房地產投資滿足了各種投資者的需求，包括多元化和創收。因此，了解經濟衰退期間房地產投資在投資組合中的價值非常重要。經紀人Mihal說：“房地產是一種有趣的資產。”“當股市表現良好時，隨著投資者擁有更多的資本，價格往往會上漲。當股市表現不佳時，正在尋找其他機會的投資者會發現房地產是避風港。”
換句話說，經濟放緩可能是購買房地產的原因，而不是避開它。Mihal說，對房地產價格和經濟衰退環境的錯誤假設可能會使投資者無法進行房地產投資，無論它是房地產投資信托基金(稱為REIT還是購買租賃房地產)。她說：“上次經濟衰退是由房地產泡沫引起的，這一事實在投資者看來仍然很強烈，使他們認為經濟衰退導致房地產價格下跌。”“即使在最近五次衰退中的三次中，房地產價值實際上仍在增長。”
商業房地產銀行Jim表示，經濟衰退可能是投資房地產的最佳時機。如果其他投資者被迫拋售，資產價格下跌可以建立買方市場。Jim說：“如果您正確地購買并了解成本，那么在經濟衰退期間進行修復，翻轉或購買并持有都是可行的選擇。”“房地產投資信托基金的投資也是一種選擇，它涉及的資本較少，并且可能使您的投資組合更加多樣化。”
以下是進入低迷周期時投資房地產的好處：
1、物業投資可以產生穩定的收入
考慮進行房地產投資的主要原因之一是創造收入的機會。房地產投資信托或REIT可以提供股息收入;直接所有權使投資者可以賺取租金收入。作為收入來源，房地產投資往往會在經濟衰退時提供可預測性。
“收益率的一致性使房地產投資更適合于度過衰退，”賓夕法尼亞州白橡樹的Synergy Group的所有者和退休顧問Jason Laux說。勞克斯(Laux)著眼于租賃物業，他說，在經濟衰退時期，租戶支付的穩定租金不會波動。他說：“他們的月租金總是到期的，與股票市場無關。”
房地產投資者在利用租金收入來抵消經濟衰退的影響方面擁有另一優勢。勞克斯說，當他們控制租金價格時，他們有能力對沖通脹和改變利率。例如，在續租時提高租金，可使投資者跟上與通貨膨脹相關的價格上漲。在這方面，勞克斯表示，與經濟衰退時期的股票和債券相比，這種資產類別可以提供更大的靈活性。
2、房地產對波動的敏感性可能較低
如果股價大幅波動，那么股市的波動可能會加劇投資者的經濟衰退困境。這會直接影響投資組合的收益狀況。另一方面，房地產與股市走勢的相關性較低，可以使其在經濟衰退期間成為更可靠的選擇。Diana說：“由于房地產收入的穩定性質，通常可以很好地應對波動。”“即使在經濟衰退時期，人們也需要居住，工作和獲得服務的場所，因此市場將永遠存在。”
Diana說，房地產投資的特點之一是其發展緩慢。她說：“紙面價值可能會發生變化，但與年收入相關的價值卻變化不會那么快。”Diana說，房地產市場并非完全不受波動影響。2008年的金融危機以及隨之而來的房地產市場低迷就證明了這一點。但是，在經濟低迷時期投資波動性房地產時，管理波動性風險全是戰略。在大蕭條期間，房地產投資物業受到不同的影響。
亞利桑那州Quinn說：“房主損失慘重，但單戶出租資產實際上是一個積極的領域。”“過去，存儲和多戶家庭等其他資產在經濟低迷時期往往更耐久。”同時，在衰退中，工業，零售和辦公空間可能被證明風險更大，因為這些物業的現金流取決于底層租戶如何應對經濟放緩。
3、房地產可能跑贏股票和債券
過去的表現并不能保證未來的表現，這是最古老的投資規則之一。但是，如果股票和債券步履蹣跚，當經濟走向衰退時，房地產可能會證明是有利可圖的。帕洛米諾說：“從歷史上看，經濟衰退期間會有一系列潛在的結果。”例如，與多戶住宅和公寓樓相比，零售商業空間可能會帶來更多的下行風險。投資者在房地產衰退中的成功很大程度上取決于他們的策略。
買家入市必讀一
越來越多的來美國人希望再美國擁有一套自己的房產，國內投資者也看重硅谷的強勁需求，想在此置業投資。下面就來了解一下買房的流程。希望買家能省時省心買到心儀的房產。
1.資金準備。
全現金買房，資金需要有有效渠道可以轉入美國。
貸款買房：銀行需要了解您的收入（base基本工資收入+rsu股票收入）;身份（公民限制最少，綠卡，H，L及F簽證各個銀行的要求都不同；是否有gift fund（有些銀行只需要提供Gift letter，即可通過。有些銀行對于中國大陸來的gift 要求極為嚴格。此外首付比例多少，信用如何（信用歷史長短以及信用分數高低等等因素都會影響是否能貸款以及貸款利率。感興趣房屋是否有不合法加建以及改建（有非法加建的廚房和衛生間往往更難通過貸款這一關， Ivy 今年年初有個客戶就碰到了類似問題，在幾方共同努力下，終于順利過關。在此不贅述，請私信我了解詳情。
拿到銀行出具的pre approval letter, 入市看房。
美國的房源都是公開透明的，推薦使用redfin 尋找房源。這個網站是從經紀人的專業網站拿數據，更新更快。也有個別線下房源，Ivy 是Top Agent Network 成員，很多房源在沒上市時就可以了解信息。歡迎加我，了解具體信息。
買房最重要因素就是location, location, location，請參看google map了解上下班通勤時間，請注意查詢高峰時段。同時避開硬傷房，Ivy 有專門視頻介紹哪些房子屬于硬傷房，帶您避開雷區。2020 年的疫情對房地產也有很大影響，有些人選擇位置遠些但是條件更好的獨棟房子，現在中心區的聯排和公寓性價比超高，是入手的好時機。提供給喜歡此類房子的買家參考。
學區如何，可以參考的網站有schoolandhousing.com, great school.org, google search school locator來確定學校。最后需要打電話到學區確認入學資格和人員情況。美國的學校如果有些生源過多，會出現overflow 的現象。即使房子屬于這個學校，也沒辦法當年入學。Ivy 之后會出一期關于學區的視頻與大家分享。
買家入市必讀二
美國房子大致分為三類。獨棟 ，single family house, 聯排townhouse，公寓 apartment。
獨棟的好處是有地，地段比較好，地皮是不可再生資源，保值更好，多數獨棟都有前院和后院，可以享受屬于自己的獨立戶外空間，同時也有加減和改建的潛力。和鄰居之間多數有側院，受影響最小。不利因素是房子比較老，買到之后會需要不斷維護和更新。綠化需要打理，夠屋后維護需要投入更多資金和精力。
同樣位置的聯排別墅價格會低于獨棟。聯排的好處是房子比較新，房型更實用比如衛生間數量更多更寬敞， 廚房有年輕人喜歡的島臺（island）等等。由于房子比較新，需要維護的費用較低。不利因素包括左右可能會有鄰居，生活有可能受到干擾。多數比較新的聯排沒有自己獨立的院子。
公寓的優勢在于價格，但是受到周圍鄰居的影響也最多。大多數公寓的二樓和以上樓層不可以安裝木地板。
另外連排和公寓都會有管理費(HOA fee )，有電梯的聯排或者公寓，這個費用會更高。舊金山的公寓的管理費尤其高。小區公共設施比如屋頂，外墻，小區綠化等等的維護和管理的費用都已經包含在管理費里面。有些還包含水費，垃圾費和煤氣費。每個社區都不同。需要買家仔細留意。管理費是會浮動上漲的。HOA都有披露文件，里面有些是對于社區的硬性規定，有些會披露以后管理費有沒有大幅上漲的潛在風險以及分攤維修費用的提案等等。
此外，聯排和公寓的裝修，改動都需要拿到HOA approval.
買家入市必讀三
找到您心儀的房源之后，可以請經紀人幫忙預約開始實地看房啦。
看房滿意之后，我們還要進行進一步的研究和分析。
第一 ，多看，多問，和鄰居多交流可以得到很多有用的信息。Ivy 曾經和客戶幾次看房，和鄰居交流，了解到了更多的情況。當時的那棟房子，賣家披露有人在房屋外面去世，不是自熱死亡，是因為抑郁癥而自殺。
第二，研究房子的檢查報告 (inspection and)和房主披露文件(seller disclosures) 在買賣房屋的過程中，Ivy 都會和買家或者賣家一起分析報告！確保客戶清楚了解房屋狀況。
檢查報告多數包含，（property inspection(房屋), roof inspection（屋頂）, termite inspection(白蟻), foundation inspection(地基) , pool（游泳池）, mold（霉菌）, chimney （煙囪）。
Property inspection 多數會有 summary, 很多檢查公司會用不同顏色字體標注需要維修和有問題的部分。此外，每一個部分，包括地基，室內，室外，水，電，暖氣和熱水器隔熱層，閣樓等等都會有詳細描述。每一項的情況不同，修理費也會相差不少。建議尋找有經驗的經紀人幫您一起分析狀況，
如果房屋檢查的時候，發現地基有問題，多數賣家會請人做專門的地基檢查報告。地基的問題大致會有以下幾類，水平裂痕，垂直裂痕以及地基下沉等。Ivy 和多位客戶一起處理過地基問題。歡迎來聊聊修理方法和大致費用。
Termite inspection 通常會分為 Section One， （需要馬上修理的項目），Section Two（ 需要后期觀察注意的項目）， Further inspection ( 需要額外進行檢查的項目) section one, 通常會有一個報價。要具體看需要修理的是哪些項目。
Roof inspection，里面會有屋頂還可以繼續使用多少年，目前有哪些需要修理的地方，費用多少等信息。
房主披露報告（seller disclosures ）也是需要注意的重要文件。關于房子的一些問題，賣家會寫在此披露。買家需要和經紀人一起分析利弊。
（文章由Ivy zhang專業地產資訊公眾號，Ivy zhang整理制作，版權歸原作者所有，未經允許不得轉載）
