跟普通房貸類似,貸款機(jī)構(gòu)會(huì)查看貸款人的信用分?jǐn)?shù),收入與債務(wù)的比例,貸款價(jià)值,還有相關(guān)的證明文件,例如稅單,銀行月結(jié)單,保險(xiǎn)證明和房契等。
