1、2018稅改要點
A. 個人所得稅最高稅率設定在37%，低于目前的39.6%. 稅率仍依年所得保持七種 :
10, 12, 22, 24, 32, 35 和37 ，符合最高稅率課征標準的年收入(夫妻共同報稅)由目前的100萬調降為60萬。
B. 標準扣除額(Standard deduction)大幅提高。
約有七成納稅人利用的標準扣除額，目前個人6350美元夫妻聯合報稅12700美元，新稅法將個人標準扣除額提高至12000美元，夫妻24000美元。
C. 個人免稅額(personal exemption)取消。
新稅法終結原來每人4050美元的個人免稅額。
D. 州與地方稅扣減設定1萬元的上限。
新稅法將終止目前無上限的州、地方所得稅、銷售稅、房地產稅的聯邦報稅扣減，新法規定，州、地方所得稅、銷售稅、房地產稅總和，最多只能扣減1萬元。
E. 兒童抵稅額從目前每孩童1000元提高至2000元，凡家庭年收入低于40萬者都符合。
2000元抵稅額的最高退稅金額從目前1100元提高至1400元。收養子女的13570元抵稅額保持不變。此條款2026年自動失效。
F. 新申請的主要與第二住宅房屋貸款的利息支出扣減額
從目前的100萬元降低至75萬元，原有之房貸不受影響
G. 2018、2019年保險公司支付除外的醫藥費開支
若超過"調整后總收入"（Adjusted Gross Income）的7.5%，可允許扣減。2020年開始，7.5%拉高至10%。
H. 廢除歐記健保的個人強制保險罰款條款。
I. 讓超級富豪難以避稅而設計的"替代性最低稅"
(Alternative Minimum Tax，簡稱A.M.T.)，對企業體，在新稅法中將被廢除；個人納稅人部分，則增加AMT可被豁免納稅的金額。
J. 目前稅法規范遺產總值超過550萬部分才需課稅
新稅法將550萬提高至1100萬(夫妻聯合報稅)。
K. C corp 公司稅將從目前的35%降為21%
L. S公司，合伙公司，個人經營的額外扣除
還是按照以往一樣申報，但是可以扣除20%。例如分到$10000，可以減去$2000，只報$8000
這規定并不適用于專業服務的行業，除非股東個人的收入低于$315000（夫妻合報）或$157500（其他申報身份）可以完全享受
股東個人的收入如果高于$415000（夫妻合報）或
$207500（其他身份申報）不能享受
如果處于中間則是按比例享受
2. S公司，LlC , 個人經營的額外扣除20% 詳解
（針對專業性服務的行業）
股東個人的收入低于$315000（夫妻合報）或$157500（其他申報身份）可以完全享受
股東個人的收入如果高于$415000（夫妻合報）或
$207500（其他身份申報）不能享受
如果處于中間則是按比例享受
比如一位夫妻合報的real estate professionals 收到$150000的1099, 是sole proprietor, 她的taxable income如果 低于$315000， 那么這$150000有20% 不用交稅，也就是$30000 不用交稅。
3. 自住房稅務要點
a. 州與地方稅扣減設定1萬美元的上限。
新稅法將終止目前無上限的州、地方所得稅、銷售稅、房地產稅的聯邦報稅扣減，新法規定，州、地方所得稅、銷售稅、房地產稅總和，最多只能扣減1萬美元。
如果自住房用于home office 或者自住房里有幾個房間出租，則不受限制
b. 新稅法規定個人資產不可以做1031exchange 來延稅，只有不動產可以做
4. Prop 90
先來解釋prop90
prop90規定，加州55歲以上的戶主換房，房子可以保留原來房子的稅基。每個人一生僅可以用一次。
30年前老李買了10萬的房子，因為prop13的保護，不管房子漲了多少，老李房子的稅基每年最多漲2％，那么30年后，房子的稅基也只有$100,000*(1+30*2%)=$160,000。這個時候如果老李年齡超過55歲，想要換房子了，把原來的房子賣了，只要新換的房子市場價低于或等于原來房子，根據prop8，老李還可以保留原來房子的稅基，地產稅按照$160,000的稅基來交。新換的房子要與舊房子可以在不同的縣。賣掉原來的房子和新買房子之間的時間間隔不能超過兩年。
在加州范圍內，通過了prop90的縣市有以下這些，想要享受福利，還要向政府提交申請，全部由各縣自主決定
Alameda
Orange
San Diego
Tuolumne
El Dorado *
Riverside
San Mateo
Ventura
Los Angeles
San Bernardino
Santa Clara
之后加建依然會享受福利
5. 出租房的稅務要點
出租房可以抵稅的項目主要有
a. 管理出租房去回的車費，油費。注意需要記錄英里數，最好可以在excel 里記錄清楚
b. 出租房的修理以及裝修雇傭工人，如果支付的費用超過$600， 需要向工人要w9， 并且記錄每次支付的錢數，年底開一份1099給工人
c. 房屋以及為了出租而買的家具等皆可折舊
d. 在出租時在網站做廣告支付給網站的費用可以抵扣
e. 所有的房屋保險可以抵扣
f. 房屋的清掃整理, 房屋貸款以及房產稅皆可抵扣
g. 如果一位real estate professional 一半以上服務是做房產交易并且一年工作750個小時以上, 以及對房子占有5%以上的所以權，那么房屋loss 不受$25000 的限制。比如如果rental loss $35000, 那么$35000 可以全部抵扣
6. House flipper 的稅務要點
a. 清楚仔細的記錄非常重要。因為有大量的費用產生
裝修材料、工具抵扣
人工抵扣
設計抵扣
申請permit 抵扣
專業資訊抵扣
往返車的費用抵扣
出售時staging 費抵扣
辦公室抵扣
租金抵扣
吃飯抵扣（需少于$6000）
b. 關于flipper 可以作為一項business , 報稅報在schedule C 里，也可以作為投資，報稅報在schedule D 里。下面來做一下比較
老王以$300000的價格買到一棟房子，裝修花了$50000，該房子賣了$650000，（假定買賣agent 都是老王自己）那么老王純賺$300000，老王沒有其他收入, 老王是結婚一起報稅
(1)如果作為business 報在schedule C 里， 老王的收入是$300000, 假定用Standard deduction , 夫妻雙方抵扣$24000。那么老王的應稅收入就是$276000 因為老王的應稅收入$376000低于$315000，所以可以享受20%的免稅，也就是$300000*20% = $60000 可以免稅 那么最終的應稅收入是$276000-$60000=$216000 2018年稅率是24%， 老王要交$216000*24%= $51840 的稅 同時老王要交自雇傭稅，15.3%， 收入的一半要交自雇稅，也就是$150000*15.3% = $22950 。總共要交的稅是$74790
(2)作為投資收入報在schedule d 里，為short term
那么稅率就是普通稅率 24%
要交的稅是$276000*24%=$66240
怎么做好一些，一目了然
建議在選擇如何做之前最好找會計師規劃一下
大家如果還想再少交些稅，那么就可以放進去Sep IRA , 可以放你收入的20%。并且可以全部抵稅。也就是可以放進去$300000*20% = $60000。而這$60000 可以抵稅。
c. 用1031 exchange 來延遲交稅
??在美國投資房地產的兩種基本的獲利模式：房租和增值，即房租獲取現金流和升值。
房租模式是基本可以體現房產獲得的模式，即使是做升值模式，也最好是盡量地用房租來減低成本，特別是經營成本（房貸本息、維護、地稅、保險等等）。任何市場的升跌的預測都是有一定的風險的，所以你不能假定你買入后，東西就一定漲。不漲反跌怎么辦呢？在美國你可以長期持有。如果你能一直保證充足的正現金流，那么，你就不需要擔心這個問題了，你要保證不不斷地出租，房子能夠給房產帶來豐厚的現金流。這是房地產跟很多例如股票、期貨等等的投資方式不同的地方，就是房子是可以源源不斷帶來現金流的。你不必太貪心，總希望可以抄底，誰都沒有辦法預測到房產跌到谷底的時機是什么時候，能撈到底部的概率微乎其微，只有多發掘一些資源，把一些可以給你提供更多適合投資回報的房源，那么，你總可以在茫茫房海里找到一些回報率高的房產投資。有時候，就算你買入后房價還是繼續下跌，你也必太擔心，因為有房客幫你交納你的PITI(本金、利息、地稅、保險)。
租金模式中，兩個指標就成為衡量和比較投資回報的重要考慮。其中之一是 cap rate, 其計算公式是：
NOI:Net Operating Income，即凈營業收入 (租金收入減除房地產稅，保險費，維修費，管理費等等費用) /買入成本（房產售價、過戶費、律師費用、銀行費用、檢驗費用等）。
其二是cash on cash return，我覺得更直接地體現出回報率，這個數據或者說是指標只計算你實際投入的資金，和每年實際獲取的現金收入。也就是說，在上面的 cap rate 的計算方式里，分母將銀行貸款減去了，而分子則將mortgage即需要歸還的銀行本息給減去了。其計算方式為：
（凈營業收入- 銀行本息）/ 首付+交易成本（律師、銀行、檢驗等費用）
當然，如果你買房子的時候并沒有借錢，那么這兩個指標的結果是一樣的。如果有貸款，兩個數據就不一樣了，我之前有寫過幾種購房付款方式的比較的不同結果，那些都是用cash on cash來比較的。
房地產獲利另外的一種主要模式，就是通過時間差獲取升值。比如一個公寓，1998年的售價是10萬美元，2016則是100萬美元，升值十倍。但是這種模式是以售出套現為準，即你要出售才可以獲得升值的收益，因為房產的價值，是指買賣雙方同意交易的最終金額，才是房產的最終出售價值。還有另外一個就是重新融資 refinance，把房產與銀行重新做融資，套現，即以2016年的價值，貸款70%或者75%出套出一些現金出來。
升值的模式，可以按按以下公式來計算房產每年的升值率（這個公式適用于出租的房產、住的房產、同樣也適合于商業房產等）：
[（房子售價-交易成本）/ （房子買價+交易成本）] ^1/(n-1) – 1
其中n就是你的買賣周期。比如買房后10年賣掉，那n就等于10. 當然，如果你是借了房貸，也可以參照租房模式的 cash on cash 來計算實際回報，就是說，將分子變為（售價-歸還銀行mortgage本息總和-交易成本），將分母變為（首付+交易成本）。
