美國(guó)的房地產(chǎn)，由于相對(duì)具有保值的特性，可說(shuō)是海外投資人在選擇投資標(biāo)的時(shí)的熱門(mén)選擇之一，可作為用來(lái)平衡其他高風(fēng)險(xiǎn)高報(bào)酬類型投資(如股票)的投資工具。除此之外，也有許多外國(guó)投資人，由于安排子女在美國(guó)求學(xué)或者自己來(lái)美經(jīng)商工作，也會(huì)常常購(gòu)買(mǎi)房子給自己或子女居住使用。
因此，現(xiàn)在有越來(lái)越多的華人選擇在美國(guó)置業(yè)，但美國(guó)稅法政策比較復(fù)雜，大多數(shù)美國(guó)居民都要委托專業(yè)人士處理報(bào)稅。更何況，美國(guó)政府對(duì)于在美置業(yè)的外國(guó)人有一些稅務(wù)優(yōu)惠政策，利用好這些政策，還可能節(jié)省部分稅金，但對(duì)于不常住美國(guó)的外國(guó)居民來(lái)說(shuō)，報(bào)稅就顯得格外復(fù)雜和難以操作。
也有不少客戶是外國(guó)居民身份，經(jīng)常被問(wèn)到相關(guān)的問(wèn)題，那今天我們就試著為大家科普關(guān)于外國(guó)人投資房產(chǎn)的收入該如何報(bào)稅，一起來(lái)看看吧！
房產(chǎn)稅定義
房產(chǎn)稅顧名思義，就是在美國(guó)房產(chǎn)所有者每年都需要繳納的關(guān)于房產(chǎn)的稅收，每個(gè)州的稅率是由各州及地方縣議會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐呢?cái)政需要各自制定的，基本都保持在1%-3%不等，比如加州的房產(chǎn)稅稅率為1%左右，德州為3%左右。
在美國(guó)，外國(guó)人可以自由出租和購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，但租金收入和賣出獲得的增值收入都是個(gè)人的收入，需要繳付個(gè)人所得稅，情況與一般美國(guó)納稅人無(wú)異，要使用1040NR表格。
如果以公司名義購(gòu)房，在公司報(bào)稅的時(shí)候，房產(chǎn)稅可以作為公司成本在報(bào)稅時(shí)抵扣，個(gè)人的投資房也是如此。這部分內(nèi)容大家應(yīng)該了解比較多了，但也建議找專業(yè)人士咨詢一些要注意的細(xì)節(jié)。
需要報(bào)稅的外國(guó)人
那需要報(bào)美國(guó)稅的外國(guó)人是如何被定義呢？
定居外國(guó)人
持綠卡者，從進(jìn)入美國(guó)那一刻，便已成為美國(guó)納稅人；已經(jīng)選擇入籍的美籍公民，當(dāng)然也是美國(guó)納稅人，在稅務(wù)上這兩類人被統(tǒng)稱為定居外國(guó)人（Resident Alien），與一般美國(guó)納稅人完全相同。
非定居外國(guó)人
未踏足美國(guó)的外國(guó)人，仍然保留著外國(guó)人（Non Resident Alien）身份，但哪怕在美國(guó)只是暫時(shí)居住的外國(guó)人，只要在美國(guó)停留的時(shí)間達(dá)到183天，也有可能變成美國(guó)納稅人，也可能在稅務(wù)上成為Resident Alien，要像美國(guó)人一般，為全世界的收入報(bào)稅。
時(shí)限與計(jì)算方法
其一，假如外國(guó)人一年內(nèi)居住在美國(guó)183天或以上，即使沒(méi)有永久居民身份，也被視為稅務(wù)上的美國(guó)納稅人。其二，假如今年居住在美國(guó)31天或以上，而過(guò)去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時(shí)間，加上去年居住時(shí)間的三分之一，再加前年居美時(shí)間的六分之一，若總數(shù)達(dá)183天，便自動(dòng)成為美國(guó)納稅人。
幾種較特別的情況，不被計(jì)算在居美時(shí)間內(nèi)：加拿大和墨西哥居民白天過(guò)境工作、在去外國(guó)途中在美國(guó)過(guò)境、外國(guó)船只船員在美停留、由于健康原因不能離開(kāi)美國(guó)的時(shí)間、留美學(xué)生的頭五年等。
外國(guó)人房產(chǎn)出租收入的所得稅
對(duì)于在美國(guó)有出租房屋收入的外國(guó)房東，需要申報(bào)其房屋出租收入的所得稅，需要注意的是，只有凈租金收益才需要被征收稅，房產(chǎn)相關(guān)的開(kāi)銷（如物業(yè)費(fèi)，房產(chǎn)稅，水電費(fèi)，維修費(fèi)等）可以相應(yīng)抵扣。
就是說(shuō)，外國(guó)房東的出租收入可以依照普通累進(jìn)稅率進(jìn)行納稅，這時(shí)抵押貸款利率、房產(chǎn)稅、維護(hù)費(fèi)用、修理費(fèi)用和折舊等費(fèi)用都可以作為支出來(lái)計(jì)算所得稅。
外國(guó)房東需要在每年6月15日之前將稅務(wù)申報(bào)表格，申報(bào)給美國(guó)稅務(wù)局。如果來(lái)不及準(zhǔn)備報(bào)稅材料，可以申請(qǐng)延期到當(dāng)年10月15日，但必須要在6月15日?qǐng)?bào)稅截止日或之前及時(shí)遞交延期申請(qǐng)。
外國(guó)人房產(chǎn)出售收入的所得稅
根據(jù)美國(guó)稅務(wù)的規(guī)定，外國(guó)人在出售房屋時(shí)的增值收入是屬于資本利得(Capital Income)，要按照其稅率來(lái)報(bào)稅。外國(guó)房主在出售房產(chǎn)時(shí)，根據(jù)美國(guó)法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 也即FIRPTA的規(guī)定，賣家或其公證代理有責(zé)任在賣屋款項(xiàng)上扣除預(yù)繳稅，這筆也就是Withholding Tax，在加州，預(yù)繳稅的金額包括：房產(chǎn)售價(jià)的15%為聯(lián)邦預(yù)繳稅，3.33%為加州政府預(yù)繳稅，總計(jì)房產(chǎn)售價(jià)總額的18.33%。
如果能夠合理規(guī)劃賣房的支出，在退稅時(shí)，是可能將所有預(yù)繳稅都退回的，這個(gè)過(guò)程最好在專業(yè)人士的指導(dǎo)下規(guī)劃完成，否則可能會(huì)拖延很久，不過(guò)，不論你賣房時(shí)是否有資金增值，也不論增值的金額是多是少，都必須先扣除這筆預(yù)繳稅。
預(yù)繳稅退稅的兩種方式
第一種，在房產(chǎn)過(guò)戶的第二年年初，填報(bào)1040NR稅收申報(bào)表，申請(qǐng)退稅。
使用這種方式退稅時(shí)，需要在1040NR申報(bào)表上附上IRS也就是美國(guó)國(guó)稅局蓋章的8288a表。一般來(lái)說(shuō)，第三方過(guò)戶公司在過(guò)戶完成后，會(huì)把Form 8288/8288a寄給IRS，如果表格信息完整且正確無(wú)誤，IRS就會(huì)將蓋章后的8288a寄回給過(guò)戶公司。但如果8288a信息缺失，比如沒(méi)有外國(guó)人個(gè)人稅號(hào)（ITIN）那么IRS也就不會(huì)給你的8288a蓋章，更不會(huì)寄回給你。
所以一般的稅務(wù)專家都會(huì)建議，外國(guó)人在對(duì)持有的美國(guó)房產(chǎn)進(jìn)行出租時(shí)，就申請(qǐng)ITIN且報(bào)稅，如果準(zhǔn)備賣房時(shí)還沒(méi)有ITIN，最好能夠在決定賣房時(shí)就著手開(kāi)始申請(qǐng)，申請(qǐng)到后馬上走程序遞交8288。
第二種，在過(guò)戶前或過(guò)戶的當(dāng)天，填報(bào)form 8288b（Withholding Certificate）申請(qǐng)?jiān)谶^(guò)戶后90天內(nèi)退稅。
這種方法比較快捷，大大縮短了拿到退稅的時(shí)間。舉例來(lái)說(shuō)，如果某外國(guó)賣家在當(dāng)年一月售出美國(guó)房產(chǎn)，如果不填報(bào)Form 8288b，那就只能等到一年后的年初再來(lái)填報(bào)1040NR來(lái)申請(qǐng)，遞交后要經(jīng)歷兩個(gè)月左右的時(shí)間才能拿到退稅。但如果當(dāng)時(shí)就填報(bào)Form 8288b，則在當(dāng)年的四月就可以拿到退稅。同樣的，在填報(bào)8288b的時(shí)候，賣家需要已經(jīng)持有ITIN，否則，即便遞交了表格，IRS也不會(huì)批準(zhǔn)蓋章你的8288b，反而白白浪費(fèi)了時(shí)間。
外國(guó)人房產(chǎn)贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅
在美國(guó)，贈(zèng)予稅的免稅額，與遺產(chǎn)稅的免稅額相連，簡(jiǎn)稱統(tǒng)一贈(zèng)與稅及遺產(chǎn)稅聯(lián)合免稅額(Unified Gift Tax & Estate Tax Credit)。
按照稅務(wù)規(guī)定，美國(guó)居民和公民人都有一個(gè)贈(zèng)予稅及遺產(chǎn)免稅額，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，若遺產(chǎn)市值不超過(guò)該金額，則不需要交遺產(chǎn)稅，超出部分需要交稅。目前，聯(lián)邦的贈(zèng)予稅及遺產(chǎn)免稅額是每人1292萬(wàn)（夫妻合并就是2584萬(wàn))。但這個(gè)免稅額度將會(huì)在2026年開(kāi)始降低至約600萬(wàn)。
假如贈(zèng)予人是外國(guó)人，而贈(zèng)予的物品在外國(guó)(例如﹕由國(guó)外匯入款項(xiàng))，則贈(zèng)予人不受美國(guó)稅法管制，亦即不論贈(zèng)予價(jià)值多高，都沒(méi)有申報(bào)的需要，也沒(méi)有禮物稅的問(wèn)題。外國(guó)人將在美國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)作贈(zèng)與，則要看資產(chǎn)是有形資產(chǎn)（Tangible Assets)抑或是無(wú)形資產(chǎn)（Intangible Assets)。銀行存款屬于無(wú)形資產(chǎn)，故沒(méi)有禮物稅的問(wèn)題；可是假如外國(guó)人將自己在美國(guó)的房地產(chǎn)物業(yè)作贈(zèng)送，便要按美國(guó)稅例辦理，2023年美國(guó)居民和外國(guó)人都只有每年每個(gè)受贈(zèng)人$17,000的免稅金額, 超出的贈(zèng)予金額都有禮物稅。
外國(guó)人如果在美國(guó)有產(chǎn)業(yè)，逝世后的遺產(chǎn)稅如何計(jì)算？如果是非美國(guó)人（Non-Resident Aliens），只有在美國(guó)的財(cái)產(chǎn)才要課稅，但是遺產(chǎn)免稅額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)公民和永久居民，只有$60,000。而超過(guò)的部分，需要繳納40%的遺產(chǎn)稅。除了在美國(guó)的銀行存款不計(jì)算外，其他在美國(guó)的現(xiàn)金/貨幣、股票、債券、甚至房地產(chǎn)，都算遺產(chǎn)，且不能在生前預(yù)先贈(zèng)予，外國(guó)人將在美國(guó)的資產(chǎn)作贈(zèng)予是有困難的，所以可能會(huì)有相當(dāng)重的遺產(chǎn)稅。外國(guó)人在美國(guó)投資房地產(chǎn)需要慎重考慮稅務(wù)問(wèn)題。
購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)是最簡(jiǎn)單和最有效向子女轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的方式，將子女設(shè)定為受益人。那么未來(lái)人壽保險(xiǎn)的理賠金，子女不需要繳納所得稅，假設(shè)保單持有人為美國(guó)人，賠付沒(méi)有超過(guò)遺產(chǎn)稅減免額，則也沒(méi)有遺產(chǎn)稅問(wèn)題。假設(shè)保單持有人為非美國(guó)人, 死亡賠付則不會(huì)計(jì)入遺產(chǎn)之中，就是算一個(gè)億美金的保額也不會(huì)有遺產(chǎn)稅問(wèn)題！因此外國(guó)人應(yīng)該多利用贈(zèng)與及免遺產(chǎn)稅的優(yōu)勢(shì)提早來(lái)做財(cái)務(wù)規(guī)劃！
那外國(guó)人該如何將在美國(guó)的房地產(chǎn)免稅贈(zèng)送給其子女呢？
一種常用的方式是，建立一家公司，按照公司的名義購(gòu)買(mǎi)房子，然后將公司股票作贈(zèng)予其子女，因?yàn)楣善笔菍儆跓o(wú)形資產(chǎn)，就沒(méi)有贈(zèng)予稅。
還有一種方式是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)的方式，在其子女在繼承遺產(chǎn)的時(shí)候，用保單的賠付來(lái)交其遺產(chǎn)稅。
外國(guó)人在美國(guó)擁有物業(yè)的話，其實(shí)可以設(shè)立一個(gè)生前信托 (Trust)。 因?yàn)槿绻慨a(chǎn)持有人意外過(guò)世，每個(gè)州會(huì)根據(jù)州法來(lái)決定準(zhǔn)受益和受益的比例, 這個(gè)過(guò)程叫做法庭認(rèn)證（Probate），而且這一認(rèn)證過(guò)程會(huì)有法庭受理人、律師、會(huì)計(jì)師等相關(guān)人員介入，這個(gè)過(guò)程可能耗時(shí)1-2年，同時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用預(yù)計(jì)達(dá)到其整個(gè)資產(chǎn)大約6-8%或更高。但如果該外國(guó)人有生前信托，則可以省卻法庭認(rèn)證這一過(guò)程，讓繼承人能夠快速又便捷地得到遺產(chǎn)。?
美國(guó)5月份的房屋抵押貸款利率飆升至自2023年底以來(lái)的最高水平，但美聯(lián)儲(chǔ)（Fed）在最近一次會(huì)議后依然決定不降息。報(bào)告顯示，貸款利率的走勢(shì)不僅抑制了房屋銷量，也給整個(gè)房市交易增添了諸多不穩(wěn)定性。
以加州房市為例，以季節(jié)性調(diào)整后的年化率計(jì)算，加州5月份現(xiàn)有單戶住宅銷售總量為272,410套，比4月份下降1.1%、比去年同期下降6%。
加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（C.A.R.）在最新全州報(bào)告中指出，高利率阻礙了加州的月度和年度房屋銷售，年初至今的房屋銷量情況都較為平緩。
但這沒(méi)有影響價(jià)格的飆升：5月份加州中位數(shù)房?jī)r(jià)連續(xù)第二個(gè)月超過(guò)90萬(wàn)美元，再創(chuàng)歷史新高，也有越來(lái)越多的賣家在市場(chǎng)上掛牌出售房屋。
專家：夏季結(jié)束前房?jī)r(jià)續(xù)漲
加州5月份的中位數(shù)房?jī)r(jià)為908,040美元，比去年5月的835,280美元上漲了8.7%。現(xiàn)有獨(dú)棟住宅每平方英尺的平均價(jià)格為446美元。
其中，舊金山灣區(qū)中位數(shù)房?jī)r(jià)同比漲幅最大，比去年同期上漲了11.9%，南加州地區(qū)增長(zhǎng)了10%。中央海岸、極北地區(qū)和中央山谷的房?jī)r(jià)也呈上漲趨勢(shì)。季節(jié)性因素和住房供應(yīng)緊張預(yù)計(jì)在未來(lái)幾個(gè)月繼續(xù)給房?jī)r(jià)帶來(lái)上漲壓力。
C.A.R.首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬丹·萊文（Jordan Levine）表示：“在過(guò)去的幾個(gè)月里，尤其是在價(jià)格較低的市場(chǎng)，待售房屋持續(xù)短缺，因此不斷將加州的中位數(shù)房?jī)r(jià)推向歷史新高。”
他預(yù)測(cè)：“當(dāng)?shù)盅嘿J款利率從峰值回落、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，全州中位數(shù)房?jī)r(jià)在夏季結(jié)束前可能還有更大的增長(zhǎng)空間。”
但美國(guó)整體的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度略有不同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin表示，雖然美國(guó)房?jī)r(jià)仍處于歷史高位，但增長(zhǎng)速度已經(jīng)放緩。隨著抵押貸款利率鎖定效應(yīng)的持續(xù)消退，掛牌房源數(shù)量應(yīng)該會(huì)繼續(xù)緩慢增加。
Redfin的經(jīng)濟(jì)研究主管趙晨（Chen Zhao，音譯）表示：“我們上周了解到，5月份通膨繼續(xù)降溫，這意味著抵押貸款利率可能會(huì)在夏末或初秋下降。”
“抵押貸款利率的下降將使買(mǎi)家和賣家都重返市場(chǎng)，這可能會(huì)加速價(jià)格上漲，也可能會(huì)拉低價(jià)格，具體取決于哪一方回來(lái)的力度更大。”他說(shuō)：“如果賣家回來(lái)得更快，價(jià)格可能會(huì)降溫，但如果買(mǎi)家回來(lái)得更快，價(jià)格可能會(huì)上漲。”
百萬(wàn)高價(jià)位房屋需求增多
高價(jià)位房屋的強(qiáng)勁銷售表現(xiàn)也是促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)健增長(zhǎng)的原因之一。報(bào)告顯示，加州百萬(wàn)美元級(jí)別的房屋銷量增長(zhǎng)速度超過(guò)了那些價(jià)格較低的同類房產(chǎn)。
目前，價(jià)格在100萬(wàn)美元以上的住宅銷售額占加州總銷售額的36.6%，至少是過(guò)去五年來(lái)的最大份額。
Redfin公司近期做了一項(xiàng)調(diào)查，了解一些購(gòu)買(mǎi)高價(jià)位房屋的買(mǎi)家在選房時(shí)，最看重的裝修風(fēng)格。結(jié)果發(fā)現(xiàn)買(mǎi)家最想要的是浴室雙洗手臺(tái)、中島廚房和步入式食品儲(chǔ)藏室。
調(diào)查顯示，如果豪宅的廚房裝修過(guò)時(shí)，超過(guò)一半的買(mǎi)家不太可能出價(jià)購(gòu)買(mǎi)。另外，一些房屋缺乏外觀吸引力、浴室裝修過(guò)時(shí)、配有噴塑紋理天花板（又稱爆米花式天花板，Popcorn ceiling）等，都很有可能令買(mǎi)家止步。?
