2020年的住房市場可以總結為三大方面：低利率、高需求、庫存有限，尤其是在中低端住宅市場。《福布斯》采訪了六位從事抵押貸款、房地產和住房的專家，以下是他們對2020年的房產市場評價：
1、抵押貸款利率將保持較低水平，或降到更低
目前抵押貸款利率與一年前的月平均水平相差近1%。利率下降導致過去幾個月的再融資激增，購房活動也有所增加。抵押貸款保險公司表示，“新興共識”是，明年利率將保持低位，可能在3.7%至3.9%之間。房地美和房貸銀行家協會的預測都支持這一觀點，實際上預測利率將進一步降低，全年波動在3.5%至3.6%之間。
在線抵押貸款機構表示，由于利率持續走低，在新的一年里，再融資仍將是受歡迎的選擇。他說，對于購房者來說，他們“負擔得起的住房將比原先更多”。
2、房價將繼續上漲
專家稱，房價將繼續攀升，這主要歸功于庫存緊張和需求旺盛。根據房地產數據公司CoreLogic的最新房價預測，到明年9月，房價應會上漲5.6%，而今年我們僅看到了3.5%的漲幅。正如房地產經紀公司Redfin的首席經濟學家達里爾·費爾威瑟(Daryl Fairweather)解釋的那樣：“目前，我們還沒有看到大量的新房源。由于沒有更多房屋掛牌，那么到2021年初買家之間的競爭就會加劇，這將導致價格上行。”
中低端房屋將面臨更為嚴峻的價格形勢。據抵押貸款保險公司Arch MI的首席經濟學家拉爾夫·德弗蘭科(Ralph DeFranco)稱，明年入門級房屋價格的漲幅將超過收入水平，而在建房屋量不足只會使問題更加復雜。德弗蘭科說：“低利率和新房短缺將繼續推高價格。” “對于中低端房產，情況尤其如此，原因在于建筑商往往更看重利潤高的豪宅開發，而較少關注于補充入門級房屋的低庫存。”看來價格上漲也可能會持續到2020年以后。Arch MI的數據顯示，未來兩年房價下跌的可能性僅為11%。目前，沒有一個州或市的房產預計會在此期間降價。
3、庫存會緊張
專家說，到2020年的大部分時間里，住房庫存將保持有限。利率和創紀錄的房屋擁有權是問題的根源。根據Redfin的最新數據，房主的平均居住時間為13年，而2010年僅為8年。在某些城市，房主的居住期限長達23年。正如庫希解釋的那樣，“您不能購買非出售品。”
庫希說：“雖然較低的利率提高了購買力，使潛在買家更有可能實現自己的購房夢想，但它們也增加了長期住房供應短缺的風險，我們預計這種情況將持續到2020年，并且有可能加劇。首次購房者鎖定了低利率，而現有業主再融資的現象在最近幾個月內風靡，每個人都將保持原狀而不出售。哪里有庫存可談？”
不斷增加的建設可能會減輕庫存部門的壓力。上個月，美國人口普查局的住宅建設報告顯示，建筑許可和房屋開工量這一年中都在增長。與此同時，根據美國房屋建筑商協會的數據，建筑商的信心達到了20個月以來的最高水平。庫希說，這仍然不足以滿足當今買家的需求。
她說：“在建造新房方面，建筑商有理由持謹慎樂觀，考慮到強勁的經濟、較低的抵押貸款利率和持續的工資增長已導致供不應求。盡管如此，建設步伐仍落后于歷史標準，我們可能需要幾個月的時間才能開始以能夠滿足需求的步伐進行建設。”
4、千禧一代將持續購房
來自Realtor.com的數據顯示，千禧一代在9月份占所有抵押貸款發起人的比例高達46%，高于一年前的43%。同時，嬰兒潮一代和X一代抵押貸款活動的比例下跌。千禧一代將房屋所有權視為他們生活中的首要目標之一，甚至比結婚或生孩子還要高，而且利率低，收入增加，現在是許多人購買房屋的合適時機。不幸的是，他們面臨荊棘。正如庫希解釋的那樣：“展望未來，千禧一代可能會進入一個更加嚴峻的房地產市場。房源不足，加上需求增長和房屋競爭加劇，將再次加速房價上漲。”
嬰兒潮一代是這一挑戰的重要構成部分，因為這些人逐漸老齡化、選擇在家養老，他們比以往任何時候都不愿出售房屋，進一步加劇房源減少。實際上，房地美(Freddie Mac)最近的一項研究表明，如果今天的老年人(年齡在1931年至1959年之間)愿意效仿前幾代人，那么到去年年底，將有160萬套多余的房屋投放市場。
正如庫希所說，“2019年~2020年之間千禧一代的購房將取決于兩個因素：市場上是否有房屋可以購買，以及收入增加和歷史低抵押率帶來的購買力能否繼續超過房價升值。”
5、因千禧一代的需求，郊區將是一大吸引力
由于房價飛漲，資金短缺的千禧一代開始往衣食住行更便宜的地區扎根，即主要都市區的周邊小城鎮。這種趨勢導致“ Hipsturbia”社區的數量增加，這類社區致力于結合兩者：郊區的安全性和可負擔性+都市的交通便利、步行性和24小時娛樂設施。城市土地研究所(Urban Land Institute)最近將Histurbia列為其2020年最值得關注的房地產趨勢之一。
6、行業將繼續數字化
近年來，抵押貸款和房地產領域逐漸告別了繁瑣的人力、非電子操作過程，而隨著越來越多技術型的千禧一代從事房產工作，到2020年，這一趨勢將進一步深化。正如洪托夫特所說：“到2020年，習慣使用亞馬遜和Venmo支付的千禧一代在抵押貸款市場中的比例將不斷增加，這反過來又將成為貸款人繼續快速創新其技術以滿足更多受眾期望的催化劑。”
盡管已經存在許多技術應用，例如電子簽名、電子公證軟件、全數字抵押應用程序、自動收入驗證等，但洪托夫特表示，新的一年中我們很可能會看到這些技術的多重組合、使用。
他說：“我們不會看到彼此競爭，而會看到企業將技術全面融合，形式包括初創企業之間的彼此合作到初創企業與傳統機構的合作。”
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美國地廣人稀，大部分住宅類型為獨棟房屋，國內稱之為別墅。當然除了獨棟房屋以外，也有公寓、排屋、小平房等多種住房類型。所以我們順應美國置業的滾滾潮流，首先就要搞懂關于美國房子的基本類型與分類。
一、別墅（House）
別墅通常有附屬的院子和花園、停車庫，還會有游泳池等配套設施。House在美國常用Single Family House（獨立屋），在英國、加拿大常用Detached（獨棟別墅）表示。
1、別墅的優勢
別墅優勢明顯，對地上的房產及所在的土地擁有永久產權。總的來說，獨棟別墅的供應較少，但卻是資金充裕的情況下，外國人優先考慮的住房類型。首先，獨棟別墅的居住環境最好，擁有自家獨立花園和停車庫，不用交物業費，一切房屋外形、院落改善、設施建造等相關事宜均由房主自行決定。土地是稀缺資源，獨棟別墅獨享其土地產權，自然增值空間大。
2、別墅的劣勢
不過，獨棟別墅也有缺點，其價格較高，對購房者門檻要求高。如果不自住，別墅并不太容易出租，經常處于“空租”狀態，因此獨立別墅呈現負現金流。此外，由于花園、車庫、游泳池、地下室、房屋面積大等原因，使得別墅維護成本較高。
因此，別墅比較適合用來自住，是資金實力較雄厚買家的首選，別墅很難靠租金覆蓋每月貸款。別墅也適合注重資產增值潛力的買家，雖然中短期內為負現金流，但長期來看，別墅升值潛力為所有房屋類型中最高。
二、公寓（Apartment/Condo）
國外的公寓概念比較類似于國內的普通住宅商品房，即XX開發商的住宅小區（70年使用權），是一戶（一人或多人）居住的單元。國內的公寓則屬指商業地產，使用權只有40年，與其它商用地產類似。
1、公寓主要分類
公寓在國外，通常是一棟大樓內擁有多個住戶的單元房，每套擁有一個或多個臥室，有廚房、洗手間，但一般沒有自己的花園，只有公共花園和綠地，房主擁有所有權。由于學生時代的閱讀理解題中常出現這一單詞，大家通常只知道Apartment，不過外國公寓還包括Condo。
Condo常被翻譯成產權分售公寓或私人公寓，每戶都有獨立產權，在加拿大、美國很常見。而Apartment通常被翻譯成出租公寓，顧名思義，其在絕大多數情況下是用來出租，而非出售的。
2、Condo和Apartment的區別
出租公寓和產權分售公寓的外形類似，都是一棟樓里面有多個住戶，但他們到底有什么不同呢？掘金大師在此列舉出兩者的差別。
私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差別主要在于產權的不同，而非長相和外形不同。打個比方，一整棟Condo 中，每戶人家擁有各自產權，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢樓一般是一個主人，可以歸屬于某個公司或個人，一般房東用于出租，不能單套出售，只能整體一棟出售。
3、公寓的優點
公寓有不少優點，首先是價格相對于別墅要便宜不少，適合中產階級家庭投資。然后，主要的租賃需求都由公寓提供，所以公寓出易找租客，可做到“以租養貸”，即每月用租金來還房貸。這也使公寓的租金回報率值得期待，在國外通常能達到5%以上年租金回報率，是一種正現金流的投資方式。此外，公寓多位于市區或學校附近，比郊區別墅生活更便利。
4、公寓的不足
不過公寓也有自己的弱點，其升值空間相對帶土地的獨棟別墅要小，且升值速度偏慢。其次，還需要每年交物業費，沒有完整的土地產權，只享有自己的那一部分。此外，市區的公寓也容易碰到停車位不足等情況。
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