Close 房貸之后很快就會迎來第一個還款日（First Payment），第一個還款日是在30天之后那一個月的第一天，所以建議屋主在月底 close 房貸最好。
房租一般是提前支付，但利息是相反的，付的是之前拖欠的。簡單說就是，6月1日支付的房租是提前付6月的租房費用，但是6月1日支付的利息，還的是上一個月欠的利息。
所以，在任何房貸申請上，如果屋主6月15日 close 了貸款，那么第一個還款日是在8月1日。
有一些貸款公司會把利息費直接算在 closing 費用中。比如屋主選擇在6月15日 close，那么貸款公司會提前收取6月15日至6月30日的利息，之后屋主8月1日的第一個還款日還的就是7月份的利息。
假設屋主6月15日 close，貸款總金額是10萬美元，利息是5%，那么貸款公司會提前收取16天的利息費，經過計算為219.18美元。
計算方式
屋主一年利息 = $100,000*0.05 = $5,000
平均每天利息 = $5,000/365 = $13.7/天
16天的利息 = $13.7*16 = $219.18
如果屋主打算等到第一個還款日再還利息的話，那么就要做好費用很高的心理準備，如果一旦還不起，那么就違反了貸款的協議了。屋主在第一個還款日時可能處于搬家狀態，按上面的方案提前繳交點部分利息可以讓搬家過程更省心。
正如上文所說，如果屋主能越接近月底 close 的話，提前交的利息就少一些，closing 費或者第一個還款日的壓力會小一點。如果屋主選擇在6月30日 close，那么只需要提前支付6月30日這一天的利息。所以很多屋主都會想在月底 close，建議提早和貸款公司敲定好時間
這些 Refinance 貸款公司不止可以在線上查找貸款額度，很多還提供 Online Refinance 服務：過程全部都在線上完成。這些在融資服務少掉了實體店面的租金，在價錢方面還可以壓更低。
1. AmeriSave：標榜不會要 SSN 也不會 Pull 信用報告傷害信用分數紀錄，三分鐘就能拿到利率報價還有 Pre-Qualification。
2. Quicken Loans：美國最大的在線貸款公司，除了15年和30年的期限選擇，還可以選擇用固定利率從8年到30年不等的貸款期限。
3. Rocket Mortgage：Quicken Loans 的附屬公司，基于你的信用分數可以幫你排出適合你的利息和貸款結構，然后幫你鎖定這個利率。
4. Paramount Bank：提供各種貸款種類的報價，包括 Jumbo，Conventional，FHA，VA 等等，標榜可客制化貸款并保證最低利率。
5. Better Mortgage Corporation：非常直觀好操作的接口，透過簡單幾個問題詢問房屋類型、市價估值就可提供報價，在線就完成，非常少人為介入，所以如果只是想試水溫不想被煩的話可以先試用此平臺拿個利率參考。
以上各家貸款公司針對不同地區（Zip Code）能給出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地區都適用。
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美國房貸項目分為兩種：浮動利率ARM和固定利率Fixed。
今天我們就來給大家講講兩種貸款的區別和優缺點，教你如何選擇適合自己的貸款！
浮動利率ARM
ARM全稱Adjustable-rate mortgage。在還款總時長的前幾年鎖定期，貸款利率是固定的，而后面的那些年的利率，則是每年根據市場利率水平來重新做決定的。
ARM有很多種類型，從時間上來分，常見的比如3-1、5-1、7-1，前面的數字分別對應不同長度的鎖定期。
3-1就是在還款總時長的前3年是鎖定期，利率不變。同理，5-1的貸款利率就是在還款總時長的前5年固定，7-1的貸款利率在還款總時長的前7年固定。后面的利率根據市場利率而變化。
對于貸款人來說，ARM存在一定風險，因為利率水平每年都在更新。但是，這種變化是有限制的。一般來說，貸款機構會給出每年變化的區間，貸款人也可以根據區間來預估這一年的利率。
優勢
鎖定期利率較低，因此前期的月供也較少。
如果鎖定期后的市場利率走低，將減少還款成本。
缺點
ARM的計算方法相對復雜。當借款人不熟悉ARM的各項條款，借款公司將在利率限制區間、調整指數等方面掌控更多話語權。
在特定的ARM項目上，例如在Negative Amortization Loans，借款人最后的欠款也許會比closing的時候更多。這些項目的每月還款額度極低，只能覆蓋到一部分應付利息，每月剩下的應付額就會自動加到末期應還本金上。
利率存在一定風險。如果鎖定期過后市場利率飛漲，月供將突然變高，且持續在高值。
固定利率Fixed
Fixed-rate mortgage，意思就是無論市場利率如何改變，在較長的年限內，每月的貸款利率都穩定不變。這種利率對貸款人來說風險低，穩定性高，但是利率水平也會比ARM鎖定期更高一些。
優勢
利率及月供水平都會保持穩定，無論在未來市場利率怎樣波動，都和貸款人的支出無關。
穩定的還款可以讓財務規劃更容易。在知道每個月要還多少錢的情況下，更容易計劃每個月的理財。
計算方法非常容易理解。
缺點
與ARM鎖定利率相比，Fixed的前期成本更高。
如果市場利率持續變低，相對而言，Fixed固定利率下的月供會比市值更高，貸款合同也會變“貴”。
各個借款公司給出的Fixed-rate項目基本相似，因此可挑選余地相對較小。
如何挑選適合自己的貸款項目
每個人的情況不同，選擇的結果也會不一樣，所以很難在這兩種貸款之間，直接作出明確的高下判斷。不過，以下幾點可以作為大家選擇時的切入點：
預計持有年限
ARM和Fixed前期的利率不同。Fixed固定利率的穩定性適合長期居住或者投資。如果只是打算在當前這個房子里面住3-7年，選ARM往往更合適。前期較低的鎖定利率可以讓大家為以后買更大的房子做好資金儲備。
整體利率環境
如果決定要長期持有房子，下一步就要考慮整體利率環境了。
如果當前整體市場利率水平較高，那么ARM會更好。最初幾年利率低，可以享受相對市場來說更低的借貸成本。
但是，如果現在的利率水平是歷史時期里比較低的，選擇Fixed比較合適。此時的利率甚至可能比高峰時期的ARM初始利率還要優惠。
我們今天的利率水平，雖然不是美國歷史上的利率最低點，但也的確屬于低利率時期，所以fixed rate mortgage也是推薦的不錯的選擇。
對利率風險的接受程度
如果計劃ARM固定利率期限結束后仍持有房子，就需要提前考慮之后承擔浮動利率的情況。
如果利率飛漲到浮動區間的最高水平，且維持高值，自己是否還能付得起房貸？如果不想忍受高房貸，想要re-finance, 是否準備好再次支付高額的Closing cost？
ARM利率調整頻率
在最初利率鎖定期結束以后，大部分ARM將以貸款日為起點，每年調整一次利率。新利率會在貸款周年日前的45天內給出。
但是，有部分ARM的條款規定是每月調整一次。所以，在簽約前要注意關注利率調整的頻率。在利率攀升的預期下，如果變動幅度很大，超出承受范圍，建議選擇固定利率。
