法拍屋的標價通常很誘人，但專家呼吁普通買家要小心有額外的留置權（lien）。
受疫情影響，預計明年會有大批法拍屋流向市面，為限制大投資客囤房獲利，政府推出新法案，確保普通買家有機會買房，不過購買法拍屋很有學問。
法拍屋的標價通常很誘人，但專家呼吁普通買家要小心。例如，法拍的物業可能有額外的留置權（lien），誰是真正的所有人可能有爭議，甚至讓買方卷入訴訟。此外，在購買房屋之前，很多時候也無法檢查房屋是否有缺陷；如果還有人住在里面，需要買方動員住客遷離；此外，尋找融資也很棘手，因為規則通常要求以現金或銀行本票（cashier's check）全額購買。
擁有十多年法拍經驗的地產業者傳授經驗，想買法拍屋：
第一步，先在比較熟悉的城市選，自己不熟悉的城市不選?？瓷戏课莺?，要請產權公司查詢產權，確定是第一順位的拍賣。她表示，有時賣場上也有第二、第三甚至第四順位的貸方來賣房，「只買第一順位，絕不買后面的」。她表示，以前曾在拍賣場看到一位買家高興出價30多萬買下一棟爾灣的房子，結果標下后才發現，前面第一順位還欠了60多萬元，虧大了。請產權公司查詢時，也要詢問有無其他問題。
第二步，「要把房價弄清楚，而且要非常清楚」。她多次強調，一些買家最終法拍下來的價格，比市面價還要貴，也是常有事。首先在搞清周圍房價和房屋基本信息后，可以大概得知房屋市價。此外，很多時候看不到屋子里面的狀況，因此考慮價格時要做最低的打算，即里面都算作需要重新裝修，再將這筆錢扣除后，才是一個比較合適的價格。在出價時絕不要超過這個數字，更不要喊價喊得不理性。
此外，要考慮房屋是否有人住。無論現屋主還是房客，若不肯搬走很麻煩，尤其疫情期間不能驅趕。她表示多年來遇到過不肯搬走的、搬走前搞破壞的，還有上法庭吿的。她舉例自己曾在亞凱迪亞市買下過一棟拍賣房，結果花了一年時間請住客離開，但住客一次次去法院，令人頭痛，因此標屋時也要考慮到這些情況。
開銀行本票也有學問
另外還有許多小竅門。例如去賣場時，開銀行本票可以開給自己，若沒有買到也可存回自己的賬戶。另外也要多開三、五張小面額的本票，有零有整更好出價等。法拍學問多，但也不必因噎廢食，買家只要做好功課，小心謹慎，尤其初學者最好先跟著專業人士去看幾次，不要急著競標。研究好房屋價格和產權，一切防患未然，想好價格后理性出價即可。
不過，明年不一定會有很多法拍屋上市，因為今年房價漲得多，有困難的屋主即使一年不付貸款，但這一年上漲的房價，賣掉后就夠付這一年的欠款，不至于被法拍。
但她推測，會有不少短售屋（short-sale），對于經驗較少的買家來說，短售屋比較好，準備和考慮時間更充裕，有產權保險也不怕出問題，可以看屋子里面也可以貸款，同常規買房沒有太大差別。
舊金山灣區租房市場狀況
根據舊金山灣區一些研究機構的統計，舊金山灣區地區是全美國最昂貴的租賃市場，舊金山傳統投資物業的平均租金收入遠高于全國平均水平。根據美國地產網站Zumper.com網站的數據顯示，在全國范圍內，美國的租金中值在夏季搬家季節繼續上漲?？偟膩碚f，全國平均一居室的租金上漲了0.3%，中位數為1233美元，而兩居室的租金增長了0.6%，達到1493美元。今年以來，全美國的一居室和兩居室的價格分別上漲了0.7%和1%。二在舊金山灣區，一居室的租金上個月盡管下降了2.4%，但是租金依然高達3200美元，而兩居室的租金則下降了3%，也高達至4210美元。但是值得注意的是，一居室和兩居室的租金比去年同期還下降了11%以上。所以，舊金山灣區仍然是全國前五大租賃市場之一。
舊金山灣區房租高昂的一大原因在于供不應求。在舊金山租房的人比業主多，約52%的加州舊金山家庭是租房者，47%是業主自住。據RENTCafé的數據，舊金山一套公寓的平均租金為3629美元，與前一年相比，變動幅度約為0。超過90%的公寓可以以2000美元或以上的價格出租，而低于2%的公寓的租金價格低于1500美元。
加州舊金山公寓的平均面積為747平方英尺，但這一數字因單元類型的不同而有很大差異，房子和公寓都有便宜和豪華的選擇。套房式公寓是最小、最實惠的，1居室公寓更接近平均水平，而2居室和3臥室公寓的面積更大。
截至2020年10月，舊金山灣區公寓的平均租金為3188美元，比去年平均租金3933美元下降了23.37%，比上個月平均租金3143美元上漲了1.41%。
但是受到疫情影響，人口外流使得一些地區租金受到不同程度下降。
舊金山的一居室公寓平均每月租金2946美元（比去年下降22.2%）。
兩居室公寓平均租金為3885美元（比去年下降20.72%）。
舊金山公寓的平均租金比前一個月下降了6.15%。
一居室單位減少了476美元（-13.9%）。
兩居室公寓減少了629美元（-13.9%）。
租金低于舊金山平均租金價格的一些最實惠的社區：
金銀島（Treasure Island），平均租金為2616美元/月。
Tenderloin，租客平均每月支付2944美元。
Van Ness–市民中心，平均租金為2944美元/月。
市中心8區-東北部，平均租金為2956美元。
Marina平均租金為2974美元。
室外日落（Outer Sunset），平均租金為3117美元。
外里士滿地區，平均租金為3117美元。
舊金山的地理環境和分區限制抑制了了庫存
舊金山房地產市場在庫存方面一直受到限制。除了庫存不足，但更重要的原因是分區法阻礙了整個城市的新開發和高層建筑的建設。嚴格的分區法，再加上舊金山灣區的面積限制，這使得它成為一個非常受限制的市場，并一直保持低供應。舊金山坐落在一個半島上，三面環海，天然的地理條件使得土地供給非常有限。
他們不能擴建以滿足住房需求。周圍的城市也是密集的。舊金山房地產市場能夠滿足需求的唯一途徑就是拆掉大片兩層和三層的建筑來建造公寓樓，但考慮到地方法規，這幾乎是不可能的。由于山區的原因，周圍郊區的建筑能力非常有限。
舊金山的房地產市場，無論好壞，都受制于幾個相互競爭的利益集團。對于那些有錢擁有自己的房子并具有最大影響力的人來說，這些居民反對任何用20層公寓或公寓樓取代2層或3層倉庫的提議，他們想保護社區的外觀和感覺。因此，翔通過高層建筑可以開始緩解舊金山房地產市場的過度擁擠的想法通常受到很大阻礙。
開發商們想開發新的高層公寓樓盤，要經過非常繁瑣的手續和繁文縟節，以至于建造舊金山多戶住宅根本無法嘗試。具有諷刺意味的是，這為那些購買舊金山租賃房產并能將其轉換為多戶住宅的人創造了可觀的回報。
舊金山的環保運動抑制了住房供給
環保主義運動也抑制了舊金山的房屋供給。最好的證明其影響是馬林縣。據估計，該縣85%的空地禁止開發。這并不意味著這里沒有新的住宅供應。這意味著有很多大的地產不能變成連棟住宅。鄰居們反對任何此類項目。這就是為什么喬治·盧卡斯不得不面臨者要在天行者牧場建數百棟房子，而他們不讓他在那里擴大他的工作室。這也解釋了為什么舊金山的房地產市場不能通過在馬林縣相對開放的土地上建設來解決其經濟適用房危機。
倉庫和工廠已經在世界各地的大城市被改造成閣樓。它們提供開放空間、高天花板、靠近公共交通和市中心便利設施。這種情況在舊金山也不例外。不同的是舊金山高密度租賃物業的增長，只有在共同生活區才能找到。這些可以算是高檔宿舍。
人們可以租一張雙層床和存放物品的地方，這樣就可以使用洗衣房、廚房和健身設施。有幾個人可能共用一間臥室，與擁擠的大學宿舍相媲美。這些設施之所以蓬勃發展，是因為它們迎合了那些已經習慣了這種生活方式，并愿意繼續這樣做為舊金山大型科技公司工作的大學畢業生。
疫情難以影響灣區豪宅市場
在豪華房地產市場交易有其好處。在人口統計學上，較富裕的買家受任何經濟危機（例如疫情）影響最小，因為他們擁有最多的金融資源。盡管房價飛漲，但仍有大批富有的購房者涌入。城市里相當高比例的買家都是現金（大約40%到60%）。那些沒有支付全部現金的銀行，即使有貸款，也至少有20%的首付能夠快速關閉。
今年6月，加州城（California city ）的房價創下每月180萬美元的歷史新高。Compass公司周一發布的一份報告顯示，舊金山財大氣粗的購房者支撐了市場的反彈，推高了交易和房價。該機構的數據顯示，報告中定義的6月份接受報價的300萬美元及以上的豪華獨棟住宅數量超過30套，創下該指標兩年來的最高水平。
這一增長推動舊金山房價在6月創下180萬美元的月度新高，比2019年6月175萬美元的上一個峰值高出3%。你會發現購買超過250萬美元的首次購房者或嬰兒潮一代正在尋找200萬美元范圍內的第二套住房。舊金山的住房市場正在建造新的單元。然而，現實情況是，有能力購買的人群越來越少，住房供應并沒有隨著需求而增長。它們大多由豪華公寓和大型豪宅組成，它們是為大型科技人才精英建造的。
另一個意想不到的副作用，舊金山租賃房地產條例是鼓勵建設高端單位。投資者可以投資這些項目或購買房產，希望它們能被拆除并重新開發。這就是為什么燒毀的外殼可以賣到幾十萬美元，而有拆遷許可證的可以賣到一百萬甚至更多。
舊金山的房地產升值率很高
多虧了就業旺盛、高科技公司、供應緊張、環保主義等所有因素，整個灣區的升值率是最高的。舊金山房價在過去十年里攀升如此之高，一個主要原因是該市充滿活力的科技產業，該產業于2012年開始蓬勃發展（部分原因要歸功于旨在吸引科技公司進入舊金山而非硅谷的稅收優惠政策）?，F在，它吸引了一批技術熟練的勞動力來到城市，同時也推高了住房需求和生活成本。
來自NeighbourceScout的數據顯示，舊金山房地產在過去十年中升值了91.99%，這是一個平均每年6.74%的房屋升值率。這一數字使舊金山成為全國房地產升值的前10%。據特魯利亞說，在舊金山，一些個別社區的房屋價值已經上漲了100%以上。以下是舊金山的五個社區，它們的漲幅最大。
Bayview:Bayview 2009年4月的房屋中值為424900美元，2019年4月為918300美元。
森林小丘（The Forest Knolls）：2009年4月，該社區的房屋中值為811800美元，2019年4月突破170萬美元。
Bernal Heights：該社區的房屋中值從2009年4月的715000美元上升到2019年4月的1507800美元。
Mission地區：卡斯特羅社區的東部位于舊金山市中心。2009年4月的房屋中值為69.99萬美元，2019年4月為146.08萬美元。
Potrero Hill地區：該社區位于任務區的東部。2009年4月，它的房屋價值中位數為73.42萬美元，而在2019年4月，這一數字剛剛超過150萬美元。
好消息是，如果你是購房者或房地產投資者，舊金山在過去十年里一直是全美最好的長期房地產投資之一。所以，如果你10年前在舊金山買了一套房子，你現在很可能已經從這筆交易中獲利了——事實上，在幾個社區，你很有可能把錢翻一番。所有有助于房地產升值的變量繼續呈上升趨勢，這使得投資舊金山房地產是一個明智的決定。
投資舊金山如何選擇地區？
你想在舊金山的房地產市場上購買投資性房地產嗎？加州是世界第六大經濟體。這在很大程度上是由其創新的生產、該州的高技術產業等推動的。舊金山市場很貴，但這并不意味著價格過高。機會是有的，盡管有風險。如果這個城市有更好的領導和更多的人愿意大規模的重建，這個城市將會煥發新的升級。
舊金山投資物業的良好現金流意味著投資是有利可圖的。另一方面，糟糕的現金流意味著你手頭沒有錢來償還債務。因此，在不斷發展的社區中找到舊金山最好的投資物業將是你成功的關鍵。
如果你明智地投資于舊金山的房地產，你就能確保你的未來。如果你是房地產投資現金流業務的初學者，閱讀有關房地產的好書是非常重要的。舊金山的投資越少，你的物業費用就越低。
在舊金山尋找最好的房地產投資時，你應該把重點放在人口密度和就業增長相對較高的社區。這兩者都轉化為對住房的高需求。舊金山的房價不僅是加州最貴的房價之一，而且也是全美最貴的房價之一。根據房地產經紀人Dolores Heights的掛牌價中值為250萬美元，是最貴的社區。
舊金山及其周圍的一些受歡迎的社區有南海灘、太平洋高地、任務區、普雷西迪奧高地、?？宋鲓W爾、圣弗朗西斯伍德、北海灘、西大門、外日落、海耶斯山谷、波托拉、多帕奇、伯納爾海茨、諾伊谷和俄羅斯山。
根據金融家在舊金山，購買房產的最佳社區是金門高地，這個社區有許多擁有海景房（低于1000美元/平方英尺）的房子，以及舊金山最好的學校。金門山莊主要由獨棟住宅組成，而不是公寓。因此，這個社區是家庭友好型的，比舊金山的其他地區密度要小得多。這附近相對便宜。在舊金山，每平方英尺金門的平均價格是每平方英尺980美元。
在舊金山，其他最適合購買投資性房地產的社區有：公園內側（Inner Parkside）、公園側（Inner Parkside）、內日落（Inner Sunset）、外日落（Outer Sunset）、里士滿內（Inner Richmond）、外里士滿（Outer Richmond）、鉆石高度（Diamond Heights）。
所有這些社區都是安全的并且相對便宜的，并且為舊金山灣區的工人階級提供獨棟住宅。獨棟住宅在經濟低迷時期是防御性的，而在經濟好轉時往往表現得更好。
伯納爾高地（Bernal Heights）被認為是一個理想的位置，但仍然適度負擔得起一個家庭的地方。它在舊金山的南邊，所以通勤很方便。伯納爾高地的房屋價值中位數為1587365美元。在過去的一年里，伯納爾海茨的房屋價值上漲了1.5%，這個社區的價值將繼續上升。
Tenderloin是一個經濟實惠的社區，對于那些有能力在57萬美元的中間價格范圍內買房的人來說。截至2020年6月，Tenderloin是一個平衡的房地產市場，這意味著市場上的買賣雙方保持著健康的平衡。當住房供應滿足住房需求時，房地產投資者不應錯過這個機會，因為住房的入市價格仍然可以承受。
Bayview是最實惠的社區之一，掛牌價格中位數為94.4萬美元。.從2000年到2006年，Bayview出現了驚人的136%的升值，隨后從2006年到2010/2011年又大幅下跌了50%。從2012年起，經濟復蘇一直持續。從2012年1月（42.8萬美元）到2020年6月（101萬美元），中位數的房價上漲了133%（根據Zillow的房價指數）。僅在過去一年里，海灣地區的房屋價值就上漲了4.7%。
灣景區的房價中位數仍然是該市所有街區中最低的，這吸引了那些希望在快速升值的灣區房地產市場站穩腳跟的購房者。灣景區和附近社區的市場相當強勁，因為它們擁有城市中最便宜的房子。它是舊金山灣區升值率最高的城市之一。在經濟低迷時期，它的房地產市場被低迷的銷售所主導，而現在隨著次貸效應的消失，它的復蘇也同樣引人注目。
Stoneridge公園是加利福尼亞州普萊森頓的一個社區。它位于阿拉米達縣灣區九縣之一。根據利基網，這是一個家庭友好的社區，也是加州最適合居住的地方之一。住在Stoneridge公園給居民提供了一種城市-郊區混合的感覺，大多數居民擁有自己的房子。在斯通里奇公園，有許多餐館、咖啡店和公園。斯通里奇公園的公立學校評價很高（A+）。房屋價值中位數為91.1萬美元，租金中位數為2572美元。
Parkside從利基網. 這是舊金山縣的一個社區，也是加州最適合居住的地方之一。住在這里給居民提供了一種城市-郊區混合的感覺，大多數居民都有自己的房子。公園邊的公立學校評價很高。這是一個昂貴的社區，房屋價值中值為1010820美元。租金中位數是2322美元。公園邊的房屋價值在過去的一年里上升了4.9%，Zillow預測在未來一年內將下降-2.1%。
加州其他城市的地產投資機會
除了舊金山，你還可以投資加州的其他房地產市場。加州的房地產市場是許多美國和外國房地產投資者關注的焦點。
加州另一個購買租賃房產的市場是圣何塞。圣何塞是硅谷的一部分，在那里，每年10萬美元或更高的工資來自于當地的科技公司，推高了房地產成本。但圣何塞住房市場本身呢？圣何塞是加州第三大城市，約有100萬人居住。它是美國所有地區生活成本最高的地方，也是美國最昂貴的住房市場之一。
圣地亞哥的房地產市場提供了一個理想的組合，有限的供應，高需求，和良好的收入潛力。如果你要在加州投資，它必須在圣地亞哥。圣地亞哥的房地產市場一直被列為全國十大最昂貴的房地產市場之一，盡管它的排名低于其他幾個西海岸城市。這使得那些根本買不起房的人對圣地亞哥的租賃房產產生了巨大的需求。租賃市場將繼續增長，預計到2050年該市將增加50萬人，每年增加數萬人。
另一個像舊金山這樣昂貴的市場是洛杉磯。這些數字可能對許多投資者來說沒有意義，但如果你問洛杉磯精明的投資者，他們會隨時在這個昂貴的房地產市場下注。洛杉磯的房地產市場除了其龐大的規模之外，還有許多方面對其有利。強勁的市場基本面使洛杉磯房地產市場成為一個投資的好地方。
洛杉磯的失業率在4%左右。洛杉磯的獨特之處在于就業市場。想在好萊塢工作嗎？搬到洛杉磯，想在一家制作公司工作還是在時尚界工作？來洛杉磯吧，如果房租太高，可以和朋友合租一套公寓或一個家庭的房子。洛杉磯房地產市場的住宅建設出現了突飛猛進的局面。這有助于滿足一些租客的需求。然而，由于需求的增加，新的供應并沒有使價格下降。
奧克蘭房地產市場是舊金山房地產市場的一個較便宜的版本，租金水平相似，法律環境稍顯友好。這為房地產投資者提供了一個很好的機會。奧克蘭房地產市場的租金僅次于舊金山。在租金方面，它可以和紐約、波士頓和舊金山媲美。一居室公寓平均每月2400美元。然而，奧克蘭的住房價格仍然比舊金山便宜20到50萬美元。這意味著你將看到奧克蘭出租房產的投資回報率遠高于舊金山房產。
