近期，冠狀病毒的世界性的流行給生活的方方面面都帶來了麻煩，包括為一些人支付房租或抵押貸款，對那些經(jīng)濟(jì)狀況稍好的人來說，換房遷居則成了首選。
居家令和社會(huì)距離的呼吁已經(jīng)排除了當(dāng)面家訪的可能性，而封閉的法庭也意味著你當(dāng)?shù)氐霓k事員辦公室無法處理新的財(cái)產(chǎn)契約。
盡管許多人選擇推遲購房或出售，直到冠狀病毒大流行消退（從現(xiàn)在看仍然遙遙無期）。但隨著經(jīng)濟(jì)不確定性和個(gè)人金融擔(dān)憂的增加，專家認(rèn)為，即使在COVID-19的威脅達(dá)到頂峰后，房地產(chǎn)市場仍將發(fā)生一些變化，這些變化將影響個(gè)人的購買、出售、租賃和新建住房。
以下是專家們在2020年剩下的時(shí)間里看到的一些變化。
01購買方面:
在2020年初，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，在相當(dāng)?shù)偷牡盅嘿J款利率（低于4%）的支撐下，購房將在全年保持健康穩(wěn)定，不過，由于擔(dān)心2021年或更晚些時(shí)候會(huì)出現(xiàn)衰退，購房率略有回落。
當(dāng)新冠狀病毒第一次導(dǎo)致股市大幅下跌，COVID-19的傳播導(dǎo)致學(xué)校和企業(yè)普遍關(guān)門，并呼吁人們留在家中時(shí)，抵押貸款利率最初在貸方努力抵消恐慌時(shí)持續(xù)下降。
3月4日，房地美公布的30年期固定利率抵押貸款平均利率創(chuàng)下歷史新低3.29%，導(dǎo)致大批潛在買家和房主爭相申請抵押貸款或再融資。房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)顯示，受利率影響，3月19日，貸款機(jī)構(gòu)將利率小幅上調(diào)至3.65%，但自4月2日以來，利率再次降至3.33%。
即使是臨時(shí)加息，目前抵押貸款利率仍比2019年同期低0.5%以上，從歷史角度看，也遠(yuǎn)低于利率。
但不幸的是，僅僅靠低利率的利好因素并不能維持購房者的活動(dòng)。雖然目前還不清楚這主要是因?yàn)橛腥讼铝盍粼诿绹?，還是出于對金融穩(wěn)定和就業(yè)的擔(dān)憂（很可能兩者兼而有之），但購房者的活動(dòng)已經(jīng)大幅下降。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（National Association of Realtors）3月16日至17日對3000多名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，48%的人表示，由于冠狀病毒的爆發(fā)，購房者的興趣下降。
房地產(chǎn)信息公司Zillow的經(jīng)濟(jì)研究主管奧爾森（Skylar Olsen）說：“我們已經(jīng)看到了這些疫情活動(dòng)的影響，因此，這當(dāng)然不是一成不變的……但絕不完全停止?！薄?/span>
專家們無法分析許多歷史性的例子來告訴我們，在流感大流行期間和長期內(nèi)，市場將如何反應(yīng)；房地產(chǎn)市場與100多年前西班牙流感大流行期間截然不同。奧爾森指出，從2002年開始在中國發(fā)生的SARS疫情將是最好的例子。
奧爾森解釋說，在非典爆發(fā)期間，中國受影響地區(qū)的房地產(chǎn)交易活動(dòng)明顯下降，就像我們今天在美國看到的那樣。在病毒最初出現(xiàn)的地方，在隔離措施最初實(shí)施的地方，在西雅圖，買房者的交易活動(dòng)下降得最快、最快，然后是舊金山和加州其他大部分地區(qū)。
2003年非典疫情帶來的一個(gè)有希望的結(jié)果是，從長遠(yuǎn)來看，房價(jià)和整個(gè)房地產(chǎn)市場并沒有受到重大影響。奧爾森說，一旦疫情平息，購房者和賣家的興趣恢復(fù)得相當(dāng)快。
奧爾森補(bǔ)充道：“我們目前的狀況并不是由市場失靈所驅(qū)動(dòng)的?！?。
房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)將受到多大的影響，這個(gè)問題取決于這次疫情傳播時(shí)間有多長。
02售賣方面：
從賣方的角度說，由于購房者的活動(dòng)明顯減少，許多賣家決定推遲將房屋投放市場，這既是為了繼續(xù)保持社會(huì)距離，也是為了消除在大流行期間搬家的必要性。
然而，并不是每個(gè)人都有等待的奢侈。幸運(yùn)的是，一切都沒有失去。位于邁阿密的丹尼爾.德拉維加（Daniel de la Vega）是一家蘇富比國際房地產(chǎn)公司（Sotheby's International Realty）的總裁，該公司在佛羅里達(dá)州各地都設(shè)有辦事處。他說，雖然活動(dòng)有所減少，但經(jīng)紀(jì)人仍在通過視頻巡展展示房屋，而且房屋交易仍在簽約中。
Zillow報(bào)告稱，與2月份的平均水平相比，3月份的最后一周，市場上為房屋制作3D視頻的用戶增加了408%，目的是讓潛在買家能夠在線參觀房屋的感覺。奧爾森說，自2019年以來，這些視頻實(shí)際上已經(jīng)成為Zillow網(wǎng)站上的全國性功能。
丹尼爾.德拉維加說，房地產(chǎn)上市代理商非常注重“確保這些房屋的價(jià)格合理，這樣房屋就不會(huì)在市場上停留太久而被出售”。
如同買家一樣，新冠疫情大流行后，房屋賣家的前景取決于隔離和病毒傳播的持續(xù)時(shí)間。隨著更多本應(yīng)在春季開盤的房源仍未上市，我們可以預(yù)計(jì)，大流行結(jié)束后不久，將會(huì)有更多房源上市。
資金緊張的房主越多，你可能看到的待售房屋就越多，購房者也就越少，這是衰退初期市場的典型特征。不受裁員影響、有足夠存款支付首付的購房者將受益。
德拉維加說：“我預(yù)計(jì)房價(jià)在這之后會(huì)有所下降，我預(yù)計(jì)人們可能會(huì)購買他們在這之前買不到的夢想之家”。
對通過iBuyer進(jìn)行快速房地產(chǎn)交易感興趣的賣家，如Opendoor或Zillow Offers，將不得不等待?，F(xiàn)在，美國的Opendoor和Zillow以及類似的公司都暫停了交易。這減少了iBuyer員工接觸COVID-19病毒的機(jī)會(huì)，同時(shí)也減少了在金融恐慌中大規(guī)模試圖以現(xiàn)金清算房屋的機(jī)會(huì)。
德拉維加對后市持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場不會(huì)遭受疫情影響太久并認(rèn)為房屋價(jià)格會(huì)像人們想象的那樣大幅下跌。
03房屋租賃方面：
預(yù)計(jì)租房者將受到特別嚴(yán)重的打擊，因?yàn)樗麄兪荜P(guān)閉企業(yè)、減少工時(shí)和裁員影響收入來源而抑制了改善租房條件的欲望。
另外，許多推遲購房的首次購房者目前仍為租房者。這意味著，由于需求持續(xù)，近期租金可能會(huì)上漲。然而，COVID-19帶來的財(cái)務(wù)不確定性，正導(dǎo)致政府和公眾向房東施壓，要求他們給生病或失業(yè)的房客減免或令其緩交房租。
美國住房和城市發(fā)展部（U.S.Department of Housing and Urban Development）已暫停對聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Agency）承保的所有租賃房地產(chǎn)實(shí)施驅(qū)逐令，直至5月中旬。美國各地的州長和市長也紛紛效仿并停止對交不起房租的房客驅(qū)逐。
即使驅(qū)逐沒有正式停止，許多州也關(guān)閉了法院，作為防止冠狀病毒進(jìn)一步傳播的預(yù)防措施，有效地阻止了驅(qū)逐程序。
如果大流行過后，失業(yè)率仍然居高不下，房東可以期待進(jìn)一步的監(jiān)管，幫助租房者重新站穩(wěn)腳跟，避免被驅(qū)逐。
另外，豪華公寓的租賃會(huì)收到嚴(yán)重影響。美國建筑律師兼顧問、著有《破樓破預(yù)算：如何修復(fù)美國萬億美元的建筑業(yè)》一書的巴里·萊帕特納說，如果負(fù)擔(dān)能力成為一個(gè)問題，豪華公寓建筑項(xiàng)目可能會(huì)被擱置。這是因?yàn)殚_發(fā)商和貸款方都會(huì)質(zhì)疑人們是否會(huì)能夠負(fù)擔(dān)得起為豪華設(shè)施支付的天價(jià)租金。
目前，一些租房者似乎愿意按計(jì)劃找到新的租房，而不管大流行如何。在3月25日至27日對租賃清單和信息網(wǎng)站RentCafe.com上約7000名租房者進(jìn)行的調(diào)查中，52%的人表示，他們一找到公寓就打算搬家，只有10%的人選擇暫緩搜索。
04新屋建設(shè)方面：
自2008年經(jīng)濟(jì)大衰退結(jié)束以后，住宅建設(shè)一直難以滿足美國人的需求，導(dǎo)致全美現(xiàn)有住房價(jià)格攀升緩慢，新的建設(shè)項(xiàng)目不斷增加。根據(jù)美國人口普查，2019年，私人擁有住房的新建筑許可證數(shù)量約為1370300個(gè)，為2007年以來的最高數(shù)量級。
當(dāng)然，冠狀病毒的流行完全改變了住宅建設(shè)的前景。特別是，許多州和城市對住宅建設(shè)是否被視為一項(xiàng)將在整個(gè)流行病期間繼續(xù)提供的基本服務(wù)采取了不同的立場。加州和俄亥俄州是住宅建設(shè)仍在繼續(xù)的兩個(gè)州，而在紐約和波士頓市，住宅建設(shè)已經(jīng)停止或僅限于道路、橋梁、醫(yī)療設(shè)施和其他被視為緊急需要的項(xiàng)目。
在繼續(xù)施工的地方，工人們關(guān)心他們的安全，因?yàn)樵S多現(xiàn)場任務(wù)要求工人們密切合作。
各州之間政策的不一致可能導(dǎo)致在流行病消退時(shí)，在可獲得的新住房方面產(chǎn)生截然不同的結(jié)果。巴里·萊帕特納說，放貸者已經(jīng)對他們考慮貸款的建設(shè)和開發(fā)項(xiàng)目更加謹(jǐn)慎；他們不想貸款給一個(gè)在這個(gè)不斷變化的經(jīng)濟(jì)中難以吸引租戶或買家的項(xiàng)目。
該行業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵問題是，建筑工人將不得不找到新的工作——萊帕特納說，美國有91%的建筑工人為20人或20人以下的公司工作，而這些當(dāng)?shù)氐男∑髽I(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)最大。“建筑業(yè)是一個(gè)真正的夫妻店產(chǎn)業(yè)?！?/span>萊帕特納說。
萊帕特納指出了大衰退期間發(fā)生的事情，當(dāng)時(shí)許多建筑工人因?yàn)槿狈捎玫墓ぷ鞫耆x開了建筑業(yè)，他說，如果長期的孤立和經(jīng)濟(jì)擔(dān)憂使大規(guī)模建筑停工足夠長時(shí)間，使工人到別處找工作，我們可以預(yù)期建筑業(yè)勞動(dòng)力短缺。
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1、STUDIOS
單間公寓，設(shè)有1間完整的浴室。單間通常有開放式廚房，雖然也有些有獨(dú)立的廚房。大小各異，有些更衣室或用餐區(qū)。壁龕單間是一個(gè)較大的單間，有單獨(dú)的用餐或睡眠區(qū)域，通常配置成L形。
2、1房或2房公寓
在1房的公寓，臥室和客廳是分開的。有些有完全獨(dú)立的廚房，有些是開放的客廳包括廚房。一個(gè)完整的2房公寓或真正的2房公寓有兩間臥室加一個(gè)客廳，單獨(dú)的廚房可有可無。房間大小各異，可能有一個(gè)、一個(gè)半或兩個(gè)浴室。
3、頂層公寓
頂層公寓是位于公寓樓最高層之一的公寓。頂層公寓通常與其他公寓不同，比較高端，還有室外空間。頂層公寓這個(gè)詞起源于20世紀(jì)20年代，指的是一個(gè)單獨(dú)的較小的“房子”，是公寓大樓屋頂上面，外墻后面建造的公寓。
4、LOFT閣樓
閣樓是大開放空間，很少或沒有內(nèi)部的墻壁，高天花板，超大窗戶。原先的Loft閣樓是把商業(yè)、工業(yè)大廈改造成住宅單位，現(xiàn)在是一種普遍的生活方式。Loft閣樓主要分布在商業(yè)街區(qū)，雖然這個(gè)概念被許多最近建造的建筑復(fù)制。
5、家庭公寓
家庭公寓設(shè)有3間或更多臥室，可容納一對夫妻和多個(gè)孩子。“經(jīng)典6房”是指一間三臥室公寓，原本設(shè)計(jì)有兩間臥室，一間女傭房，全套餐廳，客廳，獨(dú)立廚房和2.5-3間浴室。
6、聯(lián)排別墅
聯(lián)排別墅適合在城市內(nèi)想過隱私生活的人士。這是一種獨(dú)立的居住風(fēng)格，通常是排屋或半獨(dú)立式。聯(lián)排別墅很受歡迎，而且比較私密，往往比紐約的公寓更昂貴。
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