買家入市必讀一
越來越多的來美國人希望再美國擁有一套自己的房產，國內投資者也看重硅谷的強勁需求，想在此置業投資。下面就來了解一下買房的流程。希望買家能省時省心買到心儀的房產。
1.資金準備。
全現金買房，資金需要有有效渠道可以轉入美國。
貸款買房：銀行需要了解您的收入（base基本工資收入+rsu股票收入）;身份（公民限制最少，綠卡，H，L及F簽證各個銀行的要求都不同；是否有gift fund（有些銀行只需要提供Gift letter，即可通過。有些銀行對于中國大陸來的gift 要求極為嚴格。此外首付比例多少，信用如何（信用歷史長短以及信用分數高低等等因素都會影響是否能貸款以及貸款利率。感興趣房屋是否有不合法加建以及改建（有非法加建的廚房和衛生間往往更難通過貸款這一關， Ivy 今年年初有個客戶就碰到了類似問題，在幾方共同努力下，終于順利過關。在此不贅述，請私信我了解詳情。
拿到銀行出具的pre approval letter, 入市看房。
美國的房源都是公開透明的，推薦使用redfin 尋找房源。這個網站是從經紀人的專業網站拿數據，更新更快。也有個別線下房源，Ivy 是Top Agent Network 成員，很多房源在沒上市時就可以了解信息。歡迎加我，了解具體信息。
買房最重要因素就是location, location, location，請參看google map了解上下班通勤時間，請注意查詢高峰時段。同時避開硬傷房，Ivy 有專門視頻介紹哪些房子屬于硬傷房，帶您避開雷區。2020 年的疫情對房地產也有很大影響，有些人選擇位置遠些但是條件更好的獨棟房子，現在中心區的聯排和公寓性價比超高，是入手的好時機。提供給喜歡此類房子的買家參考。
學區如何，可以參考的網站有schoolandhousing.com, great school.org, google search school locator來確定學校。最后需要打電話到學區確認入學資格和人員情況。美國的學校如果有些生源過多，會出現overflow 的現象。即使房子屬于這個學校，也沒辦法當年入學。Ivy 之后會出一期關于學區的視頻與大家分享。
買家入市必讀二
美國房子大致分為三類。獨棟 ，single family house, 聯排townhouse，公寓 apartment。
獨棟的好處是有地，地段比較好，地皮是不可再生資源，保值更好，多數獨棟都有前院和后院，可以享受屬于自己的獨立戶外空間，同時也有加減和改建的潛力。和鄰居之間多數有側院，受影響最小。不利因素是房子比較老，買到之后會需要不斷維護和更新。綠化需要打理，夠屋后維護需要投入更多資金和精力。
同樣位置的聯排別墅價格會低于獨棟。聯排的好處是房子比較新，房型更實用比如衛生間數量更多更寬敞， 廚房有年輕人喜歡的島臺（island）等等。由于房子比較新，需要維護的費用較低。不利因素包括左右可能會有鄰居，生活有可能受到干擾。多數比較新的聯排沒有自己獨立的院子。
公寓的優勢在于價格，但是受到周圍鄰居的影響也最多。大多數公寓的二樓和以上樓層不可以安裝木地板。
另外連排和公寓都會有管理費(HOA fee )，有電梯的聯排或者公寓，這個費用會更高。舊金山的公寓的管理費尤其高。小區公共設施比如屋頂，外墻，小區綠化等等的維護和管理的費用都已經包含在管理費里面。有些還包含水費，垃圾費和煤氣費。每個社區都不同。需要買家仔細留意。管理費是會浮動上漲的。HOA都有披露文件，里面有些是對于社區的硬性規定，有些會披露以后管理費有沒有大幅上漲的潛在風險以及分攤維修費用的提案等等。
此外，聯排和公寓的裝修，改動都需要拿到HOA approval.
買家入市必讀三
找到您心儀的房源之后，可以請經紀人幫忙預約開始實地看房啦。
看房滿意之后，我們還要進行進一步的研究和分析。
第一 ，多看，多問，和鄰居多交流可以得到很多有用的信息。Ivy 曾經和客戶幾次看房，和鄰居交流，了解到了更多的情況。當時的那棟房子，賣家披露有人在房屋外面去世，不是自熱死亡，是因為抑郁癥而自殺。
第二，研究房子的檢查報告 (inspection and)和房主披露文件(seller disclosures) 在買賣房屋的過程中，Ivy 都會和買家或者賣家一起分析報告！確保客戶清楚了解房屋狀況。
檢查報告多數包含，（property inspection(房屋), roof inspection（屋頂）, termite inspection(白蟻), foundation inspection(地基) , pool（游泳池）, mold（霉菌）, chimney （煙囪）。
Property inspection 多數會有 summary, 很多檢查公司會用不同顏色字體標注需要維修和有問題的部分。此外，每一個部分，包括地基，室內，室外，水，電，暖氣和熱水器隔熱層，閣樓等等都會有詳細描述。每一項的情況不同，修理費也會相差不少。建議尋找有經驗的經紀人幫您一起分析狀況，
如果房屋檢查的時候，發現地基有問題，多數賣家會請人做專門的地基檢查報告。地基的問題大致會有以下幾類，水平裂痕，垂直裂痕以及地基下沉等。Ivy 和多位客戶一起處理過地基問題。歡迎來聊聊修理方法和大致費用。
Termite inspection 通常會分為 Section One， （需要馬上修理的項目），Section Two（ 需要后期觀察注意的項目）， Further inspection ( 需要額外進行檢查的項目) section one, 通常會有一個報價。要具體看需要修理的是哪些項目。
Roof inspection，里面會有屋頂還可以繼續使用多少年，目前有哪些需要修理的地方，費用多少等信息。
房主披露報告（seller disclosures ）也是需要注意的重要文件。關于房子的一些問題，賣家會寫在此披露。買家需要和經紀人一起分析利弊。
（文章由Ivy zhang專業地產資訊公眾號，Ivy zhang整理制作，版權歸原作者所有，未經允許不得轉載）
氣溫愈來愈低、白天愈來愈短，人們待在家里的時間變多了，秋冬季節已到，該是為家里準備妥貼、以便抗寒的時候了。
不論您住在哪里，長期的季節性冷熱變化都會讓房子吃不消；為了在嚴冬期間，確保房屋暖和，該采取一些具體措施。以下是專家針對房屋保暖所提的幾項建議：
第一個方法是，檢查電池。最主要的是確保家里所有警報器如煙霧警報器、一氧化碳偵測器等都能正常運作，這點很簡單，卻經常被忽略；冬天是一年當中最常發生火災的季節，為了居家安全，最好多準備一些電池，以確保這些警報器都能運作。
第二點，清理堵塞物。寒冬中，堵塞物可能導致嚴重的排水和結冰問題，如果不想花費昂貴的修理費并且想避免長期毀損，最好在冬天正式報到前清理堵塞物，例如清理落葉、松樹葉尖或者其他碎片，必要時找專人清理，將有助于融冰雪、排雨水更順暢。
第三點，檢查是否有裂縫和漏洞。寒冷的氣流可能會在秋冬幾個月內透過家中任何裂縫滲漏進來，逼得您不得不打開火爐、增加您暖氣費用。妥當密封任何裂縫和縫隙周圍的，可以讓窗戶和門周圍冷氣流無法進到屋內。
第四，修剪樹枝。考慮聘請修剪樹木的專業人員修剪樹枝，確保您院子在春天到來之前都安然無恙。冬天風暴一旦來臨，冰雪將壓重樹和樹枝 ，任何靠近房屋側面。可能造成損害的東西都該被移除。
第五點，倒吊您的天花板吊扇。如果您想用簡單方法保持住家溫暖，最佳答案就是倒轉吊扇，讓屋內的熱空氣往下流動，多一些溫暖。查看葉片時，風扇應順時針旋轉。天花板風扇正常循環溫暖空氣將有助于減輕暖爐的使用量，自然降低暖氣費。
第六，請專人清理煙囪。秋冬季節，你會花比較多的時間在壁爐前，如能清潔煙囪。可保持壁爐安全，所以務必要提前安排煙囪清掃，并檢查煙囪的外部是否可能有危險的松散物料或碎片。
此外，查看暖爐、在地下室等空間內加添絕緣功能，都有助于節省能源；假如來不及好好的為屋子增加絕緣功能，可裝上厚一點的窗簾或地毯來保溫。
