美國房地產銷售或將回暖
自美聯儲加息以來，美國房地產銷售持續疲軟，但房價居高不下。一個重要原因是房地產供給不足，不能滿足民眾日益增長的住房需求。展望未來，我們認為美國房地產市場有望回暖。一方面，供給復蘇促使開發商加快建造，多戶型住宅或迎來“竣工潮”。另一方面，美國金融周期上半場，房地產大周期向上，年輕人購房有“剛需”。在此基礎上，美聯儲降息預期升溫，房貸利率回落，有助于需求止跌企穩。如果房地產回暖，美國經濟增長的持續性將增強，即便沒有額外的財政支持，經濟表現也可能好于市場預期。
自去年美聯儲加息以來，美國房地產銷售持續疲軟，但房價水平居高不下。
房地產是利率敏感型部門，去年以來美聯儲持續加息導致房貸利率大幅上升，買房者的借貸成本提高，購房能力受到壓制。數據顯示，占美國住宅交易比例超過七成的成屋（即二手房）銷售從2021年的年化665萬套下降至2023年底的年化382萬套，跌幅度達到40%。新屋銷售同步下降，但降幅較成屋更小（圖表1）。
盡管房地產銷售疲軟，但美國房價并未“跳水”，反而在小幅下跌后重新反彈。一個解釋是美國房地產供給相對于需求更低，特別是二手房供給下降，導致可出售的房屋數量處于歷史上較低水平（圖表2）。為何二手房供給這么低呢？一個原因是利率鎖定效應（lock-in effect）。由于疫情前的房貸利率很低，那些在疫情前買房、手持低利率按揭貸款的有房者不愿意將手中的房屋賣出，導致二手房市場供給短缺，本質上還是需求強勁。
圖表1：美聯儲加息以來住房銷售自高點回落
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表2：美國地產低庫存與高房價共存
資料來源：Haver，中金公司研究部
展望未來，我們認為美國房地產市場有望回暖。從供給來看，在“低庫存+高房價”的鼓舞下，開發商加快建造，多戶型住宅或迎來“竣工潮”。
疫情之后美國供應鏈遭遇瓶頸，勞動力短缺，許多住宅建造工期被耽誤，而隨著供給恢復，開發商紛紛加快“趕工”，希望能在房價仍然較高時將其出售或出租。數據顯示，美國多戶型住宅的開工往往領先于竣工18個月左右，從去年下半年開工數據持續上升來看，明年將有更多的多戶型住宅竣工（圖表3）。加快建造也意味著房地產投資回暖，最新的GDP數據顯示，今年三季度住宅投資環比年化增長3.9%，為2021年二季度以來首次正增長（圖表4）。我們預計未來幾個季度住宅投資仍將保持正增長，對GDP增長帶來正向拉動。
圖表3：明年多戶型住宅有望迎來“竣工潮”
資料來源：Wind，中金公司研究部
圖表4：房地產投資對GDP的貢獻有望持續為正
資料來源：Haver，中金公司研究部
從需求來看，美國金融周期上半場，房地產大周期向上，年輕人購房“剛需”釋放。美聯儲降息預期升溫，房貸利率回落，有助于銷售止跌企穩。
我們從美國居民住房擁有率數據中可以看出[1]，美國房地產市場在2008年后經歷了一個近十年的下行周期，背后的原因在于次貸危機后美國金融周期進入下半場，家庭部門去杠桿，金融監管加強，抑制了房地產需求（圖表5）。自2016年以來，美國金融周期重新進入上半場，家庭部門資產負債表修復到位，房地產需求重新擴張。金融周期上半場意味著房地產大周期向上，需求韌性更強。
圖表5：美國房地產處于上行大周期之中
注：美國居民住房擁有率為已居住房屋中房主自住的占比
資料來源：Haver，中金公司研究部
從購房者年齡來看，“千禧一代”是本輪需求擴張的一個重要來源。數據顯示，2016-2022年美國住房擁有率的攀升主要來自于44歲以下的年輕群體（圖表6）。這部分需求更多源于因建立家庭而產生的自住首套房的需求，也就是“剛需”。由于美國家庭部門資產負債表比較健康，我們認為這類“剛需”的釋放將是可持續的。
圖表6：美國中青年人成為購房的主力軍
資料來源：Haver，中金公司研究部
疫情之后工作模式的轉變使得居家辦公常態化，進一步增加“剛需”。根據Kastle的返工指數，雖然疫情已經過去，但回到辦公室上班的美國人仍不足疫情前的五成（圖表7）。居家辦公一方面拉長了城市通勤的半徑，使得一些之前在城市中心生活、不具有購買能力的年輕家庭可以在城市郊區購置屬于自己的房子。另一方面，居家辦公也提高了人們對于居住環境的要求，對住房的改善性需求進一步上升。
圖表7：美國疫情之后居家辦公有常態化趨勢
資料來源：Bloomberg，中金公司研究部
隨著美國通脹放緩，美聯儲明年降息預期升溫，房貸利率從高位回落，這也有助于房地產銷售企穩。過去一個月，美國30年期固定房貸利率從10月高點的7.7%下降至12月初的6.7%，降幅達到100 bp。由于房價上漲，房貸實際利率也有所回落，歷史表明實際利率與房屋銷售有更明顯的負相關性（圖表8）。房貸利率下降也有助于供給釋放，那些鎖定低利率的有房者可能開始賣房并置換，二手房資源被盤活，房地產市場流動性有望改善。
圖表8：房貸利率從高位回落
注：實際房貸利率為美國30年期抵押貸款利率減去CS房價同比增速
資料來源：Wind，中金公司研究部
如果房地產回暖，美國經濟增長的持續性將增強，即便沒有額外的財政支持，經濟表現也可能好于市場預期。
首先，美國房地產開發商在“低庫存+高房價”的背景下加快“趕工”，這本身對于房地產投資就會帶來拉動。其次，隨著供給釋放與房貸利率回落刺激需求，房地產銷售與交易將回暖，這有利于與房地產相關的服務業需求（如中介、搬家、保險服務等），拉動相關行業的就業與增加值反彈。第三，房地產成交后，地產后周期消費支出有望迎來復蘇，過去一年“量價齊跌”的家具和家電等行業，銷售和庫存需求均有望回暖。
通脹方面，房地產供給釋放有助于緩解房價和房租上漲壓力，但需求的企穩意味著價格的下跌空間非常有限。我們的基準情形是房價與房租都將以一個溫和的速度繼續上漲，對CPI通脹的支撐作用在明年下半年或有所顯現（圖表9）。此外，房地產回暖拉動就業，與房地產相關的服務和商品需求增加，這些都可能具有一定通脹效應。今年與地產相關的耐用品價格持續下跌，對抑制通脹起了關鍵作用，明年這種下跌能否持續，我們認為有待觀察（圖表10）。
圖表9：美國房價與租金價格同比增速
資料來源：Haver，中金公司研究部
圖表10：部分與房地產相關的耐用品價格走勢
資料來源：Haver，中金公司研究部
2024美國這10個房地產市場最熱門！
在經歷了連續幾年的下滑之后，美國房地產市場正處于戲劇性轉變的邊緣。
根據全國房地產經紀人協會的數據， 2024 年房屋銷售將激增，美國這 10 個城市將成為最熱門的房地產市場。
全國房地產經紀人協會在最近的一份報告中指出，2023 年美國房屋銷售量暴跌約 18%，這是至少 15 年來的最大跌幅。
好消息是，2024 年房地產又將活躍起來。
為了確定哪些房地產市場是最熱門的，全國房地產經紀人協會通過分析美國 100 個最大市場的 10 個因素整理出這份榜單，包括 2023 年第三季度房價較上一年上漲了多少、市場上有多少租房者有能力買房，以及有多少買家可能重新進入。其他考慮因素包括都會區的就業增長率、收入增長率和犯罪率。
1.德克薩斯州奧斯汀
2023 年房價增長率：-7.7%
有能力購買中等價格房屋的租房者比例：18.9%
如果抵押貸款利率下降，回頭客的比例：5.1%
奧斯汀擁有最大的“回頭客”買家。如果 2024 年利率降下來，則 5.1% 的家庭將再次有能力負擔中等價格的住房。
盡管住房成本面臨持續的挑戰，但一個顯著的趨勢正在出現，許多收入超過 10 萬美元的千禧一代正在從其他州搬到奧斯汀。雖然價格似乎對市場變化非常敏感，但這些高收入千禧一代租房者的涌入，再加上“回頭客”買家的存在，明年房價大概率會上漲。
2.德克薩斯州達拉斯
2023 年房價增長率：1.9%
有能力購買中等價格房屋的租房者比例：21.5%
如果抵押貸款利率下降，回頭客的比例：4.9%
在 100 個最大的都市區中，達拉斯的就業市場增長速度排名第二。與上年相比，當地經濟新增就業崗位4%以上。由于 22% 的租戶有能力購買中等價格的房屋，隨著 2024 年抵押貸款利率下降，該地區的房地產活動將會增加。
3.俄亥俄州代頓
2023 年房價增長率：9.1%
有能力購買中等價格房屋的租房者比例：30.6%
如果抵押貸款利率下降，回頭客的比例：4.7%
代頓（Dayton）不僅價格不高，而且還為首次購房者提供了許多實惠的選擇。這些買家有能力購買代頓一半以上的房源。此外，該地區強勁的就業市場將使更多的租房者明年能夠過渡到擁有住房。
4.北卡羅來納州達勒姆/教堂山
2023 年房價增長率：2.6%
有能力購買中等價格房屋的租房者比例：18.8%
如果抵押貸款利率下降，回頭客的比例：5.6%
北卡的三角洲地區達勒姆/教堂山（Durham/Chapel Hill）不能被排除在外。達勒姆都市區以“回頭客”比例最高的方式領先。該地區缺乏適合首次購房者負擔得起的房源，但工資增長迅猛，平均收入比去年增長了 13 個百分點。
5.賓夕法尼亞州哈里斯堡
2023 年房價增長率：8.5%
有能力購買中等價格房屋的租房者比例：32.1%
如果抵押貸款利率下降，回頭客的比例：5.3%
哈里斯堡（Harrisburg）已經有超過 30% 的租戶可以負擔得起，但它也吸引了來自其他州的高收入租戶。與此同時，隨著明年抵押貸款利率的預期下降，現有房主出售房屋，該地區的庫存和購買活動預計將進一步增長。值得注意的是，當地 42% 的房主已經超過了該地區 15 年的平均使用期限。
6.德克薩斯州休斯頓
2023 年房價增長率：3.7%
有能力購買中等價格房屋的租房者比例：23.8%
如果抵押貸款利率下降，回頭客的比例：4.3%
休斯頓的負擔能力以及強勁的就業和工資增長將在 2024 年推動當地房地產的活動。雖然休斯頓租房者的住房負擔能力超過全美大多數市場，但值得注意的是工資增長了四倍，也超過了全美水平。
7.田納西州納什維爾
2023 年房價增長率：0.7%
有能力購買中等價格房屋的租戶比例：13.8%
如果抵押貸款利率下降，回頭客的比例：4.6%
“‘回頭客’的預期復蘇”將推動納什維爾的房地產市場增長。與此同時，強勁的就業市場吸引了許多收入超過 10 萬美元的千禧一代租房者。當然該地區也面臨著首次購房者能否負擔得起的，以及房源嚴重短缺的問題。
8.賓夕法尼亞州費城
2023 年房價增長率：4.6%
有能力購買中等價格房屋的租房者比例：21.5%
如果抵押貸款利率下降，回頭客的比例：4.7%
費城 44% 的房主擁有目前的房子已超過 17 年。但也面臨著著首次購房者能否負擔得起的問題。
9.緬因州波特蘭
2023 年房價增長率：12.3%
有能力購買中等價格房屋的租房者比例：20.2%
如果抵押貸款利率下降，回頭客的比例：4.9%
繼圣何塞之后，波特蘭吸引了最多收入超過 10 萬美元的千禧一代租房者。該地區是 100 個最大都市區中暴力犯罪率最低的地區。
10. 華盛頓特區
2023 年房價增長率：3.4%
有能力購買中等價格房屋的租房者比例：15.8%
如果抵押貸款利率下降，回頭客的比例：4.8%
