美國房地產信托（REITs）為何在美國經久不衰？
從20世紀90年代開始，美國房地產信托基金在美國發展迅速，像一顆冉冉升起的太陽，光芒四射，在投資界引起很大的反響，并逐漸稱為房產界的主流。經過多年的發展，該行業日漸成熟，也越來越受到投資客的追捧。
根據投資者的需求不同，一般來說投資美國房產有三種途徑。
第一種是直接購買房產，第二種是投資翻修房等投資類地產，而第三種就是選擇房地產投資信托基金。
相較前兩種投資方法，房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）有著流動性好、收益較高且相對穩定等優點，但同時也有著成本較高等缺點。
本文將簡要介紹REITs的概況，以及進一步分析投資者應該如何有效利用REITs這一成熟的投資工具。
如果選擇直接購買房產，投資人所面臨的第一個問題就是房產的價格。
以紐約為例，2018年紐約市的房屋價格中位數為$681，600，每平米的中位數價格為$7，532。不僅如此，除了購房所需資金，購房者還需要面對如地稅等持有成本。在如果購房者在短期內沒有入住的計劃，且美元資產尚不豐富的情況下，那么各類成本綜合下來或許會高得令人望而卻步。
投資類地產也是許多投資人的選擇之一，例如翻修房投資是指投資者在購買房產后可以立即出租的房地產類投資，該類型的房產投資一般會通過專門進行翻修房屋或公寓的公司購買。在投資者購買房產之后，相關公司還可以為投資者提供物業管理服務，盡量減少房屋所有人在出租房屋上投入的時間和精力。此類投資適合想在美國投資房產，但在短期內沒有自住計劃的投資人。
房地產投資信托基金（REITs）則是一種門檻較低且方便的投資方式，即使投資人并不住在美國，僅僅想要投資美國的房產市場，REITs也可以滿足全球投資者投資美國房地產的需求。
一般來說，REITs的投資標的為商業、住宅類地產，以及一些房產抵押貸款。
REITs也分為公開發行和私募發行兩類，對于公開發行的REITs，投資者可以在交易所像購買股票一樣的交易房地產資產，并且可以從已購買的REITs獲得穩定的股息收入以及多樣化的投資機會。對于私募發行的REITs其屬性則更接近普通私募基金。
除上述幾種大類別之外，REITs還可根據其主要業務所在領域細分為12種不同的信托基金：
Office REITs: 辦公室型房地產信托基金，持有并管理著辦公類型不動產，將持有地產中的空間出租給租戶，專注于特定類型的市場，如中央商務區CBD等。另外一些公司則強調特定的租戶類別，如政府機構或生物技術公司。
Industrial REITs: 工業型房地產信托基金，一般持有并管理工業設施，并將這些設施中的空間出租給租戶，專注于特定類型的物業，如倉庫和配送中心。該類型REITs在電子商務中發揮著重要作用，滿足物流發展的需求。
Retail REITs：零售業房地產投資信托基金持有并管理著零售類不動產，專注于大型區域性購物中心、直銷店、以食品雜貨為主的購物中心等零售業地產經營。
Lodging REITs：酒店及旅游業房地產信托基金持有并管理這酒店和度假村等不動產，向客人（或公司）出租這些物業的空間。
Residential REITs: 住宅型房地產信托基金持有并管理這各種形式的住宅，專門從事包括經營公寓樓、學生公寓、工業住宅和獨戶住宅等業務，在細分市場中，部分住宅型REITs還專注于特定的地理市場或房地產類別。
Timberland REITs: 伐木業房地產投資信托基金持有并管理著與伐木業相關的各種不動產，專注于采伐和銷售木材。
Health Care REITs: 健康醫療類房地產信托基金持有并管理著各種與醫療保健相關的不動產，所持有的地產類型包括高級生活設施、醫院、醫療辦公大樓等。
Self-storage REITs: 自助倉儲房地產信托基金持有并管理著倉儲設施，可向個人或企業出租倉儲空間。
Infrastructure REITs：基礎設施型房地產信托基金持有并管理基礎設施類不動產，相關不動產可包括光纜、無線基礎設施、電信塔和能源管道等。
Data Centers REITs: 數據中心型房地產信托基金持有并管理客戶用于安全存儲數據的設施。數據中心REITs提供一系列的產品和服務，以幫助保持服務器和數據的安全，包括提供不間斷電源，風冷冷卻器和物理安保。
Diversified REITs：多元化房地產信托基金持有并管理這多種物業類型，例如，多樣化的REITs可能同時持有由辦公地產和工業地產組成的投資組合。
Specialty REITs：專業型房地產信托基金會管理一個獨特的混合物業類型，該類REITs所持有的資產一般會較為特殊，包括電影院、賭場、農田和戶外廣告網站等。
剖析|中國買家為啥獨愛美國房產？
即使在經濟衰退期間，美國的一些市鎮街區仍然看得到房價穩步上揚。眾所周知，中國買家獨愛美國房產，自2009年，美國經濟衰退的狀況開始好轉之后，中國投資者進行的海外房地產投機活動開始增多。中美兩個市場不同步，因此創造出投資機會。但是為什么要投資美國房產，它的優勢又在哪里呢？今天就為大家深入解讀。
為什么選擇房地產投資：
房地產投資到底有哪些優勢？它的收益又如何呢？
房地產投資是唯一一個坐擁這五大優勢的投資方式。
1、高現金回報
2、高權益回報
3、有效杠桿支撐
4、硬資產收益
5、稅務減免
針對以上提到的這五點優勢，在這里為大家作詳細解釋。
從現金回報率說起。通過優投房收集的資料顯示，對四種投資的現金回報進行了比較。
簡要解釋一下這四組數據：
I-Share US RE ETF：
表示房地產，它衡量了美國股市房地產板塊的表現，包括大，中或小市值公司和房地產投資信托基金
S&P500：
股票市場，我們這里選用美國500強公司指數
TBill：
表示債券，我們這里選擇美國一年期國債
National Interest Rate：
美國銀行存款利率
現金存款和債券在這7年中現金回報幾乎為零，分析這些數據不難發現，債券和現金投資較為穩健，但伴隨著收益率也微乎其微，再加上通貨膨脹的威脅，許多投資者望而卻步。2008年爆發的金融危機對房地產和證券行業造成了嚴重打擊，好在2010年8月證券和房地產市場均逐漸復蘇。從2005年2月開始，房地產市場投資回報已超越股票。專家認為，目前投資美國房地產是最好的增值和降低風險的方式。
什么是杠桿？
杠桿簡單地說來就是一個乘號。使用這個工具，可以放大投資的結果，無論最終的結果是收益還是損失，都會以一個固定的比例增加。杠桿的基本原理并不復雜，但是如何將一個原理應用到一個實際范例中去呢？比如房地產？
下面的例子希望能幫助大家更深刻理解杠桿。
先假設我們不使用杠桿。我們用$50萬現金投資房地產，一年后我們賣出房產，獲得$60萬現金，那么我們的收益率是—
($60萬 - $50萬) / $50萬 = 20%
再看我們使用杠桿的情況。同樣我們用$50萬投資，但這次我們的現金只有$10萬，我們加了$40萬的杠桿，大家可以想象成我們借了$40萬作為我們的投資本金，同樣一年后我們賣出房產，獲得$60萬現金，這次我們的收益率是—
($60萬 - $50萬) / $10萬= 100%
其他因素不考慮的情況下，這個簡單的例子展示了使用杠桿和未使用杠桿投資回報率的巨大差異。杠桿越大，收益越高，風險自然也越大。
與其他類別的投資不同，地產通常是杠桿融資。當然，你可以用更少的價格購買股票或是商品，但只有地產能提供租金收入，這部分收入平衡了債務支付造成的損失，使房地產成為了最理想的長期投資。一旦你不再需償還的債務，你的現金回報將隨時間成倍增加。
什么是硬資產：
硬資產是指切實存在的、具有一定耐久性的、不易消滅的并且受自然周期或經濟周期影響較少的資產種類。投資界一般把貴金屬、能源及房地產成為硬資產。一般來說，硬資產與股票和債券呈負相關，也是就是說，當股票和債券下跌，硬資產往往會升值。在通貨膨脹時期，股票和債券市場都不樂觀，此時硬資產是一個很好的通貨對沖工具。
我們可以看到，從2012年起，美國的房地產市場已經從2008年的金融危機中逐漸復蘇。
特殊條件下，房產投資稅務減免：
關于稅收減免，美國地方政府規定了一些減免稅務項目，主要針對以下幾項：
用個人名義買投資房的話，可以通過如下方法抵稅：
房子的地稅(房產稅)，保險費。
房子的折舊費，裝修折舊費，地板，門窗，廚房，屋頂等分類折舊費。
房子的維修費。
房東到美國來往的機票，餐旅費。
房地產公司的管理費。
房地產經紀的中介費。
尋找租客的廣告費。
自己未成年孩子的撫養費。
用公司名義投資房地產的，可以考慮以下這些方式抵稅：
您在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費用。
美國公司可以請雇員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅。（就算是您請的清潔工，保姆，是為您在美國家里服務的，也可以算在內）
為美國員工發獎金，禮品，也可以抵稅。
以公司名義去投資，只要是在年終結算之前為止的,所有投資費用都可以抵稅。
您所有招待客戶，請客吃飯，飛機費用，汽油費，旅館費，甚至您穿的衣服的購買費用，都可以稱做公司的運營費用。
您可以用公司的名義購買電腦，家具，電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅。
您可以用公司的名義購買或是租賃豪車，這也是可以抵稅。
您甚至可以用公司的名義購買豪宅，度假屋，可以說成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。
