浮動利率  Variable Rate Mortgage

浮動利率(Variable)：簡單講，就是您的房屋貸款利息跟隨中央銀行利息例會公布的，各金融機構參照執行的一個統一基本利率(英文叫做 Prime)，上下浮動。當然，金融機構會在這個基礎上減讓一定比例。例如當前Prime是5.75%，銀行給您的利息一般會是5%左右。

浮動利率并不意味著每個月的還款額是浮動的，相反，浮動的僅僅是利率。這也就意味著，如果利率下調，那么每月的還款額中償還本金的比率增加，而支付利率的比率降低；反之，償還本金的比率減少，支付利息的比例增加。

浮動利率的三大優點

優點一：省錢

選擇浮動利率對消費者而言更省錢！約克大學一項研究數據發現，在15年的時間中，一直選擇浮動利率的消費者比選擇固定利率的消費者節省了2萬元。研究中稱，在89%的情況下，選擇浮動利率比選擇5年期的固定利率更經濟。

蒙特利爾(BMO)銀行一份類似的報告也指出，從過去30年的歷史角度來看，浮動利率在82%的時間里都比固定利率更省錢。

優點二：提前解約罰金較低

一般屋主都可以接受; 基本上銀行都是三個月利息而已, 兩到三千, (這與固定利率用利差計算, 動輒幾千上萬相比相差很大)。

優點三：可轉性靈活

浮動利率可以隨時轉成固定利率，沒有任何費用，而固定利率不可以免費轉成浮動利率。

固定利率

Fixed Rate Mortgage

固定利率(Fix)：就是說您的貸款利息可以在一定年限內固定不動。市場上通常會有從6個月到10年不同期限的品種。例如今天的4年期固定利息是5.39%。客戶在捕捉到低息時固定下來 ，就不用再擔心利息上升。

固定利率的四大優點

優點一：房貸額度最大化

對于首付比例20%的消費者來說，選擇5年期的固定利率有機會增加貸款金額。按照房屋貸款保險公司的要求，如果借款人選擇5年固定利率，可以使用商業銀行實際折扣利率來計算貸款金額，而不是掛牌利率。因此，選擇5年固定利率很有機會取得較高的貸款金額。

優點二：鎖定最低利率

固定利率始終在歷史最低點徘徊，如果能夠鎖定一個相對較低的利率，并在相當長的一段時間里不必擔心利率的波動，高枕無憂。

優點三：省心

通常，首次買房者選擇固定利率會更加安心，更省心；不過對按揭利率有一定了解的人，則更愿意嘗試浮動利率，以節省一定的資金。

優點四：穩定性

固定利率的最大優勢是為買房人提供了穩定性, 當你選擇了固定利率，那么你會清楚的知道在這一段時間內每個月的按揭還款是多少，其中有多少是支付利息，多大比例是支付本金。

賣房利息罰金

選擇利率，還有一點需要考慮的就是，賣房時的利息罰金。

罰金有兩種計算方式，一種是三個月的利息，另一種是利差罰金。

固定利率：在銀行貸款合約的3-5年期內，想換房、賣房、或者重新貸款refinance，固定利率就將面臨巨額罰款， 動輒數千，甚至2、3萬元。因為固定利率是封閉式按揭，罰金采用兩種計算方式（一種是三個月的利息，另一種是所謂的利差差罰金）取高的一個。

采用利差法（IRD Interest rate differential）利差罰金代表的是借款人原有的利率與銀行重新放貸所給出的利率之前的差額。利差罰金是以合同的剩余期限為基礎進行計算。如果某個借款人持有五年期固定利率按揭，并在按揭到期前兩年解除合同，那么貸款人就應該用兩年期固定利率來計算利差罰金。

浮動利率：基本上銀行是收取三個月的利息作為罰金， 幾百或幾千，這與固定利率相比相差很大。

應該如何選擇？

如果消費者的按揭貸款額較大，財務彈性比較小的購房者，那么最好選擇固定利率，這樣至少可以避免央行大幅調高利率，而浮動利率也隨之大漲、并導致自己出現財務緊張的狀況

如果家庭收入較高，而按揭貸款額較小，那么可以選擇浮動利率，但是不會與固定利率有太大差別

如果是非常保守的購房者，希望更多的穩定性，那么還是固定利率較好。

不管是選擇浮動利率（variable rate mortgage）還是固定利率（ fixed rate mortgage），長期而言，選擇這兩種貸款利率的差別并不大。選擇浮動還是固定利率需要因人而異。“適合我的（利率）可能并不適合你，也不適合其他的人，因為我們個人的經濟情況不同，生活方式也不同。”

最后，給大家介紹一種新型貸款：

混合利率按揭貸款

Hybrid Mortgages

并不是只有純粹的固定利率貸款和純粹的可調利率貸款是可用的。這種混合貸款介于固定和浮動之間，一開始就像固定利率貸款——最初利率可以固定三、五、七、甚至十年（通常被稱為3 / 1、5 / 1、7 / 1或10 / 1）。過了這個期限，這筆貸款將成為可調利率貸款，通常每12個月調整一次利率。一些混合貸款的利率調整更為頻繁，但也有一些混合貸款只會有一次利率調整。

混合利率按揭貸款優點是可取得固定利率按揭貸款的較高貸款額，但仍享受最大幅度的低利率優惠，同時能降低浮動利率按揭貸款面臨的變動風險。

不過只有少數銀行提供這款貸款產品，具體可咨詢您的貸款顧問。

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