美國(guó)房貸項(xiàng)目分為兩種：浮動(dòng)利率ARM和固定利率Fixed。
今天我們就來給大家講講兩種貸款的區(qū)別和優(yōu)缺點(diǎn)，教你如何選擇適合自己的貸款！
浮動(dòng)利率ARM
ARM全稱Adjustable-rate mortgage。在還款總時(shí)長(zhǎng)的前幾年鎖定期，貸款利率是固定的，而后面的那些年的利率，則是每年根據(jù)市場(chǎng)利率水平來重新做決定的。
ARM有很多種類型，從時(shí)間上來分，常見的比如3-1、5-1、7-1，前面的數(shù)字分別對(duì)應(yīng)不同長(zhǎng)度的鎖定期。
3-1就是在還款總時(shí)長(zhǎng)的前3年是鎖定期，利率不變。同理，5-1的貸款利率就是在還款總時(shí)長(zhǎng)的前5年固定，7-1的貸款利率在還款總時(shí)長(zhǎng)的前7年固定。后面的利率根據(jù)市場(chǎng)利率而變化。
對(duì)于貸款人來說，ARM存在一定風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槔仕矫磕甓荚诟隆５牵@種變化是有限制的。一般來說，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)給出每年變化的區(qū)間，貸款人也可以根據(jù)區(qū)間來預(yù)估這一年的利率。
優(yōu)勢(shì)
鎖定期利率較低，因此前期的月供也較少。
如果鎖定期后的市場(chǎng)利率走低，將減少還款成本。
缺點(diǎn)
ARM的計(jì)算方法相對(duì)復(fù)雜。當(dāng)借款人不熟悉ARM的各項(xiàng)條款，借款公司將在利率限制區(qū)間、調(diào)整指數(shù)等方面掌控更多話語(yǔ)權(quán)。
在特定的ARM項(xiàng)目上，例如在Negative Amortization Loans，借款人最后的欠款也許會(huì)比closing的時(shí)候更多。這些項(xiàng)目的每月還款額度極低，只能覆蓋到一部分應(yīng)付利息，每月剩下的應(yīng)付額就會(huì)自動(dòng)加到末期應(yīng)還本金上。
利率存在一定風(fēng)險(xiǎn)。如果鎖定期過后市場(chǎng)利率飛漲，月供將突然變高，且持續(xù)在高值。
固定利率Fixed
Fixed-rate mortgage，意思就是無論市場(chǎng)利率如何改變，在較長(zhǎng)的年限內(nèi)，每月的貸款利率都穩(wěn)定不變。這種利率對(duì)貸款人來說風(fēng)險(xiǎn)低，穩(wěn)定性高，但是利率水平也會(huì)比ARM鎖定期更高一些。
優(yōu)勢(shì)
利率及月供水平都會(huì)保持穩(wěn)定，無論在未來市場(chǎng)利率怎樣波動(dòng)，都和貸款人的支出無關(guān)。
穩(wěn)定的還款可以讓財(cái)務(wù)規(guī)劃更容易。在知道每個(gè)月要還多少錢的情況下，更容易計(jì)劃每個(gè)月的理財(cái)。
計(jì)算方法非常容易理解。
缺點(diǎn)
與ARM鎖定利率相比，F(xiàn)ixed的前期成本更高。
如果市場(chǎng)利率持續(xù)變低，相對(duì)而言，F(xiàn)ixed固定利率下的月供會(huì)比市值更高，貸款合同也會(huì)變“貴”。
各個(gè)借款公司給出的Fixed-rate項(xiàng)目基本相似，因此可挑選余地相對(duì)較小。
如何挑選適合自己的貸款項(xiàng)目
每個(gè)人的情況不同，選擇的結(jié)果也會(huì)不一樣，所以很難在這兩種貸款之間，直接作出明確的高下判斷。不過，以下幾點(diǎn)可以作為大家選擇時(shí)的切入點(diǎn)：
預(yù)計(jì)持有年限
ARM和Fixed前期的利率不同。Fixed固定利率的穩(wěn)定性適合長(zhǎng)期居住或者投資。如果只是打算在當(dāng)前這個(gè)房子里面住3-7年，選ARM往往更合適。前期較低的鎖定利率可以讓大家為以后買更大的房子做好資金儲(chǔ)備。
整體利率環(huán)境
如果決定要長(zhǎng)期持有房子，下一步就要考慮整體利率環(huán)境了。
如果當(dāng)前整體市場(chǎng)利率水平較高，那么ARM會(huì)更好。最初幾年利率低，可以享受相對(duì)市場(chǎng)來說更低的借貸成本。
但是，如果現(xiàn)在的利率水平是歷史時(shí)期里比較低的，選擇Fixed比較合適。此時(shí)的利率甚至可能比高峰時(shí)期的ARM初始利率還要優(yōu)惠。
我們今天的利率水平，雖然不是美國(guó)歷史上的利率最低點(diǎn)，但也的確屬于低利率時(shí)期，所以fixed rate mortgage也是推薦的不錯(cuò)的選擇。
對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的接受程度
如果計(jì)劃ARM固定利率期限結(jié)束后仍持有房子，就需要提前考慮之后承擔(dān)浮動(dòng)利率的情況。
如果利率飛漲到浮動(dòng)區(qū)間的最高水平，且維持高值，自己是否還能付得起房貸？如果不想忍受高房貸，想要re-finance, 是否準(zhǔn)備好再次支付高額的Closing cost？
ARM利率調(diào)整頻率
在最初利率鎖定期結(jié)束以后，大部分ARM將以貸款日為起點(diǎn)，每年調(diào)整一次利率。新利率會(huì)在貸款周年日前的45天內(nèi)給出。
但是，有部分ARM的條款規(guī)定是每月調(diào)整一次。所以，在簽約前要注意關(guān)注利率調(diào)整的頻率。在利率攀升的預(yù)期下，如果變動(dòng)幅度很大，超出承受范圍，建議選擇固定利率。
現(xiàn)在赴美買房的人當(dāng)中有很多是現(xiàn)金購(gòu)房，當(dāng)然，也有一些人選擇貸款買房，貸款買房有一個(gè)很關(guān)鍵的步驟：預(yù)審房貸，簡(jiǎn)單來講，預(yù)審房貸就是申貸者提供個(gè)人資料給銀行進(jìn)行初審，只有通過了，你才有資格獲得目的銀行的正式貸款。關(guān)于申請(qǐng)貸款預(yù)審批準(zhǔn)書有很多需要注意的事項(xiàng)及細(xì)節(jié)，很多人并不是特別清楚，所以需要提前了解一下，下面詳細(xì)給大家介紹。
據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，90%的人是貸款買房。不管是現(xiàn)金買房還是需要貸款，經(jīng)紀(jì)人都會(huì)讓你填寫一份買主經(jīng)濟(jì)狀況信息表(Financial Information Sheet)。你要如實(shí)填寫這份表格，特別是姓名，住址，職業(yè)，工作單位，年收入(Gross Annual Income)和負(fù)債部分（Liabilities）。
通常來說，負(fù)債包括汽車貸款，信用卡欠額，以及其它債務(wù)。你填寫的存款額不能低於你的頭款(Down Payment)數(shù)。你的經(jīng)紀(jì)人要根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)狀況向你建議房?jī)r(jià)范圍。很多賣主也要求買主在報(bào)價(jià)時(shí)附上買主經(jīng)濟(jì)狀況表。如果是現(xiàn)金買房，買主經(jīng)濟(jì)狀況表就是賣主唯一的依據(jù)，所以在在報(bào)價(jià)時(shí)一定要附上這份表。
如果需要貸款，經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)狀況建議你向有關(guān)貸款公司要一封貸款預(yù)審批準(zhǔn)書(Loan Pre-approval Letter)。因?yàn)橘J款公司要查你的信用分，還會(huì)要你的社會(huì)安全號(hào)。
你如果已經(jīng)與其它貸款公司或者你自己的銀行聯(lián)系過，你就可以用你自己的貸款公司或銀行的貸款預(yù)審批準(zhǔn)書。不管你此時(shí)選用的是誰(shuí)，你在正式貸款時(shí)還是可以貨比三家。
貸款預(yù)審批準(zhǔn)書的目的是決定你的房?jī)r(jià)上限。貸款預(yù)審批準(zhǔn)書也是報(bào)價(jià)合同的附件之一。它告訴賣主，你已經(jīng)與貸款公司或銀行聯(lián)系過了，信用分和收入都查過，銀行初步同意借錢給你。貸款預(yù)審批準(zhǔn)書貸款額越高越好，不用擔(dān)心賣主會(huì)因?yàn)槟阌绣X而提高房?jī)r(jià)。賣主擔(dān)心的是在接受報(bào)價(jià)合同后買主申請(qǐng)不到貸款，從而不能過戶，浪費(fèi)賣主的時(shí)間。
在房屋買賣中，時(shí)間就是金錢。一棟$500,000的房子，如果利息是6%，一個(gè)月的利息就是$2,500。賣主更愿意接受經(jīng)濟(jì)狀況好的買主的報(bào)價(jià)。
申請(qǐng)貸款預(yù)審批準(zhǔn)書還需要以下的信息：
買主姓名(Buyer Name)
社會(huì)安全號(hào)(Social Security Number)
房?jī)r(jià)(Sales Price)：實(shí)際房?jī)r(jià)或最高房?jī)r(jià)
貸款額(Loan Amount)
貸款種類(Program)：一般是30年固定利率
定金(Deposit)
過戶日期(Settlement Date)：寫實(shí)際日期或待定
買主地址(Buyer Address)
買主電話(Buyer Phone)
買主年收入(Income)
最高貸款額取決於家庭總收入和其它債務(wù)。大部分銀行允許買主將月收入的28%用於與住房有關(guān)的花費(fèi)，比如還貸款本金(Principal)，利息(Interest)，房地產(chǎn)稅(Real Estate Tax)和屋主保險(xiǎn)(Home Owner Insurance)。
銀行還會(huì)考慮家庭其它債務(wù)，比如汽車月款(Car Loan)，學(xué)費(fèi)貸款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。這些債務(wù)加上住房花費(fèi)不能超過月收入的36%。如果你的其它債務(wù)占月收入的12%，你只能用24%做房款。
所以在買房時(shí)，要把其它債務(wù)限制在8%或更低。如果你沒有其它債務(wù)，你可以用36%做房款。在目前房?jī)r(jià)超過絕大部分人所能承受的情況下，聯(lián)邦住房和城市發(fā)展部(HUD)允許家庭其它債務(wù)加上住房貸款高達(dá)月收入的45%。
貸款種類有二百多種，但大多是從兩個(gè)基本類型衍生出來的：
浮動(dòng)利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。
浮動(dòng)利率貸款的開始利率比固定利率貸款低，以後的利率會(huì)隨著一個(gè)指數(shù)(Index)而浮動(dòng)。開始浮動(dòng)的年限和浮動(dòng)的幅度事先都有規(guī)定。如果貸款時(shí)利率高於9%，并且呈下降趨勢(shì)，可用浮動(dòng)利率。
常見固定利率貸款有15年或30年的。
15年的利率比30年的低。如果貸款時(shí)利率低於8%，可選固定利率。
從貸款來源可以把貸款分成三種：
一般性貸款(Conventional)
低收入政府補(bǔ)助貸款(FHA)
美國(guó)退伍軍人貸款(VA)
從貸款的數(shù)額又可以把貸款分成三類：
小額貸款，普通貸款，和大額貸款(Jumbo Loan)。
十萬(wàn)以下的屬小額貸款。貸款額超過$417,000的屬大額貸款。從2008年3月起，大華府地區(qū)貸款額超$562,000的才算大額貸款。大額貸款的利率比普通貸款高。如果你不清楚，可以向您的貸款經(jīng)紀(jì)人詢問。
定金(Deposit)：
是買主在報(bào)價(jià)的同時(shí)，交給買方經(jīng)紀(jì)人公司的一筆錢。如果買主在沒有正當(dāng)理由的前提下單方撕毀買房合同，定金就拿不回來了。定金越多，說明買主誠(chéng)意越大，賣主越放心。大多數(shù)公司規(guī)定定金不得低於$5,000。賣主為了保護(hù)自己的利益，還會(huì)要求更高的定金。
過戶日期(Settlement Date)：
可定在合同生效后的30天到45天。計(jì)算機(jī)自動(dòng)化大大縮短了貸款審批的時(shí)間，使30天或更短時(shí)間過戶成為現(xiàn)實(shí)。一些銀行沒收的房子明確規(guī)定30天之內(nèi)過戶。
貸款預(yù)審批準(zhǔn)書內(nèi)容包括貸款種類(Program)：
頭款額（DownPayment），貸款額(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它還會(huì)有以下的字樣：該預(yù)審批準(zhǔn)書的依據(jù)是已核實(shí)的買主信用史(CreditHistory)，經(jīng)濟(jì)狀況(Financial Information)和職業(yè)史(Employment History)。貸款的最終批準(zhǔn)還有待於認(rèn)可的房地產(chǎn)合同(Ratified Contract)和房屋估價(jià)(Appraisal)。
預(yù)審批準(zhǔn)書雖然不注明作廢日期，卻是有時(shí)間性的。這是因?yàn)槿说男庞梅郑?jīng)濟(jì)狀況和職業(yè)都會(huì)有變化。如果預(yù)審批準(zhǔn)書是六個(gè)月以前寫的，就需要重新寫一張。
