首先介紹一下在美國買房的基礎知識：

interest rate 利率

Fixed rate mortgage 固定抵押貸款利率

利率固定不動、風險較低

適合適合打算長期持有房產，長期風險承擔力較低、追求穩健的買家

Adjustable rate mortgage （ARM）浮動利率

初始利率比固定利率低，但往后利率會隨指數 (Index) 浮動。開始浮動的年限和利率增幅皆事先規定。

如7ARM、還款時間30年，代表前7年利率不變，往后每年根據市場情況浮動調整。

短期風險而言，浮動利率比固定利率來的低，但長遠角度風險也是較高的。適合中短期投資者或持房年限短的買家。

loan terms 貸款期限

常見的有15年，20年，及30年

mortgage type 房貸種類

Conventional Mortgages 常規貸款

一般是固定利率，而且國家機構不保障

FHA Loans FHA貸款

由Federal Housing Administration聯邦住宅管理局提供，對借貸方有保障。

Special Mortgage Loan特殊貸款

如USDA loans，VA loans 和Jumbo loads，這些貸款需要借貸方達到申請要求才可以申請。

具體流程：

1.首先需要明白你可以貸多少錢，根據總額制定你的購房金額:去銀行申請pre-qualification letter或 pre-approval letter 貸款預批準信。

信上會寫明借貸方可借款額度，也可以證明買家通過了銀行的基本條件。

需要注意的是，這封信不代表銀行一定會貸款給買家，它需對買家購買的房屋及風險進行深度分析才能做出決定。

2.找想買的房子

3.為想買的房子正式申請貸款，可選擇當下的利率也可選擇在application后到closing前的任意一天的利率。

4.咨詢律師關于購房資料等細節可以確保購房要求以及購房截止日期。

5.找到在價格范圍內你喜歡的房后就可以出價 make a offer。

offer需要仲介幫忙準備。出價信里會包括出價金額以及你的要求。

要求是為了保護買方，一旦發生對買方不利的情況，買方可以減少損失。有inspection contingency房屋檢查發現房屋情況不好需要維修，mortgage contingency貸款不通過需要退出買方還能收回定金，pest  inspection contingency 害蟲檢查后發現有嚴重情況買家可以退出競爭。

當然如果買家要求太多，賣房會選擇要求少的offer。所以如何在眾多的買家中凸顯優勢表現出買房的競爭力？你需要一位經驗豐富的地產仲介來幫忙。

6.賣家接受了買家的出價后，雙方會簽署一份由雙方律師準備的purchase and sale agreement 購房合同 （P&S）。里面涵蓋了最后價格及各項條款。

7.與貸款機構溝通好，確保在購房合同寫的交款期限內通過貸款。

一般外國人貸款機構審批時間會長至2個月，需要在購房合同上寫清楚日期。

8.可結束交易 clear to close代表的是買房的貸款機構通過了貸款申請，已準備好了資料以及款項。

9.與買家的仲介，買家，貸款機構人員，律師約好交易結束日期去簽交接合同。