在美國投資房產相對中國復雜很多。很大一部分原因來自美國國家稅務局 (IRS) 的繁瑣稅務政策。好不容易懷著激動的心情選好了房，買了！可是，買房賣房如何合法規劃避稅，希望此文都能給你一些幫助。知己知彼，才能百戰百勝！
買房為何要同時考慮 賣出時間和用途？
美國“主要住宅” (Primary Residence) 賣房可以享受 25萬美元（單身納稅人）至 50萬美元（夫妻納稅人）的免稅額。
簡單來說就是，你的房子賣出時若是增值了，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：
必須是你的“主要住宅”
持有房屋所有權5年
在賣房前的5年內至少有2年住在這里
而且呢，每一次房屋買賣的間隔不能少于2年。是不是很簡單？下面我們來舉幾個例子：
A君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租3年，然后賣出賺了25萬美元。那么，這25萬美元增值完全免稅哦！
B君買了第一套房作為主要住宅，自住1年，出租三年，搬回來住1年，然后賣出賺了25萬美元。買房后自住不到兩年導致“主要住宅”動機被損，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了個案例說是按最后自住的1年/2年的比例來計算增值稅。于是B君按照比例12.5萬美元的增值需要繳資本利得稅（Capital Gain，稅率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上1.875萬美元的稅哦！
C君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租4年，然后賣出賺了25萬美元。雖然他一共自住了2年，可是他在賣房前5年內并沒有滿足2年自住這個條件（第1年自住是5年前），居然整個25萬美元增值全部都要交稅，也就是3.75萬美元資本利得稅。
D君買了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后賣出賺了25萬美元。雖然他一開始動機并非自住，可是那都不是事，關鍵只要他在賣房前5年內滿足2年自住這個條件，所以變賣房子的25萬美元增值稅全免了。
E君買了第一套房，自住兩年，買了第二套房并搬入，第一套房開始出租。三年后賣掉第一套房賺了25萬美元，同時買了第三套房，第一套房的25萬美元增值免稅。這一年，D也搬入了第三套房居住并將第二套房出租，兩年后，他賣掉第二套房，哇，又符合了所有免稅條件。也就是說，這個優惠可以循環使用。
有則廣告展現了這樣一個場景：有一對年輕的夫婦在公園散步，老公帶個毛線帽坐在輪椅上，太太推著輪椅慢慢地走，兩個人臉上都是愁苦的表情，后來看到一個醫生蹬蹬蹬跑過來說，恭喜你，張先生，張太太，我們發明的這個新藥，對你的病很有幫助，費用大概在1萬塊美金左右。
按道理這對夫婦看到生命的希望，應該是很高興的，誰知那位妻子更憂傷了，跟先生對望了一下說，因為生病，把積蓄都花光了，而且現在也沒有收入，哪里有錢買得起新藥啊。你看，一個人不幸得到重大疾病的時候，對家里的財務會造成很大打擊。這時候如果有個10萬、20萬進賬的話，對這個家庭來說猶如雪中送炭。說到這里，我們趕緊跟大家介紹一款很重要的保險產品——生前福利。
01、生前福利的重要意義
生前福利含有四大板塊: 末期疾病，慢性疾病，重大疾病和重大傷害。四項都是包含在原來保險的保單里面，是人壽保險所附帶的一些福利。所謂重大疾病，我們指癌癥、中風、還有心臟病等，這些都不是健康保險負擔的開銷，健康保險的補償是有范圍和界定的。在2007年，哈佛大學曾經做了一個統計數據：美國房屋拍賣和宣告破產者，有3%是因為家庭主要收入來源和經濟支柱去世而導致。有60%左右都是因為家中的經濟支柱患有重大疾病而無法負擔高額的醫療相關費用而導致，令人詫異的是，在這當中78%的家庭是買有健康保險的。可見，只擁有健康保險并不能補償病和健康原因給家庭帶來的經濟損失。現在在美國，有2000多萬癌癥、心臟病、中風的患者，這些病的治愈率還蠻高的，但是治療費用絕對可以“重傷”一個家庭的經濟。此時如果有人壽保險的生前福利功能就可以提前向保險公司申請使用部分死亡賠償金來支付看病的花銷和抵補家庭的日常開銷。
02、生前保險為何？
生前福利可以像慢性疾病一樣單買，但意義不大，要一付一輩子，萬一沒發生就沒有了。試想一下，在一個有小孩的家庭里面，男女主人要買人壽保險、存退休養老金，要存小孩教育基金，還要去買重大疾病保險，最后再買一個慢性疾病保險，基本所剩無幾了，有可能還不夠。不過幸運的是，現在的人壽保險早已經不再是傳統意義上的保障而已，它已經發展到可以解決很多社會問題的多功能金融產品。以上這個家庭的五個需求都可以放在同一份人壽保險計劃里面，除了提供基本的保障，平常可以存錢做退休金，萬一小孩上大學的時候還能支付學費，又或者患病手頭已無可用的錢時，還可以從現金價值甚至死亡理賠里拿一部分出來，去支付這些重大疾病跟慢性疾病的費用，最后人走了，有剩下的還可以給家人，這就是現在所謂生前福利五合一的保險。
03、生前福利五合一保險什么時候買？
很多人對什么年紀，應該開始考慮買人壽保險一直都有一個迷思，其實我們現在來講，人壽保險已經有點像智能型手機了，如果你需要做退休規劃、存小孩教育基金、享受生存福利這些的話，其實都可以購買。一般的建議是，如果年紀在二十七、八歲到五、六十歲以下，希望保險多存一點錢，做退休基金或大學教育基金的，可以去買一個生前福利五合一。因為這些福利是買的時候不用付錢，用的時候再來付錢，這樣讓你省下錢可以多一點儲蓄。如果60歲以上買的保險，已經沒有那么多時間，也沒那么多錢去考慮存退休，保單也不是特別大的時候，最希望能用到的是慢性疾病這個福利的，就可以買帶附險是慢性疾病的人壽保險。
小結：人壽保險五合一作為一種新的組合方式，對于很多一般家庭都適用，當然，在購買之前還是要請專家幫忙評估家庭成員實際需求，才知道怎樣的配置才最適合自己。
