對(duì)于要買美國(guó)房產(chǎn)的朋友來(lái)講，也要對(duì)美國(guó)房子交易的相關(guān)法律有所了解，因?yàn)橘I房子畢竟是人生中的一件大事，而且金錢也比較多，還是美國(guó)房產(chǎn)，如果有疏忽可能對(duì)經(jīng)濟(jì)造成損失。
1、終止合同權(quán)(Termination Option)
房屋買賣對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)是一生中最大的一筆投資，同時(shí)不像其他商品一樣可以退貨。因此，為了保護(hù)消費(fèi)者(買主)的利益，在美國(guó)許多州的房地產(chǎn)買賣合同中，有一個(gè)或者類似的重要的條款，稱之為，(簡(jiǎn)稱Option)，這一條款對(duì)于美國(guó)房產(chǎn)的買主非常重要。
這樣的條款在美國(guó)各州類似但也有差異，以德州為例，該條款就是給已經(jīng)簽約并存入定金的買主在一定的時(shí)間內(nèi)(7-10天，有些州可達(dá)15天)可以以任何理由解除合同，定金將如數(shù)退還給買主，買主損失的只是Option Fee(50-100美元)，Option Fee是買主與賣主在簽訂二手房合約時(shí)除了定金之外的直接支付給賣主的費(fèi)用。如果買主買成了這棟房子，賣主要把Option Fee退還給買主。
在Option期間，賣主不可以再和其他的買主簽約，而買主可以無(wú)條件的終止合約。這一條款對(duì)美國(guó)房產(chǎn)的買主非常有利，一般是買主在這期間請(qǐng)專業(yè)的房屋檢查師(Home Inspector)做全面的房屋檢查，如果發(fā)現(xiàn)有重大問(wèn)題，諸如:地基、屋頂、下水系統(tǒng)或?qū)θ梭w健康有危害的地方，買主就可以單方終止合同，定金退回。在大多數(shù)情況下，只檢查出一些小的問(wèn)題，這時(shí)買主會(huì)要求賣主做一定的維修，往往賣主會(huì)接受買主的要求，把損壞的或不工作的地方修好。
美國(guó)各州類似的條款讓買主有充分的時(shí)間考慮和審核房產(chǎn)，保護(hù)了美國(guó)房產(chǎn)買主的利益。
2、賠償金儲(chǔ)備系統(tǒng)(Recovery Fund)
如果美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人采取欺詐的手段給買主或賣主造成很嚴(yán)重的傷害和較大的經(jīng)濟(jì)損失，買主或賣主告到法院，這時(shí)可能犯法的經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)畏罪潛逃，或者法院判決下來(lái)，要求犯法的經(jīng)紀(jì)人賠償受害人的經(jīng)濟(jì)損失，但是這個(gè)經(jīng)紀(jì)人卻沒有錢來(lái)償還。巨大經(jīng)濟(jì)損失的時(shí)候，僅靠輿論的安慰和道義上的支持而沒有得到在經(jīng)濟(jì)上合理的賠償是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這個(gè)問(wèn)題怎么解決?
美國(guó)各州均有的經(jīng)紀(jì)人賠償金儲(chǔ)備系統(tǒng)(Recovery Fund)的設(shè)立提供了解決方案，以下將對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。該系統(tǒng)不是美國(guó)聯(lián)邦政府制定，是由各州政府制定的，因此在相似的同時(shí)也有所差異。有些州設(shè)置的賠償金儲(chǔ)備系統(tǒng)的賠償金是由經(jīng)紀(jì)人自己出從而累計(jì)起來(lái)的。每個(gè)經(jīng)紀(jì)人剛考到執(zhí)照時(shí)交的，大約10美元，然后在每年的執(zhí)照延期時(shí)再交納一些(50美元左右) ，一直到賠償金達(dá)到一定數(shù)目為止。部分州儲(chǔ)備的賠償金最低額是100萬(wàn)美元，最高是170萬(wàn)美元，一般維持在150萬(wàn)美元上下。也有一些州儲(chǔ)備的賠償金比較低，在50萬(wàn)美金左右。一般來(lái)說(shuō)，一次肇事賠償?shù)淖罡哳~可達(dá)5萬(wàn)美元。賠償金儲(chǔ)備系統(tǒng)的建立使消費(fèi)者的利益真正的得到了保障。
3、產(chǎn)權(quán)公司和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)
國(guó)內(nèi)發(fā)生過(guò)不少信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司扣押買主的定金，占用賣主所賣的房款，甚至鋌而走險(xiǎn)卷走客戶資金的事件，那美國(guó)在這方面是通過(guò)什么方法來(lái)如何保護(hù)消費(fèi)者利益的呢?美國(guó)房產(chǎn)交易中產(chǎn)權(quán)涉及的事宜由產(chǎn)權(quán)公司專門負(fù)責(zé)辦理。
1. 產(chǎn)權(quán)調(diào)查( Title Search)
當(dāng)買主與賣主簽訂了買賣合同后，產(chǎn)權(quán)公司的律師就要開始調(diào)查賣主的房子的產(chǎn)權(quán)記錄，即個(gè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的歷史情況，同時(shí)也要調(diào)查該房子的產(chǎn)權(quán)上有沒有債務(wù)，如欠地產(chǎn)稅，物業(yè)管理及市政府的罰單等。如果有問(wèn)題，就一定要解決了才能轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，如果賣主不愿意解決所查出的問(wèn)題，那么買主就可以中斷合同，定金退回給買主。
2.產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Title Insurance)
如果產(chǎn)權(quán)沒有任何問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)給該房產(chǎn)提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)(Title Insurance)，負(fù)責(zé)買賣雙方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和過(guò)戶手續(xù)(Closing)，其性質(zhì)為獨(dú)立與買賣雙方外的保險(xiǎn)公司。一但房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問(wèn)題，發(fā)生意外，產(chǎn)權(quán)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，給予賠償。
3. 提供第三方賬戶(Escrow Account)
在美國(guó)絕大多數(shù)州政府為了保持美國(guó)房產(chǎn)交易的公平性，往往禁止定金由買方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或賣方的經(jīng)紀(jì)人控制。否則，一旦賣主違約，買主要求退還定金時(shí)，賣主的經(jīng)紀(jì)人常常會(huì)找各種理由拒絕退還。如果定金是在買主經(jīng)紀(jì)人手里的話，一旦買主違約，賣主要扣下定金時(shí)，買主經(jīng)紀(jì)人也同樣會(huì)找各種理由拒絕交出定金。所以，定金不能存放在經(jīng)紀(jì)人手中，只能存放在中立的第三者——產(chǎn)權(quán)公司手里，這樣一旦發(fā)生糾紛，定金就能很快地退還給買主或被賣主扣下。
4. 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程
所有的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)都是由中立的第三者即產(chǎn)權(quán)公司辦理，當(dāng)買主與賣主分別簽好了過(guò)戶所需文件，買主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check)的形式支付給產(chǎn)權(quán)公司(不是賣主) ，如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯(Wire Transfer)到產(chǎn)權(quán)公司的賬戶上，這時(shí)候房地產(chǎn)交易才真正完成。產(chǎn)權(quán)公司就會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同的有關(guān)條文，把一些費(fèi)用，諸如: 傭金，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，過(guò)戶的其他雜費(fèi)，從房款中扣除，并立即支付給賣主，所以很多賣主在過(guò)戶后數(shù)小時(shí)內(nèi)就可以拿到房款。這就從根本上杜絕了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介入控制房款的機(jī)會(huì)。
法拍屋的標(biāo)價(jià)通常很誘人，但專家呼吁普通買家要小心有額外的留置權(quán)（lien）。
受疫情影響，預(yù)計(jì)明年會(huì)有大批法拍屋流向市面，為限制大投資客囤房獲利，政府推出新法案，確保普通買家有機(jī)會(huì)買房，不過(guò)購(gòu)買法拍屋很有學(xué)問(wèn)。
法拍屋的標(biāo)價(jià)通常很誘人，但專家呼吁普通買家要小心。例如，法拍的物業(yè)可能有額外的留置權(quán)（lien），誰(shuí)是真正的所有人可能有爭(zhēng)議，甚至讓買方卷入訴訟。此外，在購(gòu)買房屋之前，很多時(shí)候也無(wú)法檢查房屋是否有缺陷；如果還有人住在里面，需要買方動(dòng)員住客遷離；此外，尋找融資也很棘手，因?yàn)橐?guī)則通常要求以現(xiàn)金或銀行本票（cashier's check）全額購(gòu)買。
擁有十多年法拍經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)業(yè)者傳授經(jīng)驗(yàn)，想買法拍屋：
第一步，先在比較熟悉的城市選，自己不熟悉的城市不選。看上房屋后，要請(qǐng)產(chǎn)權(quán)公司查詢產(chǎn)權(quán)，確定是第一順位的拍賣。她表示，有時(shí)賣場(chǎng)上也有第二、第三甚至第四順位的貸方來(lái)賣房，「只買第一順位，絕不買后面的」。她表示，以前曾在拍賣場(chǎng)看到一位買家高興出價(jià)30多萬(wàn)買下一棟爾灣的房子，結(jié)果標(biāo)下后才發(fā)現(xiàn)，前面第一順位還欠了60多萬(wàn)元，虧大了。請(qǐng)產(chǎn)權(quán)公司查詢時(shí)，也要詢問(wèn)有無(wú)其他問(wèn)題。
第二步，「要把房?jī)r(jià)弄清楚，而且要非常清楚」。她多次強(qiáng)調(diào)，一些買家最終法拍下來(lái)的價(jià)格，比市面價(jià)還要貴，也是常有事。首先在搞清周圍房?jī)r(jià)和房屋基本信息后，可以大概得知房屋市價(jià)。此外，很多時(shí)候看不到屋子里面的狀況，因此考慮價(jià)格時(shí)要做最低的打算，即里面都算作需要重新裝修，再將這筆錢扣除后，才是一個(gè)比較合適的價(jià)格。在出價(jià)時(shí)絕不要超過(guò)這個(gè)數(shù)字，更不要喊價(jià)喊得不理性。
此外，要考慮房屋是否有人住。無(wú)論現(xiàn)屋主還是房客，若不肯搬走很麻煩，尤其疫情期間不能驅(qū)趕。她表示多年來(lái)遇到過(guò)不肯搬走的、搬走前搞破壞的，還有上法庭吿的。她舉例自己曾在亞凱迪亞市買下過(guò)一棟拍賣房，結(jié)果花了一年時(shí)間請(qǐng)住客離開，但住客一次次去法院，令人頭痛，因此標(biāo)屋時(shí)也要考慮到這些情況。
開銀行本票也有學(xué)問(wèn)
另外還有許多小竅門。例如去賣場(chǎng)時(shí)，開銀行本票可以開給自己，若沒有買到也可存回自己的賬戶。另外也要多開三、五張小面額的本票，有零有整更好出價(jià)等。法拍學(xué)問(wèn)多，但也不必因噎廢食，買家只要做好功課，小心謹(jǐn)慎，尤其初學(xué)者最好先跟著專業(yè)人士去看幾次，不要急著競(jìng)標(biāo)。研究好房屋價(jià)格和產(chǎn)權(quán)，一切防患未然，想好價(jià)格后理性出價(jià)即可。
不過(guò)，明年不一定會(huì)有很多法拍屋上市，因?yàn)榻衲攴績(jī)r(jià)漲得多，有困難的屋主即使一年不付貸款，但這一年上漲的房?jī)r(jià)，賣掉后就夠付這一年的欠款，不至于被法拍。
但她推測(cè)，會(huì)有不少短售屋（short-sale），對(duì)于經(jīng)驗(yàn)較少的買家來(lái)說(shuō)，短售屋比較好，準(zhǔn)備和考慮時(shí)間更充裕，有產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)也不怕出問(wèn)題，可以看屋子里面也可以貸款，同常規(guī)買房沒有太大差別。
