首先介紹一下在美國買房的基礎知識：
interest rate 利率
Fixed rate mortgage 固定抵押貸款利率
利率固定不動、風險較低
適合適合打算長期持有房產，長期風險承擔力較低、追求穩健的買家
Adjustable rate mortgage （ARM）浮動利率
初始利率比固定利率低，但往后利率會隨指數 (Index) 浮動。開始浮動的年限和利率增幅皆事先規定。
如7ARM、還款時間30年，代表前7年利率不變，往后每年根據市場情況浮動調整。
短期風險而言，浮動利率比固定利率來的低，但長遠角度風險也是較高的。適合中短期投資者或持房年限短的買家。
loan terms 貸款期限
常見的有15年，20年，及30年
mortgage type 房貸種類
Conventional Mortgages 常規貸款
一般是固定利率，而且國家機構不保障
FHA Loans FHA貸款
由Federal Housing Administration聯邦住宅管理局提供，對借貸方有保障。
Special Mortgage Loan特殊貸款
如USDA loans，VA loans 和Jumbo loads，這些貸款需要借貸方達到申請要求才可以申請。
具體流程：
1.首先需要明白你可以貸多少錢，根據總額制定你的購房金額:去銀行申請pre-qualification letter或 pre-approval letter 貸款預批準信。
信上會寫明借貸方可借款額度，也可以證明買家通過了銀行的基本條件。
需要注意的是，這封信不代表銀行一定會貸款給買家，它需對買家購買的房屋及風險進行深度分析才能做出決定。
2.找想買的房子
3.為想買的房子正式申請貸款，可選擇當下的利率也可選擇在application后到closing前的任意一天的利率。
4.咨詢律師關于購房資料等細節可以確保購房要求以及購房截止日期。
5.找到在價格范圍內你喜歡的房后就可以出價 make a offer。
offer需要仲介幫忙準備。出價信里會包括出價金額以及你的要求。
要求是為了保護買方，一旦發生對買方不利的情況，買方可以減少損失。有inspection contingency房屋檢查發現房屋情況不好需要維修，mortgage contingency貸款不通過需要退出買方還能收回定金，pest inspection contingency 害蟲檢查后發現有嚴重情況買家可以退出競爭。
當然如果買家要求太多，賣房會選擇要求少的offer。所以如何在眾多的買家中凸顯優勢表現出買房的競爭力？你需要一位經驗豐富的地產仲介來幫忙。
6.賣家接受了買家的出價后，雙方會簽署一份由雙方律師準備的purchase and sale agreement 購房合同 （P&S）。里面涵蓋了最后價格及各項條款。
7.與貸款機構溝通好，確保在購房合同寫的交款期限內通過貸款。
一般外國人貸款機構審批時間會長至2個月，需要在購房合同上寫清楚日期。
8.可結束交易 clear to close代表的是買房的貸款機構通過了貸款申請，已準備好了資料以及款項。
9.與買家的仲介，買家，貸款機構人員，律師約好交易結束日期去簽交接合同。
新冠肺炎疫情的沖擊竟讓多國房價“一飛沖天”。這讓無數人“驚掉下巴”。
亞洲最大的房地產科技公司居外 IQI（Juwai IQI)集團2日發布的《2021年一季度全球房價報告》顯示，一季度全球樓市熱潮洶涌，歐洲、美國、加拿大和亞太部分國家和地區房價飆升。
這份報告顯示，今年一季度歐洲、亞太、北美的許多國家，房價上漲已經達到“一個驚人的程度”，而且這種“繁榮的程度完全是空前的”。報告認為，低利率和貨幣寬松是全球房價走熱的主要原因。
黑山領漲
今年一季度，近九成公布數據的國家和地區的房價上漲。根據報告，目前已經公布住房統計數據的57個國家和地區當中，有50個國家名義房價上漲，只有7個國家房價下降。從實際房價（根據通貨膨脹調整后價格）來看，有43個市場的實際房價有所上升。
在2021年一季度的全球房價調查中，最強勁的住房市場有黑山（+28.7%）、波多黎各（+23.68%）、埃及（+22.61%）、新西蘭（+22.39%）和斯里蘭卡（+15.93%）。
——黑山是全球房價調查中最強勁的住房市場。今年一季度，當地新建住宅價格上漲28.7%（經通脹調整后），創下紀錄。這與前一年黑山房價同比下降8.2%的狀況形成鮮明對比。一季度，黑山房價比上季度強勁上漲19.46%。
——波多黎各的住房市場同樣出現強勁反彈。一季度，當地經季節性調整的房價指數上升了23.68%。2020年一季度當地房價為同比下降3.28%。按季度計算，波多黎各房價環比上漲7.77%。
——埃及樓市熱度意外大幅回升。今年一季度，埃及全國房地產指數上升了22.61%，與前一年34.14%的同比下降形成鮮明對比。最近一個季度埃及實際房價環比增長0.72%。
——新西蘭房價在超低利率以及有限住房供應推動下，正在飛速上漲。一季度新西蘭房價中位數上漲了22.39%，與2020年一季度的10.87%的同比增長相比，出現大幅加速。按季度計算，新西蘭實際房價環比增長9.98%。
——斯里蘭卡住房市場正快速增長。在截至2021年一季度的一年中，斯里蘭卡全國房價上漲15.93%，與前一年1.44%的下跌形成鮮明對比。在最近一個季度，房價環比增長2.02%。
北美、歐洲、亞太部分國家表現強勁
北美住房市場表現強勁。在美國，一季度標準普爾/凱斯-席勒全國房價指數（經季節性調整）上漲了10.28%（經通貨膨脹調整），比上年2.94%的增長有了大幅提高。在極低利率和大規模政府刺激支出的推動下，美國購房需求和建筑活動強勁。
另外，美國聯邦住房金融局（FHFA)的美國房價指數在2021年一季度同比增長10.54%，是有史以來最高的年度增長記錄。
Juwai IQI集團上海公司經紀人lona Wang對中新社國是直通車表示：“今年一季度，我花了一個多月才幫一個買家搶到了一套美國奧斯汀的期房。期間，我一直在跟奧斯汀的各開發商聯系。”
現在開發商每次只放出來幾套房，而且還會挑選客戶。選擇標準是之前已經買過這個開發商房子，或者是現金購房無需申請按揭的，或者是第三次遞交出價（Offer）客戶。Iona Wang說，最后，這位客戶以48萬美元的價格拿到了一套原先報價35萬美元的奧斯汀獨立屋期房。
“我從來沒經歷過這樣搶房的”，Iona Wang感嘆，“以前只有在加州的學區房才有這種排隊現象！”
對于美國樓市的升溫，Juwai IQI集團聯合創始人執行董事會主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel)表示，美國樓價上漲對于疫情期間有工作有住房者無疑是個好消息，但對于失業人士和首次購房人士當然不是，長此以往，平等問題可能更加突出。美國房產的一個特點是土地規劃向富裕階層傾斜，如對于獨立住宅屋的密度、停車場空間等都有規定，以保證這些住宅的舒適度和居住質量。他認為，只有對這些規定作出適當調整，才能在城市空間里容納更多的經濟適用型的多層住宅，提高住房供應。
除美國外，在加拿大，一季度11個主要城市房價上漲8.39%，比前一年2.92%的增長速度大幅加快。
歐洲國家中，黑山、斯洛伐克、土耳其、瑞典和德國等出現強勁房價上漲。
亞太地區住房市場也加快增長步伐。新西蘭、斯里蘭卡、中國大陸、韓國、中國臺灣和日本等國家和地區房價漲勢較快。
Juwai IQI西澳公司負責人Lily Chong說，由于疫情不確定性，澳大利亞的住房銷售活動在2020年初曾大幅減少。不過去年開始，在政府激勵措施和補助金公布后，市場開始回升，“我們忙于不停地銷售和簽署一個又一個合同”。
疫情效應
目前全球經濟仍處于復蘇軌道。國際貨幣基金組織（IMF）在今年4月份將2021年全球經濟增長預測修正為6%，比1月份5.5%的增速有所提升。據IMF測算，去年全球經濟收縮3.3%。
新冠肺炎疫情不僅沒有造成房價崩潰、形成“斷供潮”，反而還帶來了多國樓市的空前繁榮。有人將之總結為“疫情效應”。
喬治·奇米爾說：“全球樓市似乎因疫情而興旺。”
他指出，居家隔離使人們想要更大的室內及戶外活動空間，升級換房的需求由疫情催生。此外，在另一個國家擁有第二套住房也成了更多高凈值人士的需求，亞洲跨境購房者也不例外——亞洲是全球超高凈值人士最多的區域。2020年Juwai IQI亞洲跨境購房買家最心儀的10大海外市場與上述房價上漲最快的國家基本重疊，反映出無論哪兒的買家都有“買漲不買跌”的心態。
也有國家和地區房價同比出現下跌。報告顯示，房價同比跌幅最大的是菲律賓馬卡蒂中央商務區（-23.59%），其次是沙特阿拉伯（-4.68%）、柬埔寨金邊（-3.76%）、羅馬尼亞（-3.28%）和卡塔爾（-2.94%）。
