第1步：決定是否聘用經紀人
賣家經紀人稱為 Listing Agent，買家經紀人稱為 Buyer Agent / Selling Agent。美國并沒有沒有法律規(guī)定房屋買賣一定要通過經紀人，但卻有法律規(guī)定在房屋買賣中，賣主須依照法律進行某些步驟。在美買賣房屋的手續(xù)非常繁瑣，如果你對美國房地手法規(guī)很熟悉，那或許可全部自己來，否則還是會建議透過專業(yè)經紀人處理會更加省事，經紀人除了能代替賣家處理在交易過程中的各種交涉、協(xié)商、談判等包含法律事務在內的大多數(shù)業(yè)務環(huán)節(jié)，維護賣家最大權益，也能避免因處理不當所產生的法律糾紛。此外，專業(yè)的經紀人了解市場行情且訊息靈通，可建議最具競爭力的合理房價，并促進成交機會。
找地產經紀人的好處？
專業(yè)地產知識：能為買家協(xié)商最佳條件與價格，并確保買家利益。
專業(yè)分析評估：為賣家分析地產附近的環(huán)境、學區(qū)、發(fā)展?jié)摿Α⑸禎摿Φ龋喅鲎罴咽蹆r。
熟悉整個地產交易過程：房屋買賣是個嚴密復雜的過程，為買家統(tǒng)整眼花撩亂的文書合同是經紀人最基本職責，從看屋、出價、審查賣方房屋聲明、開立及填寫代書說明、審查初步產權報告、房屋檢驗報告和代書結案，并與買家經紀人談判，協(xié)助賣家各個步驟，可替賣家省卻許多時間精力。
廣大供應商網(wǎng)絡：好的經紀人會有一群值得信賴的供應商網(wǎng)絡和專員人員名單供賣家參考選擇 。
經紀人傭金？
在美國房地產買賣交易中，經紀人所賺的錢就是所謂的傭金 (Commission)，基本上買家經紀人與賣家經紀人的傭金都是由賣家支付（僅很少數(shù)狀況是買家付）。當屋主要賣房時，賣家經紀人會將屋子放到市場上賣，并會于成交后收取一筆傭金（假設6%）。而這筆傭金中會有部分是要支付給買家經紀人的（例如有3%是要分給買家經紀人），因為是買家經紀人帶潛在買家來看房子的。
買賣家的傭金拆帳比例以合約為準，不同公司可能收費會不同。不少賣家會想要省傭金而決定自己賣房，當然最大用點是可省下要付給賣家傭金，但建議買家經紀人的傭金還是不要省，不然應該不太會有買家經紀人會愿意帶潛在買家來看你的房子喔。
第2步：訂出精準售價
這一點是決定房屋脫手快或慢的關鍵，你不想賣太低，但訂過高也很可能會導致房子防人問津，畢竟買家也會做比價。做好市場調查，評估房子所在地區(qū)的房產市場，了解所在社區(qū)內其他的房產交易情況，并識別房產的弱點與賣點，并訂出一個合乎常理的售價。可參考該社區(qū)過去6個月的相似銷售物件成交價去制定售價。通常正式上市的前15天是曝光率最大的時段，也是能吸引最多買家來看房子并出價的時點，請把握。
一個了解當?shù)厥袌龅慕浖o人能進行調查并評估，協(xié)助并建議賣家一個具競爭力的房屋售價。此外，你也可請專業(yè)估價師進行訂價。訂價當然也是有策略！若想盡快售出，賣家經紀人可能會建議降低上市價格來快速吸引買家上門，從而減少房屋上市時間 (這過程中當然也牽涉到很多談判技巧，有些房子最終的成交價甚至還比最初開價高出許多)。
識別屋子的問題
除了地點地點地點，房子本身的狀態(tài)也是影響售價的一大因素，無論是重新裝潢或老舊不堪都會影響。若房子或結構有重大問題，屋主是有義務發(fā)現(xiàn)出來并誠實說出的，例如腐爛、白蟻、石棉、屋頂漏水、地下室淹水等會造成建筑損壞的問題。每州都有規(guī)定屋主需誠實指出的問題范圍各有所異，誠實為上策。雖然說在房子過戶前都會先經過正式檢查的過程，但如果最后在這部被買家發(fā)現(xiàn)重大問題而取消交易，著實也是浪費雙方的時間與精力呀。
第3步：包裝房子打造好賣相
除了專門 Flip 房子，這里當然不是要你花大錢去大整修，而是做好內外清潔，修整一下庭院、清洗一下地板、車庫或粉刷一下墻面、把家具擺放恰當?shù)鹊龋傊褪亲尫孔涌雌饋砀蓛裘髁辆呶Γ屬I家覺得成交后就能直接入住好省力。只要包裝做得好，也是可以有效提升售價喔！把房子打扮得美美的，也能拍出具吸引力的廣告照片，有利于房產上市時能第一眼就吸引潛在買家。
廚房和浴室也是買家觀察重點，別忽略！
有些人會透用 Home Staging 來包裝美化房子，由專業(yè)人員挑選恰當?shù)募揖邤[飾來突顯房子優(yōu)點并藏住缺點，打造出最佳的室內氛圍，讓潛在買家參觀房子就能馬上幻想自己住在這里，提高誘因。(畢竟若是空蕩蕩的房子，買家看了也會比較無感，無法確實感受此空間得潛在可能性)
第4步：正式上市
當價格確立、廣告照片拍攝等一切就緒后，就可以將房屋具請情況輸入到各大賣房網(wǎng)站，讓其他經紀人與買家能瀏覽。研究顯示高達90%的買家會在網(wǎng)路上搜尋房屋物件，所以房屋的廣告照片很重要。房屋開放參觀 Open House：經紀人通常會在周末開放一般大眾進入屋內參觀，吸引一些買家。屋前銷售標志、宣傳資料、社群媒體等各種行銷廣告方式都能使用。
第5步：與潛在賣家交涉議價
房子正式上市后，就會陸續(xù)收到買家的出價函，賣家可視對方的出價與其他條件去做決定要接受 (Accept)、再協(xié)商 (Counteroffer) 或直接拒絕 (Reject) 對方的出價。若對買家的出價及條件滿意的話，即可簽署合同，達成交易。收到買家出價合同時，除了價格考量，同時也需審核其他條件，例如買家的經濟狀況、是否有銀行貸款預批準證明 (Pre-Approval Letter) 或銀行現(xiàn)金存款證明、買家提出的附加條款內容 (Contingencies) 等，仔細挑選買家最自己也才會有保障。與潛在買家進行再協(xié)商 (Counteroffer) 時，賣家可以要求調整任何細節(jié)，如金額、附加條款等等。價格談判過程是由賣家經紀人與買家經紀人進行談判。
什么是附加條件(Contingency)
附加條款是保障買家的方式，最常見的附加條件有三種：Loan、Appraisal、Inspections，在這三項非買家主觀意愿的情況下，可于約定期間內無條件中止交易并拿回買家放在第三方公證托管公司 (Escrow) 中的全額訂金。有些買家會在這部分做條款調整來吸引賣家同意成交。
1.房屋檢查保護期 (Home Inspection Contingency)
在加州買主一般有17天的反悔期。買家需在這段時間內進行 Home Inspection，拿到驗房報告后，買方經紀人可就維修事宜與賣方交涉，看是進行維修或補貼維修費等。在這段時間中若買家決定不買了，買家都可因任何因素中止合約、拿回全數(shù)訂金。有些買家可能會將17天檢查天數(shù)縮短，來吸引賣家成交意愿。
有些買家會在出價錢就先做房屋檢查(Inspection)，然后在出價上就不會有房屋檢查的附加條件，也讓出價較具競爭力。也有買家不取消房屋檢查附加條件，但表示僅用來了解屋況而不要求賣家修理或再議價。
2.鑒價附加條款 (Appraisal Contingency)
在17天內，貸款銀行會針對房屋做鑒價，確保價格合乎市值，買家的最終貸款金額會以此鑒價金額為準。若鑒價金額低于成交價很多，買家可選擇取消交易不買了、或自己補差價、或與賣家協(xié)調降價。
3.貸款保護期 (Loan Contingency)
簽訂合約后，買家需在規(guī)定的21天內成功貸款出來。
若貸款保護期內無法申請到貸款，可選擇另間貸款銀行，或直接取消交易拿回全額訂金。
若超過貸款保護期，有些買家會與賣家協(xié)調再延長時間，賣家也可要求買家 Remove Contingency 來保障交易（代表買家不能將訂金取回了），或請買家將 Escrow 的訂金拿出、直接取消交易。
4.其他 (Others)
減少對賣家的要求，如 Closing Assistance、Home Warranty、Appliances 等。或盡可能配合賣家希望的時程與條件，提供賣家便利，例如當賣家急脫手時，可盡量縮短整體作業(yè)時間、將 Closing Date 提前；或是有些賣家希望賣掉后能先以出租方式繼續(xù)住在屋內一段時間在搬走。
第6步：簽署合同并交由第三方公證托管公司接手進行買賣過戶手續(xù)
在協(xié)商交涉后，若賣家對買家所提出的出價與附加條款等皆滿意的話，那就可正式簽署合同。接著買家會將訂金存入第三方公證托管公司 (Escrow)，并開始后續(xù)的所有權認證、買家貸款、過戶、檢查報告等步驟，直至一切手續(xù)皆合法完成后，Escrow 才會將房子產權交給買家，并將錢款交給賣家。
買家需遵守雙方協(xié)議的付款日期；賣方則須確保房屋完整性與交屋日期，并通過買家安排的房屋檢查。買家若簽約后因故反悔或無法成交，訂金有可能全部沒收，除非購屋合同列有附帶條件 (Contingency) 。一般而言，貸款買家的整體購屋交易時間從進入過戶交易算起，至少需要30至45天。現(xiàn)金買家則較快，約7至20天可完成（資金皆已在美國時）。
賣家應為買家購買產權保險 (Title Insurance)
產權保險是指保險人承諾若產權存在產權報告 (Title Report) 中應記載但卻遺漏的瑕疵和糾紛，且給被保險人帶來損失時，保險人將負責消除產權瑕疵與糾紛，或由其在保險金額范圍內給予賠償。
包含偽造、欺騙、欺詐、登記錯誤、侵占、錯誤簽字、前房主違反建筑規(guī)范、測量圖錯誤、律師造成的錯誤失職、前房主欠繳地稅、產權上無效貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權等。
通常賣家會為買家購買產權保險，保障買家，確保產權干凈，也保障產權方面若出現(xiàn)問題的賠償，包含所有重新恢復擁有產權的法律費用。投保金額是房子成交價，產權保險通常是一次性費用且一直有效。
第7步：：配合房屋檢查、房屋估價、產權過戶調查（附加條款期間） 買家在這段期間會進行附加條款中的相關項目，如安排做房屋檢查、房屋估價、產權過戶調查等。此時賣家須配合進行個步驟，并提供房屋周邊環(huán)境報告 (Seller's Disclosure)、白蟻檢查 (Termite Report) 等合約里要求的檔案文件供買家審閱。買家在房屋檢查后若發(fā)現(xiàn)問題，買賣家雙方應共同討論要如何處理（承擔費用或適當降價等）。 產權過戶調查 (Ownership Inspection) 在簽署購房合同約兩周后，美國專業(yè)產權過戶機構會進行過戶調查，調查賣家產權是否清晰，確認沒有問題后會出具產權過戶檔。 房屋報告 (Seller's Disclosure)
買家在這段期間會進行附加條款中的相關項目，如安排做房屋檢查、房屋估價、產權過戶調查等。此時賣家須配合進行個步驟，并提供房屋周邊環(huán)境報告 (Seller's Disclosure)、白蟻檢查 (Termite Report) 等合約里要求的檔案文件供買家審閱。買家在房屋檢查后若發(fā)現(xiàn)問題，買賣家雙方應共同討論要如何處理（承擔費用或適當降價等）。
產權過戶調查 (Ownership Inspection)
在簽署購房合同約兩周后，美國專業(yè)產權過戶機構會進行過戶調查，調查賣家產權是否清晰，確認沒有問題后會出具產權過戶檔。
房屋報告 (Seller's Disclosure)
加州規(guī)定賣家需提供關于房子的一些報告，如前期屋主產權報告(Preliminary Title Report)、白蟻報告(Termite Report)、自然災害報告(Natural Hazard Disclosure)、Condo社區(qū)法規(guī)(銷售Condo才須提供)、周圍污染物報告等賣家所知的房屋任何問題報告等。加州房地產交易手續(xù)中，規(guī)定賣家須提供買家白蟻報告。慣例做法是賣家在交易最后步驟前請白蟻檢查公司出具報告，如需殺除白蟻，將根據(jù)買賣合約簽訂的條款進行。
第8步：取消附加條款 (Contingency Removal)
走到這里，買家應該都已順利完成貸款、房屋鑒價與房屋檢查，且無任何異議了。此時買家須簽署取消附加條款，讓此交易才更加確認。
第9步：簽署產權讓渡書，完成過戶手續(xù)并交屋 (Close Escrow)
賣家要簽署產權讓渡書將產權轉正式移給買家，產權公司會完成房屋產權移轉手續(xù)并在政府 County 完成過戶登記。完成過戶手續(xù)后，賣家會從 Escrow 拿到扣取應付費用后的房款。賣家需要按合約規(guī)定時間離開房子，將鑰匙交付給買家。
買家會在過戶截止日前將頭期款余款和各項買賣文件手續(xù)費存入 Escrow。
在簽字 Close Escrow 完成過戶前，買家會在經紀人陪同下對房屋內外作最后檢查 (Final Walkthrough)，確認維修項目等皆如約完成。
法拍屋Foreclosures, 短售屋short sales, 和 銀行屋REOs有相似之處，但彼此又有所不同。但是，如果沒有關于如何處理這些不良資產之一的專業(yè)知識，您可能會發(fā)現(xiàn)自己處于危險境地。
一、法拍屋Foreclosures
屋主債務違約，到了銀行的寬限期，仍然不能還清拖欠的貸款，那么房屋會被銀行以公開拍賣（Public Auction）的方式賣給在拍賣會上出價最高的買家。而此時，屋主已不再擁有房屋的產權。
大多數(shù)法拍屋由于屋主無力維護或惡意破壞等原因，房屋狀況都略差。購買這些法拍屋的買家需自掏腰包維修房屋。還有一種情況是，買家在競拍后按照規(guī)定支付現(xiàn)金，還沒來得及完成產權查驗和房屋檢查，如果原屋主此時還清貸款，則屋主可以優(yōu)先購回房屋。另外，法拍屋的產權也會有各種問題，須事先調查清楚。
二、短售屋short sales
屋主高價貸款買進房屋，但由于各種原因使屋主沒辦法繼續(xù)還貸，那么會在銀行給予一定寬限期內向銀行申請?zhí)澅境鍪郏⊿hort Sale），即將房屋按照房價下跌后的市場價或略低于市場價的價格出售。
一般來說，銀行會根據(jù)屋主的具體困難和經濟情況決定是否同意屋主虧本出售并承擔損失，雖然屋主仍擁有房屋的產權。如果房屋出售的價格不足以屋主償還貸款，銀行需要承擔差價的經濟損失。
通常，屋主會先以低于市場價的價格掛牌出售，等到有買家接洽后才跟銀行提出虧本出售的申請。銀行的審批時間大約是兩個月，但也有可能更長。如果銀行拒絕屋主以低價出售房屋，買家有可能白白浪費時間等待結果。
三、銀行屋REO（Real Estate Owned）
當沒有人在公開拍賣中出價足以彌補所欠財產的款項時，銀行最終將擁有該財產。銀行會把這些房屋交給房屋中介機構銷售。人們通常認為REO房屋是購買不良房產的最佳方法，因為賣方已經無法負擔。談判交易的只有投資者，投資者的代理人，銀行和銀行的代理人。某些REO可以直接從貸方購買。
一般來說，銀行雖然會保證房屋產權的完整性，并對房屋進行必要的維修，不過仍然有很多銀行屋處于不好的狀況，買家購買前一定要請專業(yè)驗房師來檢查房子。
因為在整個買房中的看房、驗房、上法庭、過戶等過程都是有銀行安排，買家需要做的就是根據(jù)銀行的安排并配合。
購買銀行屋的最大法律風險是原屋主不肯搬離。遇到此類情況，買家只能選擇法律訴諸，由法庭驅逐原屋主。但是，驅逐過程很漫長，費心費力。此外，銀行屋還可能隱藏其他法律問題，比如原屋主拖欠稅款、工程款等，這些費用有可能會轉移給買家。
