美國地廣人稀，大部分住宅類型為獨棟房屋，國內稱之為別墅。當然除了獨棟房屋以外，也有公寓、排屋、小平房等多種住房類型。所以我們順應美國置業的滾滾潮流，首先就要搞懂關于美國房子的基本類型與分類。
一、別墅（House）
別墅通常有附屬的院子和花園、停車庫，還會有游泳池等配套設施。House在美國常用Single Family House（獨立屋），在英國、加拿大常用Detached（獨棟別墅）表示。
1、別墅的優勢
別墅優勢明顯，對地上的房產及所在的土地擁有永久產權。總的來說，獨棟別墅的供應較少，但卻是資金充裕的情況下，外國人優先考慮的住房類型。首先，獨棟別墅的居住環境最好，擁有自家獨立花園和停車庫，不用交物業費，一切房屋外形、院落改善、設施建造等相關事宜均由房主自行決定。土地是稀缺資源，獨棟別墅獨享其土地產權，自然增值空間大。
2、別墅的劣勢
不過，獨棟別墅也有缺點，其價格較高，對購房者門檻要求高。如果不自住，別墅并不太容易出租，經常處于“空租”狀態，因此獨立別墅呈現負現金流。此外，由于花園、車庫、游泳池、地下室、房屋面積大等原因，使得別墅維護成本較高。
因此，別墅比較適合用來自住，是資金實力較雄厚買家的首選，別墅很難靠租金覆蓋每月貸款。別墅也適合注重資產增值潛力的買家，雖然中短期內為負現金流，但長期來看，別墅升值潛力為所有房屋類型中最高。
二、公寓（Apartment/Condo）
國外的公寓概念比較類似于國內的普通住宅商品房，即XX開發商的住宅小區（70年使用權），是一戶（一人或多人）居住的單元。國內的公寓則屬指商業地產，使用權只有40年，與其它商用地產類似。
1、公寓主要分類
公寓在國外，通常是一棟大樓內擁有多個住戶的單元房，每套擁有一個或多個臥室，有廚房、洗手間，但一般沒有自己的花園，只有公共花園和綠地，房主擁有所有權。由于學生時代的閱讀理解題中常出現這一單詞，大家通常只知道Apartment，不過外國公寓還包括Condo。
Condo常被翻譯成產權分售公寓或私人公寓，每戶都有獨立產權，在加拿大、美國很常見。而Apartment通常被翻譯成出租公寓，顧名思義，其在絕大多數情況下是用來出租，而非出售的。
2、Condo和Apartment的區別
出租公寓和產權分售公寓的外形類似，都是一棟樓里面有多個住戶，但他們到底有什么不同呢？掘金大師在此列舉出兩者的差別。
私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差別主要在于產權的不同，而非長相和外形不同。打個比方，一整棟Condo 中，每戶人家擁有各自產權，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢樓一般是一個主人，可以歸屬于某個公司或個人，一般房東用于出租，不能單套出售，只能整體一棟出售。
3、公寓的優點
公寓有不少優點，首先是價格相對于別墅要便宜不少，適合中產階級家庭投資。然后，主要的租賃需求都由公寓提供，所以公寓出易找租客，可做到“以租養貸”，即每月用租金來還房貸。這也使公寓的租金回報率值得期待，在國外通常能達到5%以上年租金回報率，是一種正現金流的投資方式。此外，公寓多位于市區或學校附近，比郊區別墅生活更便利。
4、公寓的不足
不過公寓也有自己的弱點，其升值空間相對帶土地的獨棟別墅要小，且升值速度偏慢。其次，還需要每年交物業費，沒有完整的土地產權，只享有自己的那一部分。此外，市區的公寓也容易碰到停車位不足等情況。
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房地產投資滿足了各種投資者的需求，包括多元化和創收。因此，了解經濟衰退期間房地產投資在投資組合中的價值非常重要。經紀人Mihal說：“房地產是一種有趣的資產。”“當股市表現良好時，隨著投資者擁有更多的資本，價格往往會上漲。當股市表現不佳時，正在尋找其他機會的投資者會發現房地產是避風港。”
換句話說，經濟放緩可能是購買房地產的原因，而不是避開它。Mihal說，對房地產價格和經濟衰退環境的錯誤假設可能會使投資者無法進行房地產投資，無論它是房地產投資信托基金(稱為REIT還是購買租賃房地產)。她說：“上次經濟衰退是由房地產泡沫引起的，這一事實在投資者看來仍然很強烈，使他們認為經濟衰退導致房地產價格下跌。”“即使在最近五次衰退中的三次中，房地產價值實際上仍在增長。”
商業房地產銀行Jim表示，經濟衰退可能是投資房地產的最佳時機。如果其他投資者被迫拋售，資產價格下跌可以建立買方市場。Jim說：“如果您正確地購買并了解成本，那么在經濟衰退期間進行修復，翻轉或購買并持有都是可行的選擇。”“房地產投資信托基金的投資也是一種選擇，它涉及的資本較少，并且可能使您的投資組合更加多樣化。”
以下是進入低迷周期時投資房地產的好處：
1、物業投資可以產生穩定的收入
考慮進行房地產投資的主要原因之一是創造收入的機會。房地產投資信托或REIT可以提供股息收入;直接所有權使投資者可以賺取租金收入。作為收入來源，房地產投資往往會在經濟衰退時提供可預測性。
“收益率的一致性使房地產投資更適合于度過衰退，”賓夕法尼亞州白橡樹的Synergy Group的所有者和退休顧問Jason Laux說。勞克斯(Laux)著眼于租賃物業，他說，在經濟衰退時期，租戶支付的穩定租金不會波動。他說：“他們的月租金總是到期的，與股票市場無關。”
房地產投資者在利用租金收入來抵消經濟衰退的影響方面擁有另一優勢。勞克斯說，當他們控制租金價格時，他們有能力對沖通脹和改變利率。例如，在續租時提高租金，可使投資者跟上與通貨膨脹相關的價格上漲。在這方面，勞克斯表示，與經濟衰退時期的股票和債券相比，這種資產類別可以提供更大的靈活性。
2、房地產對波動的敏感性可能較低
如果股價大幅波動，那么股市的波動可能會加劇投資者的經濟衰退困境。這會直接影響投資組合的收益狀況。另一方面，房地產與股市走勢的相關性較低，可以使其在經濟衰退期間成為更可靠的選擇。Diana說：“由于房地產收入的穩定性質，通常可以很好地應對波動。”“即使在經濟衰退時期，人們也需要居住，工作和獲得服務的場所，因此市場將永遠存在。”
Diana說，房地產投資的特點之一是其發展緩慢。她說：“紙面價值可能會發生變化，但與年收入相關的價值卻變化不會那么快。”Diana說，房地產市場并非完全不受波動影響。2008年的金融危機以及隨之而來的房地產市場低迷就證明了這一點。但是，在經濟低迷時期投資波動性房地產時，管理波動性風險全是戰略。在大蕭條期間，房地產投資物業受到不同的影響。
亞利桑那州Quinn說：“房主損失慘重，但單戶出租資產實際上是一個積極的領域。”“過去，存儲和多戶家庭等其他資產在經濟低迷時期往往更耐久。”同時，在衰退中，工業，零售和辦公空間可能被證明風險更大，因為這些物業的現金流取決于底層租戶如何應對經濟放緩。
3、房地產可能跑贏股票和債券
過去的表現并不能保證未來的表現，這是最古老的投資規則之一。但是，如果股票和債券步履蹣跚，當經濟走向衰退時，房地產可能會證明是有利可圖的。帕洛米諾說：“從歷史上看，經濟衰退期間會有一系列潛在的結果。”例如，與多戶住宅和公寓樓相比，零售商業空間可能會帶來更多的下行風險。投資者在房地產衰退中的成功很大程度上取決于他們的策略。
