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??在美國投資房地產的兩種基本的獲利模式：房租和增值，即房租獲取現金流和升值。

房租模式是基本可以體現房產獲得的模式，即使是做升值模式，也最好是盡量地用房租來減低成本，特別是經營成本（房貸本息、維護、地稅、保險等等）。任何市場的升跌的預測都是有一定的風險的，所以你不能假定你買入后，東西就一定漲。不漲反跌怎么辦呢？在美國你可以長期持有。如果你能一直保證充足的正現金流，那么，你就不需要擔心這個問題了，你要保證不不斷地出租，房子能夠給房產帶來豐厚的現金流。這是房地產跟很多例如股票、期貨等等的投資方式不同的地方，就是房子是可以源源不斷帶來現金流的。你不必太貪心，總希望可以抄底，誰都沒有辦法預測到房產跌到谷底的時機是什么時候，能撈到底部的概率微乎其微，只有多發(fā)掘一些資源，把一些可以給你提供更多適合投資回報的房源，那么，你總可以在茫茫房海里找到一些回報率高的房產投資。有時候，就算你買入后房價還是繼續(xù)下跌，你也必太擔心，因為有房客幫你交納你的PITI(本金、利息、地稅、保險)。

租金模式中，兩個指標就成為衡量和比較投資回報的重要考慮。其中之一是 cap rate, 其計算公式是：

NOI:Net Operating Income，即凈營業(yè)收入 (租金收入減除房地產稅，保險費，維修費，管理費等等費用) /買入成本（房產售價、過戶費、律師費用、銀行費用、檢驗費用等）。

其二是cash on cash return，我覺得更直接地體現出回報率，這個數據或者說是指標只計算你實際投入的資金，和每年實際獲取的現金收入。也就是說，在上面的 cap rate 的計算方式里，分母將銀行貸款減去了，而分子則將mortgage即需要歸還的銀行本息給減去了。其計算方式為：

（凈營業(yè)收入- 銀行本息）/ 首付+交易成本（律師、銀行、檢驗等費用）

當然，如果你買房子的時候并沒有借錢，那么這兩個指標的結果是一樣的。如果有貸款，兩個數據就不一樣了，我之前有寫過幾種購房付款方式的比較的不同結果，那些都是用cash on cash來比較的。

房地產獲利另外的一種主要模式，就是通過時間差獲取升值。比如一個公寓，1998年的售價是10萬美元，2016則是100萬美元，升值十倍。但是這種模式是以售出套現為準，即你要出售才可以獲得升值的收益，因為房產的價值，是指買賣雙方同意交易的最終金額，才是房產的最終出售價值。還有另外一個就是重新融資 refinance，把房產與銀行重新做融資，套現，即以2016年的價值，貸款70%或者75%出套出一些現金出來。

升值的模式，可以按按以下公式來計算房產每年的升值率（這個公式適用于出租的房產、住的房產、同樣也適合于商業(yè)房產等）：

[（房子售價-交易成本）/ （房子買價+交易成本）] ^1/(n-1) – 1

其中n就是你的買賣周期。比如買房后10年賣掉，那n就等于10. 當然，如果你是借了房貸，也可以參照租房模式的 cash on cash 來計算實際回報，就是說，將分子變?yōu)椋ㄊ蹆r-歸還銀行mortgage本息總和-交易成本），將分母變?yōu)椋ㄊ赘?交易成本）。