有誰見過美國(guó)的房產(chǎn)證或者不動(dòng)產(chǎn)證嗎？肯定沒有，因?yàn)槊绹?guó)就沒有房產(chǎn)證，只有一份叫做產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書的文件。
美國(guó)實(shí)行的是契約登記制度，購(gòu)房并沒有類似中國(guó)的房產(chǎn)證，所有的信息都在政府部門進(jìn)行登記。在美國(guó)多數(shù)地區(qū)都有政府網(wǎng)站，人們登陸政府網(wǎng)站便可方便的查詢到房屋的產(chǎn)權(quán)信息；在少數(shù)沒有政府網(wǎng)站的地區(qū)，人們可以去政府辦公室進(jìn)行查詢。
可以說完成產(chǎn)權(quán)過戶程序，在進(jìn)行登記以后，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓便已完成，律師會(huì)給你一堆包括地契在內(nèi)的文件。這些文件其實(shí)并不重要，即便丟了關(guān)系也不大，也不需要去補(bǔ)，因?yàn)槊绹?guó)政府機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站有完整的房產(chǎn)土地所有權(quán)的登記。網(wǎng)站也已經(jīng)公布。下一次你要出售這個(gè)房子時(shí)，也沒人要看你手中文件。買賣雙方都以政府網(wǎng)站公布的資料為準(zhǔn)。
嚴(yán)格的說，在美國(guó)你買的并不是房子，而是房子下面的土地。美國(guó)的土地為永久產(chǎn)權(quán)，而且是完全和絕對(duì)的產(chǎn)權(quán)，權(quán)利涵蓋地表、地下（含礦產(chǎn)）和地上空間，非經(jīng)恰當(dāng)程序，政府不能直接征用，也不能間接侵害其利益。所以，在美國(guó)，只有地契，沒有房契，更無房產(chǎn)證。
美國(guó)的房地產(chǎn)契約（簡(jiǎn)稱地契）是一份轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)所有權(quán)的書面檔案，它有各種各樣的形式和名稱，而最為普遍的是以下的三種形式：General Warranty Deed (完全擔(dān)保地契) , Special Warranty Deed (特殊擔(dān)保地契）和Quitclaim Deed (簡(jiǎn)單地契)。
General Warranty Deed (完全擔(dān)保地契)也簡(jiǎn)稱為 Warranty Deed。它是一種最完善的地契轉(zhuǎn)讓書。在此檔中，地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人證明自己擁有該地產(chǎn)的全部所有權(quán)﹐并永遠(yuǎn)保證擁有該地產(chǎn)的權(quán)力。一但有人控告﹐或?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有所質(zhì)疑，不論控告人對(duì)產(chǎn)權(quán)的質(zhì)疑是源于多久以前﹐也不論這種瑕疵是轉(zhuǎn)讓人自己或以前主人之行為造成﹐轉(zhuǎn)讓人都會(huì)為他的產(chǎn)權(quán)作辯護(hù)﹐并彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)上的任何暇疵﹐以保證買方的產(chǎn)權(quán)不受其影響。下圖是 General Warranty Deed (完全擔(dān)保地契)的樣本。
Special Warranty Deed （特殊擔(dān)保地契）也叫 Limited Warranty Deed。這種地契轉(zhuǎn)讓書只擔(dān)保轉(zhuǎn)讓人本人是合法拿到對(duì)此不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，轉(zhuǎn)讓人也沒有對(duì)此不動(dòng)產(chǎn)做出任何有損其價(jià)值的事。如果有任何人因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人自己的行為而對(duì)這地產(chǎn)有質(zhì)疑，轉(zhuǎn)讓人會(huì)辯護(hù)自己的產(chǎn)權(quán)，但這種地契并不擔(dān)保轉(zhuǎn)讓人以前的主人是否曾造成產(chǎn)權(quán)的瑕疵。一般政府機(jī)構(gòu)或是經(jīng)由公司轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)都是用此類的檔轉(zhuǎn)讓。如政府拍賣的房子或搬家公司幫人代賣的房子多是用Limited Warranty Deed 來轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。這時(shí)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)就顯得尤其重要。
Quitclaim Deed (簡(jiǎn)單地契) 是一種沒有任何擔(dān)保的土地契約，它并不完全算是一種真正轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)所有權(quán)的檔。轉(zhuǎn)讓人只是放棄他"稱為是他的財(cái)產(chǎn)"的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但并不曾擔(dān)保自己就是真正的所有人，也不會(huì)為地產(chǎn)所有權(quán)中出現(xiàn)的任何問題作辯護(hù)。
Quitclaim Deed 一搬用于產(chǎn)權(quán)沒有爭(zhēng)議的交易中。比如夫妻間將產(chǎn)權(quán)于一方轉(zhuǎn)到另一方，或家人之間的轉(zhuǎn)讓。如果轉(zhuǎn)讓人有產(chǎn)權(quán)的完全所有權(quán) (Fee Simple)，轉(zhuǎn)讓人以Quitclaim Deed 轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)也將是完全所有權(quán)。但如果轉(zhuǎn)讓人對(duì)產(chǎn)權(quán)沒有任何權(quán)力，他通過 Quitclaim Deed 轉(zhuǎn)讓的就是不值分文的一份檔案罷了。所以，一般正規(guī)買賣地產(chǎn)時(shí)很少只用 Quitclaim Deed 作為唯一的轉(zhuǎn)讓檔。
談到所謂的 "Deed" 讀者們一定會(huì)問：那什么是 Security Deed 呢？地產(chǎn)買賣中常常會(huì)看到這份文件，它是地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓文件嗎？事實(shí)上Security Deed是一份貸款抵押書。是買房的人為了向銀行借款，把房子抵押給銀行而必須簽的一份文件。此文件中說明一但買房人不付貸款，銀行就能以房子的真正主人的身份將房子賣給其它人以償還尚未還清的貸款數(shù)。Security Deed并不是一份地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的地契，它只不過是銀行抵押權(quán)的證明。
下面我們來了解美國(guó)房地產(chǎn)的過戶流程吧。
首先是美國(guó)過戶日（Closing Date）。過戶日是在買賣雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)在合同中事先約定好的日子，相當(dāng)于中國(guó)的房屋交付日。當(dāng)然，如果雙方都同意時(shí)，也可以在這個(gè)日期之前過戶。那么在過戶日都會(huì)做些什么事情呢？
總的來說有以下這些：
1、 在過戶日之前或當(dāng)日，買方將會(huì)支付款項(xiàng)（通常是支票或者電匯）
2、賣方與買方簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書合同，將房間鑰匙轉(zhuǎn)交給買方
3、產(chǎn)權(quán)公司或者律師、公證人員前去當(dāng)?shù)氐恼k公室登記注冊(cè)
4、賣方收到扣除了過戶費(fèi)用以及貸款余額等的款項(xiàng)；
關(guān)于在過戶當(dāng)天是有誰來主持，在美國(guó)東西部還有些不同。在美國(guó)西部，一般來說都是由第三方——產(chǎn)權(quán)公司（Title Company）來持有交易資金、簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書、全權(quán)安排產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。所以買賣雙方都不用同時(shí)在場(chǎng)，由產(chǎn)權(quán)公司全權(quán)操作。在美國(guó)東部，一般來說產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程是在一個(gè)稱作"結(jié)算公司"（Settlement Company）的地方進(jìn)行的，買賣雙方（大多數(shù)時(shí)候也包括其經(jīng)紀(jì)人）都集聚一堂，由律師或是結(jié)算公司代理主持，支付款項(xiàng)、簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書，最后前去政府進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。當(dāng)然，若買方確實(shí)無法出席，也可以委托其經(jīng)紀(jì)人或律師代理，代表他們簽字，完成過戶的流程以及審核。
付了錢簽了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書，產(chǎn)權(quán)公司或是結(jié)算代理便會(huì)前去政府部門為買方進(jìn)行注冊(cè)登記。一般來說，在政府部門進(jìn)行注冊(cè)登記后，一般2-4周便可完成登記備案，你可以去這個(gè)做法網(wǎng)站查你的房地產(chǎn)登記注冊(cè)情況。雖然產(chǎn)權(quán)的登記需要時(shí)間，但產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移在過戶日已完成，那時(shí)你已是房子的擁有者了。對(duì)于自己的房屋，你是喜歡有房產(chǎn)證藏在家里安心呢，還是覺得美國(guó)人將信息登記在政府來得方便省心呢？
境外資產(chǎn)配置，美國(guó)人壽保險(xiǎn)最合中國(guó)富人的口味？
美國(guó)是全世界一級(jí)的發(fā)達(dá)國(guó)家，聚集了全世界的財(cái)富及精英。近年來，越來越多的游客來赴美觀光旅游。單就美國(guó)的未來 Ameirican Future 德州達(dá)拉斯來講，海外游客的接待總量接近3000萬人次。越來越多的中國(guó)游客將國(guó)際旅游的目的地定在美國(guó)。赴美旅游的中國(guó)游客除了觀賞自然風(fēng)光，繁華的都市，消費(fèi)時(shí)尚服飾，電子產(chǎn)品以及奢侈品之外，趁著來美國(guó)旅游的機(jī)會(huì)，考察投資置業(yè)，以及子女的海外留學(xué)等已屢見不鮮。特別是房?jī)r(jià)低廉，經(jīng)濟(jì)繁榮，沒有州稅，富可敵國(guó)，GDP占全美10%，世界500強(qiáng)公司全美第二多的德州。越來越多的中國(guó)的富豪們近年來開始尋求境外美元資產(chǎn)配置。部分有眼光的富豪把目光聚焦到新的金融理財(cái)工具-美國(guó)的人壽保險(xiǎn)上，將美國(guó)高保額的人壽保單作為美元資產(chǎn)配置的首選。
中國(guó)大陸保險(xiǎn)公司很多，為什么還要專程跑到美國(guó)來買保險(xiǎn)？美國(guó)的人壽保險(xiǎn)用于海外資產(chǎn)配置，以及財(cái)富傳承規(guī)劃具有以下八大獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，可總結(jié)為AC6Ps：
1）Asset Allocation 資產(chǎn)配置：只有美國(guó)人壽保單能更好地做到財(cái)富傳承的終極目標(biāo)，讓賺到的能留住、讓留住的能傳承、讓傳承的能增值、讓增值的能按照自己的意愿來享用；
2）Credibility 值得信賴：美國(guó)壽險(xiǎn)行業(yè)近200年歷史、法規(guī)完善，全球索賠有效，受美國(guó)法律法規(guī)保護(hù)。美國(guó)每個(gè)州政府都有保險(xiǎn)部門，以及保證金作為額外的再保障。美國(guó)則政府規(guī)定每個(gè)保險(xiǎn)公司都必須有保證金，其不能承受的風(fēng)險(xiǎn)要有再保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)業(yè)是美國(guó)最有保障的金融產(chǎn)業(yè)，比部分銀行還要堅(jiān)挺。
3）Privacy 私密：?jiǎn)蜗蛲该?未經(jīng)投保人同意授權(quán)，不向任何第三方透露投保人的信息。
4）Protection 財(cái)富傳承保障：可用10%-20%資產(chǎn)，保證家族世代擁有100%的百萬，千萬資產(chǎn)(不受任何風(fēng)險(xiǎn)侵犯和稅務(wù)侵蝕，受美國(guó)法律保護(hù))；
5）Product 產(chǎn)品選擇齊全：除了中國(guó)以及香港所具有的保險(xiǎn)種類外，還有指數(shù)型萬能壽險(xiǎn)，其特性是跟隨股市指數(shù)的變化而收益，股市漲跟著漲（有封頂），股市跌有保本（一分錢不損失）。這種金融產(chǎn)品目前在亞洲市場(chǎng)還未出現(xiàn)，在美國(guó)最具競(jìng)爭(zhēng)力；
6）Price 優(yōu)等性價(jià)比：有人專門做過比較，同等保額的情況下，美國(guó)的保費(fèi)只有中國(guó)大陸的五分之一，香港的三分之一、臺(tái)灣的二分之一；
7）Payment 理賠快捷：若有拖延保險(xiǎn)公司必付利息：根據(jù)美國(guó)法律，頒發(fā)超過24個(gè)月辯期的保單一般必須賠付，不得以任何理由拒賠。
8）Professionals 專業(yè)團(tuán)隊(duì)：好的保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)公司會(huì)由壽險(xiǎn)理財(cái)專家、律師、會(huì)計(jì)師等量身為投保人打造屬于他們自身的計(jì)劃，而不是像超市里的貨物，大家買的都一樣。
中國(guó)人如何購(gòu)買美國(guó)人壽保險(xiǎn)？
美國(guó)有6600多家保險(xiǎn)公司，壽險(xiǎn)公司有近千家，80%以上都是百年以上的大公司。在這些公司中，絕大部分公司都有對(duì)非美國(guó)本土公民的政策，對(duì)身份、簽證、資產(chǎn)及與美國(guó)的關(guān)聯(lián)都有很多要求。但真正能承保非美國(guó)本土公民的保險(xiǎn)公司僅有不到1%。
中國(guó)人以旅游/出差簽證到美國(guó)，屬于既沒有美國(guó)身份，也不居住在美國(guó)的外國(guó)人。以前這種身份是不容易購(gòu)買到美國(guó)的人壽保險(xiǎn)的。現(xiàn)在越來越多的大保險(xiǎn)公司開始放寬限制，允許居住在中國(guó)的高凈值中國(guó)人購(gòu)買美國(guó)的人壽保險(xiǎn)。我們首先爭(zhēng)取到300萬美元保額的保單以下，無需中美CPA注冊(cè)會(huì)計(jì)師出資產(chǎn)證明。如需更大的保額，我們有合作的中美CPA注冊(cè)會(huì)計(jì)師出資產(chǎn)證明。我們是業(yè)界最有經(jīng)驗(yàn)的。我們能讓客人在一個(gè)上午就完成申請(qǐng)簽字和美國(guó)注冊(cè)護(hù)士上門免費(fèi)體檢。然后客人有2-3月的時(shí)間考慮，是否最終接受。要趁年輕，健康時(shí)早做，把價(jià)格鎖下來。
一般要求如下：
●投保人必須持有效護(hù)照和簽證，合法進(jìn)入美國(guó) （以前可以在香港做美國(guó)保險(xiǎn)，我們幫助了很多客人，4/30/2016以后必須來美國(guó)本土）
●在美國(guó)境內(nèi)填寫人壽保險(xiǎn)申請(qǐng)表并簽字
●遞交申請(qǐng)表后，在美國(guó)進(jìn)行投保所需的免費(fèi)體檢，（抽血、驗(yàn)?zāi)颉y(cè)身高體重、血壓、心電圖等根據(jù)投保金額不同，所檢查的項(xiàng)目也有所不同）, 體檢費(fèi)用將由保險(xiǎn)公司支付。
●攜帶有效證件的復(fù)印件（護(hù)照、身份證、簽證）
●身體健康
●有一定的資產(chǎn)
保費(fèi)的支付方式
投保人可以從中國(guó)銀行直接付到美國(guó)保險(xiǎn)公司賬上或美國(guó)的銀行帳戶轉(zhuǎn)賬支付保費(fèi)。保費(fèi)通常為年度支付，在約定的期限內(nèi)（如5年、10年）付完保費(fèi)，有些保險(xiǎn)公司提供PDR（Premium Deposit Rider)這是一個(gè)保費(fèi)儲(chǔ)蓄附加條款，允許客戶一筆支付完所有的保費(fèi)，還給不錯(cuò)的利息。
中國(guó)投保人一旦不在美國(guó)境內(nèi)就很難操作保險(xiǎn)事項(xiàng)。因此，在去美國(guó)之前，請(qǐng)先計(jì)劃好自己的需求是什么，盡量和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人多溝通，準(zhǔn)備好需要攜帶的必要資料。在美停留的日子里，除了完成保單的申請(qǐng)工作和體檢，旅游購(gòu)物，不妨多了解下美國(guó)的各種金融產(chǎn)品，為自己和家人的財(cái)富做一個(gè)更有效，更長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃。
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