隨著很多綠卡持有人以及非美國稅務居民到美國購置，出售房產，我們每天都會被問到很多有關于外國人以及美國稅務居民在買賣房屋上面的稅務條款以及規定?，F在就專門談談這方面的稅法以及朋友們在美國買賣房屋時需要注意的事項。
1、出售自住房
如果您從出售您的主要家居得到資本收益，您可能符合條件從您的收入中免除最高$250,000(夫婦聯報$500,000)的收益。在一般情況下，您必須在出售房子之前的五年中總共至少有兩年的期間擁有并使用該房子作為主要家居，那么您則符合121節免除全部或部份出售房屋收益的條件。您可以在不同的兩年期間分別達成擁有方面以及使用方面的要求，但您必須在售屋日期往回推的五年期間內同時達成擁有和使用的要求。通常，如果您在出售您的房子之前兩年之內已經免除了另一房全部或部份出售的收益，您就不符合條件。
如您收到1099S表【不動產交易所得】您必須申報賣房交易，即使您符合條件從您的收入中免除收益。此外，如果您不能將您所有的資本利得從收入中免除，則您必須申報賣房交易。請使用1040表副表D【資本收益和損失】和8949表【資本資產的銷售和其他處置】 申報。
2、出租房屋收入
您因出租不動產或個人財產收到的現金或公平市場價值的資產或服務是您的可課稅的租賃收入。通常您可以從租金收入中扣除出租物業的開支。多數人以現金收付制經營，這就是說當他們真正地或肯定地收到租金后才算作租金收入，然后再扣除他們的開支。租金收入包括：
●取消租約支付的金額 - 如果租戶付錢給您取消租約，這筆錢也是租賃收入，須在您收到的那年中申報。
●預付租金-通常您把任何預付租金在您收到的那年中列為收入，無論租金所包含的時段為何或您使用何種會計原則。
●租戶支付的開支 - 如果您的租客支付您的任何開支，這些款項屬于租金收入。如果開銷被視為可扣除開支，您也可以扣除這些開支。
●押金 - 不要將押金列為您的收入，如果您可能需要在租約結束時退還。如果在年度里因為承租人提早搬離租處而構成違約，您因而您保留了部份或全部的押金，這筆錢就要計入那年的收入。如果因為承租人損壞物業，您因而保留了部份或全部的押金，請將您保留的金額包含在該年度的收入中，如果您的作法是將修理費列為開支來申報扣除的話。如果您的作法不是將修理費列為開支申報扣除，而是用押金來支付這些開支，則不必將保留的金額包含在收入中。如果押金被當作承租人最后一個月的租金，這筆錢是您在收到時就包含在收入中的預付租金，而不是作為最后一個個月的租金。
租賃開支
可從您的總租金收入中扣除的開支的例子包括：
●折舊-對您資產的損耗、磨損和破壞（包括過舊淘汰）的補貼。當您的租賃資產開始使用時您開始進行折舊。申報折舊時，以收回部份或全部的原始取得的成本和改善的成本，在您將出租物業開始使用的那年開始，以及進行改善或添加陳設的任何年度中。您通常不能在ー年之內扣除您購買、生產或改進和投入使用的用來從事貿易、商業或投資等用途資產的全部成本，如果該資產屬于資本開支。伹是您通常必須用折舊的方式處理。折舊就是將資產的成本分數年收回。您每年扣除一部分成本，直至收回所有成本位置。您也可依據稅法第179條的規定，將您合乎法律規定而又在該年度適用于商業用途的資產，在ー年之內有限度的收回全部或部份的成本
●維修成本-讓您的物業保持良好使用狀況但不增加物業的價值的開支。
●營運開支–租賃物業的其它必要營運開支，例如雇員的工資或獨立承包商（土地管理員、檔案管理員、會計人員、律師等）因提供服務而收取的費用。
如果您是繳納現金的納稅人，您不可以扣除未收取的租金作為您的開支，因為您尚未將該租金納入到收入中。維修費用，如材料通常得以抵扣。
3、折舊或不折舊
您可折舊資產的種類包括機器、設備、建筑、交通工具以及家俱。您將無法折舊個人使用的資產。如果您使用該資產，如車輛是同時可用于商業、投資或個人的目的，那么只有用于商業或投資的部份可以折舊。土地成本永遠不能折舊，不過建筑物和某些土地改良則可能可以。
您在進行折舊資產時必須滿足下列五項測試：
1. 它必須是屬于您個人擁有的資產。
2. 它必須是使用于商業或投資用途的資產。
3. 它必須是可以決定使用年限的資產。
4. 它必須是可以使用一年以上的資產。
5. 它必須不屬于異常產業。（異常產業包括某些無形資產、某種長期利益的資產以及在同一年內使用又報廢的資產）
“剛買的房子就需要維修”
好不容易買來的新房子卻需要翻修，真是一件讓人頭疼的事。很多購房者在遇到自己心儀的房子時，甚至都不敢檢查—萬一查出房子有問題，比如地板干裂，或屋頂和地基有問題，怎么辦？
雖然這些問題可能出現，但不能因為這些擔憂就不敢買房。
大多數房子都需要例行維護，一個好的檢查員會幫你指出這些問題。但是檢查員發現的問題僅供參考，并不是每個問題都需要馬上維修，他只是負責指出他發現的每個問題。
這時候你可以詢問他，這些問題有多糟糕，在不得不維修前還能撐多久。如果發現了需要立即維修的問題，就聯系賣方，看他們是否能幫你維修或補償維修費用。
“我會損失中介押金”
購房者通常會在簽署購房合同后，交3%的預付金。有些購房者會擔心他們的押金收不回來。其實這種擔心大可不必，因為對于這部分預定金，賣方不能立即兌現。相反，這筆錢會存入托管賬戶，沒有雙方的簽名不能被使用。
如果房產合同中有特殊條款（contingency ：指在該有效期內，如發生特殊情況，購房者有權終止合同并拿回定金），比如房屋檢查特殊條款、估價特殊條款和貸款特殊條款，請和你的房地產經紀人在日歷上將這些條款的有效期標注出來。
如果需要取消這些特殊條款，請在有效期內提前提出。如果在臨近特殊條款日期時協商，請務必延長附帶條件日期，保證合同的有效性。
“我'搶'不到心儀的房子”
如果你找到了心儀的房子，要趕緊行動了。尤其是在競爭激烈的市場中，很多房子在首次開放參觀日前就賣給了行動迅速和積極的購房者。
如果您看到新的待售房子上市，請立即通知您的經紀人，并預約看房，越快越好。同時，盡快了解該房子的賣方經紀人如何處理收到的房子報價。有時他們會接受第一個報價的買家，尤其是當這個報價還不錯時。更多情況下，賣方和經紀人會設一個日期來審查所有報價，或在某一天決定最高報價。
如果您正在旅行或忙于工作，要經常與經紀人保持聯系，并時刻跟進您滿意的房子，確保不會錯過心儀的房子。
“我的經紀人沒有保護我的最大利益”
優秀的經紀人會不斷挖掘新房源、密切關注市場并一直保護購房者的最大利益。
但有一些購房者擔心他們的經紀人可能有不同的動機，或者和他們沒有達成共識。如果你懷疑你的經紀人的沒有考慮你的最大利益，請換一個經紀人。不要將就，也不要隨便決定一個經紀人。
你和你的經紀人應該互相信任。在開始購房前，一定要坐下來與你的經紀人好好溝通，就像工作面試一樣。如果你懷疑經紀人的能力或動機，就換一個經紀人。
“我不能按時買到房了”
買房過程不應該匆忙。如果你臨近了某個固定的截止日，那么請制定一個Plan B。
例如，許多購房者都面臨房子租約將要到期或學校申請截止日。如果離截止日還不到三個月仍未找到房子，也不要太有壓力，這時可以制定一個備用計劃。
買房是一筆昂貴和復雜的交易，你也不希望急于求成而犯下錯誤。不如再租一間房，或找一處暫時住所，或嘗試一些別的方法。雖然這樣可能會有些不便，但更安全一些，也是可以操作的。
如果你對買房有些顧慮，不論是處于對購買流程還是第三方中介的擔憂，你大可以說出這些顧慮，傾聽自己理性的聲音，相信自己的直覺。
隨著購房者越來越深入地進入市場，許多購房者最初的恐懼感會慢慢消失?？傊?，買房要慢慢來，必要的時候可以后退一步，給自己留出時間和空間把問題想清楚。最好從容地計劃整個過程，才不會讓購買心儀的房子成為一個噩夢。
