目前美國的大多數貸款，都是按房利美的標準來制定的。美國的房地產貸款，分為住宅貸款和商業房地產。這兩種貸款的機制是不同的，尤其是利率方面。
本文僅做一般性介紹，如果要貸款在美購房的話，小編還是建議您咨詢美國正規貸款銀行，獲取最適合您情況的專業建議。
利率的歷史
美國住宅貸款的利率——固定利率，是由美國的債券市場（Bond Market）決定的，而不是人們所想的由美國聯儲的基準利率決定。只有浮動利率與聯儲基準利率相關聯。
目前美國的聯儲拆借利率已降至0.25%，因此再下調的空間有限。而房屋抵押貸款的長期利率，主要受制于長期公債行情。眼下長期利率已調至有史以來的最低點，也意味著通脹即將來臨。
所以目前最重要的是，應把握貸款時機，做一些相應的調整。建議如下：
將30年期貸款改成15年期，可以減縮負債的年限，省下15年的利息。
將15年期貸款改成30年期，可以減低月付額度，自救度過經濟難關。
抵押貸款套現：如果房貸少或全凈值，可考慮增加房貸額度，貸出錢來再來投資賺錢，善用貸款的杠桿功能，走致富的捷徑。
個人信用
經過這次次貸金融風暴和信用危機后，各銀行對房屋貸款的審核手續較之前嚴格很多。要取得最好的貸款方案和利率，取決于以下四大因素：
01.良好的信用
所有借款人通過個人社會安全號碼的審查，獲得來自三大信用評估公司的個人信用報告分數。目前所有銀行都會采取3份報告中的中間值作為信用審定分數。這個數字總結了個人過去的信用歷史，并評估貸款人將來準時還款的可能性。高的信用分數，不僅有資格申請抵押貸款，更可取得較好的貸款利率。
這個信用指數是基于以下項目的評估：
付款歷史：是否按時付款？是否有晚付的習慣？幾次？30天，60天，90天晚付？持續多久？今年？去年？有無破產紀錄？有否被人追債？在法院，國稅局有無欠錢記錄？是否欠付小孩贍養費等等。房屋貸款遲付紀錄其實是銀行最關注的，所以會被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀錄，超過一年就可不算入評估。
信用卡額度：額度越高，表示信用越好。但是每月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%，否則會被扣分。超過總額度的支出愈高，扣分越多。
信用歷史：銀行需要評估至少4條信用線，其中二條需有兩年以上的信用歷史
信用類型：曾獲得過幾種貸款，如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。
信用審查次數：信用每多被審查一次，就會被扣分。被查得太多，就有必要寫解釋信來闡明原因。
02.穩定的收入
這是放貸的保障。一般來說，月收入應是貸款支出的2.5倍。目前通過的負債率DTIRation（負債/收入）為收入的55%以下，但是各銀行的標準又不同，不過可以用公式來計算，貸款本金+利息+地產稅+火險+所有信貸月付（從信用報表記錄）/月總收入55%
審核收入的基準有2點：
穩定的收入。借款人在所從事的行業有連續工作2年以上的紀錄。
足夠的收入來源。收入證明可用以下方式:
固定工資：用于上班族，提供2年的W-2表，按稅前收入審核。
自雇企業主：領1099表，提供2年的保稅單，按照稅后AGI計算2年平均收入。
03.資產證明
這是確保貸款快速過關的關鍵。如存款、支票賬戶、定存、退休賬戶及股票等。頭款及購屋費用，再加上3個月的月付房貸金額，需要有存在銀行兩個月以上的證明。
請先把您的現金如果想在近兩個月內購買房屋，就要先把這筆現金存入銀行，然后影印著兩個月的銀行賬單（全部頁數）作為存款證明。如果房貸少或全凈值，銀行不接受從網路印出的影印件，除非上面有申請貸款人的全名、位址和賬戶等資訊。（通常網路版本都不顯示）
任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一封解釋信，解釋錢的來源（LOE-Letter of Explanation）。如果有大額存款是從國外匯入，也要解釋和證明錢的來源。通常以匯入款的存根作為依據。
04.房屋價值
這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款，作為抵押品的價值至關重要。大多數屋主選擇LTV80%（貸款額/房價）以內的貸款方案，因為貸款超過80%抵押比率，需要另外夠貸款支付保險，即PMI（Private Mortgage Insurance）。
根據貸款額度的不同，月保費也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。現在銀行對貸款人的收入查核，執行的非常嚴格。
除了要看2年的W-2收入表、1099表、個人報稅表（Tax Return）之外，還要貸款人填4506T表格（IRS Form），用以取國稅局核查個人報稅紀錄，藉以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入，不符合貸款申請表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。
在北美，獨立屋的地皮完全歸房主所有和使用，價值約占房價的20%。建筑商在建造房屋的時候，同樣大小的地皮，可建的獨立屋數量要比聯排別墅和公寓少，成本更高。所以，獨立屋的價格就貴很多。地皮是值錢的，即使房子老舊不能再居住了，地皮還在那里。
因此，在給房子買保險的時候，不要按照整棟房屋的房價定保額。因為假如房子失火燒毀，地皮還在那里，保險公司不會賠償土地的價值。所以房屋的保額應減去大約20%的土地價值。否則，多給保險公司交了銀子，也沒有得到相應的保障。
Lot Size與Survey
對于不交管理費（Freehold）的房子，在賣房信息表（ListingSheet）中一般會標注地皮的尺寸，比如，Lot：30X98，Lot：50X110，Lot：20X130等等，這就是地皮的尺寸，也就是Lot Size。
Lot Size的單位通常用英尺（Feet），50X120就表示從房子正面看，地皮的寬50英尺，深120英尺。如果房子門前有人行道，那地皮的深度尺寸要從人行道的內邊開始算起。
在買賣合同（Offer）中，買家一般會要求賣家提供一份土地勘測圖（Survey）。勘測圖上標注著房屋地皮的坐標及房屋在地皮上的位置。
依據Survey，買家可以知道購買房子的地皮確切邊界。如果買家將來修建圍欄（Fence），要確定圍欄的位置，Survey就是依據之一。
Lot Size與房價
一般來說，同一地段Lot Size越大，房子也越值錢。但有時你會發現，房子大小狀況差不多，Lot Size面積小些，卻反而更貴，這是怎么回事呢？
原來Lot Size更值錢的因素是從房子正門看土地的寬度。比如說：50X120英尺和30X200英尺兩塊地皮都是6000平方英尺，但前者一定比后者貴。從使用的角度上來講，地幅寬的話，你和左鄰右舍的房子距離比較遠，隱私度更高。另外，因為在50英尺寬的地皮上可以蓋出一棟像樣的豪宅，而在30英尺寬的地皮上蓋出的房子，裝修再奢華，也賣不出高價。
房地產投資人一般更看重Lot Size的大小和寬幅，買房自住者可能更注重房子狀況、內部結構。但如果房屋狀況差不多、地點差不多，選擇Lot Size大一些的就會更好。特別是購買新房，了解有關Lot Size，對生活和隱私度及將來把房子賣個好價錢都十分有利。
哪些Lot要避免
那么，買房自住要注意Lot Size的哪些事項呢？
首先，要注意如果Lot太窄，比如獨立屋的Lot只有20英尺寬，房子再好，也要慎重。
其次，如果Lot的形狀過于不規則，比如細長的三角形，不買為好。
地形與地面排水
排水對于房子的經久耐用非常重要。“排水良好的地段”意味著具有足夠的坡度讓雨水遠離房子的地基。有些房子處于整體地勢低洼的地帶，下雨時，雨水沉積，對房子地基就會有影響。此外還可能面臨常年開著吸濕器、草地泥濘、蚊蟲孳生等問題。
因此房子有一定的坡度并非壞事，特別是有步出式地下室格局的房子，前院要比后院高。如果Lot的前后都高，而中間比較低，房子的地下室潮濕、滲水的機率就大，要特別注意。
高大的樹木
有些人喜歡高大的樹木，春天美麗，夏天遮蔭。而有些人厭倦春天清除樹下發芽的小樹苗，秋天花大把時間耙樹葉，最終花錢砍樹。因此Lot上的樹木，買房時需要根據自己的喜好考量。
