為什么美國(guó)的房子可以保持這么長(zhǎng)的壽命呢?
其實(shí)美國(guó)和國(guó)內(nèi)建筑最大的差異是建材，國(guó)內(nèi)一般都是采用鋼筋水泥，而在美國(guó)則通常選用木材，選材的差異很大程度導(dǎo)致了房子壽命的不同。
經(jīng)久耐用
大家有可能不知道，其實(shí)美國(guó)的木材結(jié)構(gòu)的住宅是現(xiàn)代房屋結(jié)構(gòu)中最經(jīng)久耐用的結(jié)構(gòu)之一。木制房不僅可以保持長(zhǎng)久的壽命，還可以維持其良好的狀態(tài)。在美國(guó)，目前有95%的居民居都是選擇木質(zhì)材料的房子。所以，在美國(guó)幾十年，甚至百年的房子都是非常常見(jiàn)的。
抗火性
木質(zhì)房在建造的時(shí)候，通才會(huì)配合使用全封閉的耐火石膏板裝修，這一墻體組合的抗火性是非常強(qiáng)的。而且，石膏板還有一個(gè)特征就是，可以根據(jù)室外內(nèi)的濕度進(jìn)行自然調(diào)節(jié)，所以住在木質(zhì)房會(huì)覺(jué)得冬暖夏涼，十分舒適。而且當(dāng)木材的含水率低于19%時(shí)，多數(shù)的昆蟲(chóng)就不能存活。而用來(lái)建造木質(zhì)房的木材平均含水率只有17%。
不畏地震
跟磚混結(jié)構(gòu)相比，木質(zhì)房的韌性更強(qiáng)，而且木質(zhì)房的箱式結(jié)構(gòu)又將重力均分，加上自身重量輕，同時(shí)有很強(qiáng)的彈性，對(duì)于瞬間沖擊荷載和周期性破壞會(huì)有很強(qiáng)的抵抗能力，所以在地震中受到地震力的影響會(huì)減少。而且木質(zhì)房可以在地基發(fā)生移動(dòng)時(shí)，因?yàn)閺?qiáng)大的韌性，可以復(fù)位而不至于發(fā)生倒塌。
防電隔熱
學(xué)過(guò)物理的讀者都會(huì)十分清楚，木質(zhì)房是很好的電絕緣體，因?yàn)樗哂械蛡鲗?dǎo)性。在同樣厚度的條件下，木材的隔熱性比實(shí)心磚墻的住房要高三倍，比標(biāo)準(zhǔn)的混凝土高16倍，比鋼高400倍，比鋁高1600倍。而且木質(zhì)結(jié)構(gòu)的住宅在內(nèi)部會(huì)添加石膏板、玻璃棉等熱的不良導(dǎo)體，使木質(zhì)房成為一個(gè)相對(duì)密封的空間，這樣會(huì)減輕受到外界氣候影響。
法律保護(hù)
除了木質(zhì)材料的耐用導(dǎo)致了美國(guó)房子的長(zhǎng)壽命，還有一個(gè)另外的原因?qū)е铝嗣绹?guó)房子的長(zhǎng)壽命，就是美國(guó)法律對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。
對(duì)于中國(guó)的在美投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該有三條忠告：忘掉你在中國(guó)談到房地產(chǎn)投資時(shí)的思維方式。
01中國(guó)人普遍思維中，房地產(chǎn)投資與買(mǎi)房是劃等號(hào)的。這種現(xiàn)象存在，有很充分的理由，那就是——中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)把大家訓(xùn)練成了這樣。
一方面，過(guò)去近20年里，你只要買(mǎi)到房，就能幾倍甚至十幾倍地獲利。另一方面，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)也不允許投資者玩出多少別的花樣。
然而，在美國(guó)的市場(chǎng)上，如果你還這樣想，那就太過(guò)自我設(shè)限了。毫不夸張地說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)投資的玩法起碼有中國(guó)的20倍之多。
02買(mǎi)個(gè)房子等它升值，或者把買(mǎi)了的房子租出去，這兩種方式在美國(guó)都有，但是，如果你去房地產(chǎn)投資的會(huì)議或者俱樂(lè)部，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，大家普遍關(guān)心的并不是這兩種方式。這兩種在美國(guó)是非主流，以下我就來(lái)讓各位拓寬知識(shí)面，具體聊聊美國(guó)人所關(guān)心的投資方式。
美國(guó)的房地產(chǎn)投資中有一種玩法叫“賣(mài)家融資”。也就是賣(mài)家充當(dāng)了銀行的角色，貸款給買(mǎi)家。加之美國(guó)房地產(chǎn)合同幾乎全部能夠轉(zhuǎn)讓?zhuān)╝ssign），這就產(chǎn)生了眾多的可能性。賣(mài)家融資的結(jié)構(gòu)方式有上百種之多。
美國(guó)的房地產(chǎn)投資還有第四種玩法，叫租賃/購(gòu)買(mǎi)特權(quán)（lease option）。它的基本操作是這樣的：合同約定，你可以短期（通常1-3年）租一套房子，租約期滿時(shí)你可以選擇把這個(gè)房子買(mǎi)下來(lái)或是不買(mǎi)下來(lái)；如果你選擇買(mǎi)下來(lái)，那么房主是一定要賣(mài)的，此時(shí)的選擇權(quán)不在房主。
這是它的基本含義，由此延伸出去，有很多鮮為人知的操作，能夠讓投資者在短期內(nèi)迅速獲利。而且他們往往不需要或者只需要很少的本錢(qián)，因而這也被稱(chēng)為“用別人的錢(qián)做房地產(chǎn)投資”。
03上面說(shuō)得比較簡(jiǎn)單，接下來(lái)我舉個(gè)具體的例子。
我在休斯頓認(rèn)識(shí)了一個(gè)菲律賓人，他的室友是個(gè)古巴人。七年前，這位古巴兄弟剛到美國(guó)的時(shí)候，窮得只剩下一條褲子，連手提行李都沒(méi)有。一年前，他的每張信用卡都還欠著債。而現(xiàn)在，他每個(gè)月有3000美元的收入，生意還越做越大，現(xiàn)在正邀請(qǐng)菲律賓朋友加入，和他一起做。他是怎么做到的？這是一個(gè)價(jià)值一千美元的秘密：一些懂行的人會(huì)收你1000到1500美元學(xué)費(fèi)來(lái)教給你。今天我就在這兒把他的小魔術(shù)免費(fèi)破解給你看。
從最基本的意義上來(lái)講，他的操作是“賣(mài)家融資”下的一種巧妙的策略。
在這位古巴人的一個(gè)實(shí)際操作中，他首先找到欠了房貸的屋主，與其簽了個(gè)購(gòu)買(mǎi)合同，把屋主從債務(wù)中解放出來(lái)，然后將這個(gè)房子以賣(mài)家融資的方式售賣(mài)給一個(gè)買(mǎi)家，第三步就是讓他去銀行做再融資。
這樣一來(lái)，房子原先的房主避免了喪失贖回權(quán)（foreclosure）和信用記錄受損的結(jié)果，古巴兄弟的買(mǎi)家——一名信用分不高、在銀行難以貸到款的墨西哥人——有了房子住，而且可以預(yù)期將來(lái)這棟房子將屬于自己。而對(duì)于古巴兄弟來(lái)說(shuō)，他在短短的十幾天里，就掙到了5000美元，并且每個(gè)月還會(huì)由此產(chǎn)生幾百美元的被動(dòng)收入。
