在美國投資房產相對中國復雜很多。很大一部分原因來自美國國家稅務局 (IRS) 的繁瑣稅務政策。好不容易懷著激動的心情選好了房，買了！可是，買房賣房如何合法規劃避稅，希望此文都能給你一些幫助。知己知彼，才能百戰百勝！
買房為何要同時考慮賣出時間和用途？
美國“主要住宅” (Primary Residence) 賣房可以享受 25萬美元（單身納稅人）至 50萬美元（夫妻納稅人）的免稅額。
簡單來說就是，你的房子賣出時若是增值了，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：
*必須是你的“主要住宅”
*持有房屋所有權5年
*在賣房前的5年內至少有2年住在這里
而且呢，每一次房屋買賣的間隔不能少于2年。是不是很簡單？下面我們來舉幾個例子：
A君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租3年，然后賣出賺了25萬美元。那么，這25萬美元增值完全免稅哦！
B君買了第一套房作為主要住宅，自住1年，出租三年，搬回來住1年，然后賣出賺了25萬美元。買房后自住不到兩年導致“主要住宅”動機被損，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了個案例說是按最后自住的1年/2年的比例來計算增值稅。于是B君按照比例12.5萬美元的增值需要繳資本利得稅（Capital Gain，稅率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上1.875萬美元的稅哦！
C君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租4年，然后賣出賺了25萬美元。雖然他一共自住了2年，可是他在賣房前5年內并沒有滿足2年自住這個條件（第1年自住是5年前），居然整個25萬美元增值全部都要交稅，也就是3.75萬美元資本利得稅。
D君買了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后賣出賺了25萬美元。雖然他一開始動機并非自住，可是那都不是事，關鍵只要他在賣房前5年內滿足2年自住這個條件，所以變賣房子的25萬美元增值稅全免了。
E君買了第一套房，自住兩年，買了第二套房并搬入，第一套房開始出租。三年后賣掉第一套房賺了25萬美元，同時買了第三套房，第一套房的25萬美元增值免稅。這一年，D也搬入了第三套房居住并將第二套房出租，兩年后，他賣掉第二套房，哇，又符合了所有免稅條件。也就是說，這個優惠可以循環使用。
1、2018稅改要點
A. 個人所得稅最高稅率設定在37%，低于目前的39.6%. 稅率仍依年所得保持七種 :
10, 12, 22, 24, 32, 35 和37 ，符合最高稅率課征標準的年收入(夫妻共同報稅)由目前的100萬調降為60萬。
B. 標準扣除額(Standard deduction)大幅提高。
約有七成納稅人利用的標準扣除額，目前個人6350美元夫妻聯合報稅12700美元，新稅法將個人標準扣除額提高至12000美元，夫妻24000美元。
C. 個人免稅額(personal exemption)取消。
新稅法終結原來每人4050美元的個人免稅額。
D. 州與地方稅扣減設定1萬元的上限。
新稅法將終止目前無上限的州、地方所得稅、銷售稅、房地產稅的聯邦報稅扣減，新法規定，州、地方所得稅、銷售稅、房地產稅總和，最多只能扣減1萬元。
E. 兒童抵稅額從目前每孩童1000元提高至2000元，凡家庭年收入低于40萬者都符合。
2000元抵稅額的最高退稅金額從目前1100元提高至1400元。收養子女的13570元抵稅額保持不變。此條款2026年自動失效。
F. 新申請的主要與第二住宅房屋貸款的利息支出扣減額
從目前的100萬元降低至75萬元，原有之房貸不受影響
G. 2018、2019年保險公司支付除外的醫藥費開支
若超過"調整后總收入"（Adjusted Gross Income）的7.5%，可允許扣減。2020年開始，7.5%拉高至10%。
H. 廢除歐記健保的個人強制保險罰款條款。
I. 讓超級富豪難以避稅而設計的"替代性最低稅"
(Alternative Minimum Tax，簡稱A.M.T.)，對企業體，在新稅法中將被廢除；個人納稅人部分，則增加AMT可被豁免納稅的金額。
J. 目前稅法規范遺產總值超過550萬部分才需課稅
新稅法將550萬提高至1100萬(夫妻聯合報稅)。
K. C corp 公司稅將從目前的35%降為21%
L. S公司，合伙公司，個人經營的額外扣除
還是按照以往一樣申報，但是可以扣除20%。例如分到$10000，可以減去$2000，只報$8000
這規定并不適用于專業服務的行業，除非股東個人的收入低于$315000（夫妻合報）或$157500（其他申報身份）可以完全享受
股東個人的收入如果高于$415000（夫妻合報）或
$207500（其他身份申報）不能享受
如果處于中間則是按比例享受
2. S公司，LlC , 個人經營的額外扣除20% 詳解
（針對專業性服務的行業）
股東個人的收入低于$315000（夫妻合報）或$157500（其他申報身份）可以完全享受
股東個人的收入如果高于$415000（夫妻合報）或
$207500（其他身份申報）不能享受
如果處于中間則是按比例享受
比如一位夫妻合報的real estate professionals 收到$150000的1099, 是sole proprietor, 她的taxable income如果 低于$315000， 那么這$150000有20% 不用交稅，也就是$30000 不用交稅。
3. 自住房稅務要點
a. 州與地方稅扣減設定1萬美元的上限。
新稅法將終止目前無上限的州、地方所得稅、銷售稅、房地產稅的聯邦報稅扣減，新法規定，州、地方所得稅、銷售稅、房地產稅總和，最多只能扣減1萬美元。
如果自住房用于home office 或者自住房里有幾個房間出租，則不受限制
b. 新稅法規定個人資產不可以做1031exchange 來延稅，只有不動產可以做
4. Prop 90
先來解釋prop90
prop90規定，加州55歲以上的戶主換房，房子可以保留原來房子的稅基。每個人一生僅可以用一次。
30年前老李買了10萬的房子，因為prop13的保護，不管房子漲了多少，老李房子的稅基每年最多漲2％，那么30年后，房子的稅基也只有$100,000*(1+30*2%)=$160,000。這個時候如果老李年齡超過55歲，想要換房子了，把原來的房子賣了，只要新換的房子市場價低于或等于原來房子，根據prop8，老李還可以保留原來房子的稅基，地產稅按照$160,000的稅基來交。新換的房子要與舊房子可以在不同的縣。賣掉原來的房子和新買房子之間的時間間隔不能超過兩年。
在加州范圍內，通過了prop90的縣市有以下這些，想要享受福利，還要向政府提交申請，全部由各縣自主決定
Alameda
Orange
San Diego
Tuolumne
El Dorado *
Riverside
San Mateo
Ventura
Los Angeles
San Bernardino
Santa Clara
之后加建依然會享受福利
5. 出租房的稅務要點
出租房可以抵稅的項目主要有
a. 管理出租房去回的車費，油費。注意需要記錄英里數，最好可以在excel 里記錄清楚
b. 出租房的修理以及裝修雇傭工人，如果支付的費用超過$600， 需要向工人要w9， 并且記錄每次支付的錢數，年底開一份1099給工人
c. 房屋以及為了出租而買的家具等皆可折舊
d. 在出租時在網站做廣告支付給網站的費用可以抵扣
e. 所有的房屋保險可以抵扣
f. 房屋的清掃整理, 房屋貸款以及房產稅皆可抵扣
g. 如果一位real estate professional 一半以上服務是做房產交易并且一年工作750個小時以上, 以及對房子占有5%以上的所以權，那么房屋loss 不受$25000 的限制。比如如果rental loss $35000, 那么$35000 可以全部抵扣
6. House flipper 的稅務要點
a. 清楚仔細的記錄非常重要。因為有大量的費用產生
裝修材料、工具抵扣
人工抵扣
設計抵扣
申請permit 抵扣
專業資訊抵扣
往返車的費用抵扣
出售時staging 費抵扣
辦公室抵扣
租金抵扣
吃飯抵扣（需少于$6000）
b. 關于flipper 可以作為一項business , 報稅報在schedule C 里，也可以作為投資，報稅報在schedule D 里。下面來做一下比較
老王以$300000的價格買到一棟房子，裝修花了$50000，該房子賣了$650000，（假定買賣agent 都是老王自己）那么老王純賺$300000，老王沒有其他收入, 老王是結婚一起報稅
(1)如果作為business 報在schedule C 里， 老王的收入是$300000, 假定用Standard deduction , 夫妻雙方抵扣$24000。那么老王的應稅收入就是$276000 因為老王的應稅收入$376000低于$315000，所以可以享受20%的免稅，也就是$300000*20% = $60000 可以免稅 那么最終的應稅收入是$276000-$60000=$216000 2018年稅率是24%， 老王要交$216000*24%= $51840 的稅 同時老王要交自雇傭稅，15.3%， 收入的一半要交自雇稅，也就是$150000*15.3% = $22950 ?？偣惨坏亩愂?74790
(2)作為投資收入報在schedule d 里，為short term
那么稅率就是普通稅率 24%
要交的稅是$276000*24%=$66240
怎么做好一些，一目了然
建議在選擇如何做之前最好找會計師規劃一下
大家如果還想再少交些稅，那么就可以放進去Sep IRA , 可以放你收入的20%。并且可以全部抵稅。也就是可以放進去$300000*20% = $60000。而這$60000 可以抵稅。
c. 用1031 exchange 來延遲交稅
