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剖析|中國買家為啥獨愛美國房產？

即使在經濟衰退期間，美國的一些市鎮街區仍然看得到房價穩步上揚。眾所周知，中國買家獨愛美國房產，自2009年，美國經濟衰退的狀況開始好轉之后，中國投資者進行的海外房地產投機活動開始增多。中美兩個市場不同步，因此創造出投資機會。但是為什么要投資美國房產，它的優勢又在哪里呢？今天就為大家深入解讀。

為什么選擇房地產投資：

房地產投資到底有哪些優勢？它的收益又如何呢？

房地產投資是唯一一個坐擁這五大優勢的投資方式。

1、高現金回報

2、高權益回報

3、有效杠桿支撐

4、硬資產收益

5、稅務減免

針對以上提到的這五點優勢，在這里為大家作詳細解釋。

從現金回報率說起。通過優投房收集的資料顯示，對四種投資的現金回報進行了比較。

簡要解釋一下這四組數據：

I-Share US RE ETF：

表示房地產，它衡量了美國股市房地產板塊的表現，包括大，中或小市值公司和房地產投資信托基金

S&P500：

股票市場，我們這里選用美國500強公司指數

TBill：

表示債券，我們這里選擇美國一年期國債

National Interest Rate：

美國銀行存款利率

現金存款和債券在這7年中現金回報幾乎為零，分析這些數據不難發現，債券和現金投資較為穩健，但伴隨著收益率也微乎其微，再加上通貨膨脹的威脅，許多投資者望而卻步。2008年爆發的金融危機對房地產和證券行業造成了嚴重打擊，好在2010年8月證券和房地產市場均逐漸復蘇。從2005年2月開始，房地產市場投資回報已超越股票。專家認為，目前投資美國房地產是最好的增值和降低風險的方式。

什么是杠桿？

杠桿簡單地說來就是一個乘號。使用這個工具，可以放大投資的結果，無論最終的結果是收益還是損失，都會以一個固定的比例增加。杠桿的基本原理并不復雜，但是如何將一個原理應用到一個實際范例中去呢？比如房地產？

下面的例子希望能幫助大家更深刻理解杠桿。

先假設我們不使用杠桿。我們用$50萬現金投資房地產，一年后我們賣出房產，獲得$60萬現金，那么我們的收益率是—

($60萬 - $50萬) / $50萬 = 20%

再看我們使用杠桿的情況。同樣我們用$50萬投資，但這次我們的現金只有$10萬，我們加了$40萬的杠桿，大家可以想象成我們借了$40萬作為我們的投資本金，同樣一年后我們賣出房產，獲得$60萬現金，這次我們的收益率是—

($60萬 - $50萬) / $10萬= 100%

其他因素不考慮的情況下，這個簡單的例子展示了使用杠桿和未使用杠桿投資回報率的巨大差異。杠桿越大，收益越高，風險自然也越大。

與其他類別的投資不同，地產通常是杠桿融資。當然，你可以用更少的價格購買股票或是商品，但只有地產能提供租金收入，這部分收入平衡了債務支付造成的損失，使房地產成為了最理想的長期投資。一旦你不再需償還的債務，你的現金回報將隨時間成倍增加。

什么是硬資產：

硬資產是指切實存在的、具有一定耐久性的、不易消滅的并且受自然周期或經濟周期影響較少的資產種類。投資界一般把貴金屬、能源及房地產成為硬資產。一般來說，硬資產與股票和債券呈負相關，也是就是說，當股票和債券下跌，硬資產往往會升值。在通貨膨脹時期，股票和債券市場都不樂觀，此時硬資產是一個很好的通貨對沖工具。

我們可以看到，從2012年起，美國的房地產市場已經從2008年的金融危機中逐漸復蘇。

特殊條件下，房產投資稅務減免：

關于稅收減免，美國地方政府規定了一些減免稅務項目，主要針對以下幾項：

用個人名義買投資房的話，可以通過如下方法抵稅：

房子的地稅(房產稅)，保險費。

房子的折舊費，裝修折舊費，地板，門窗，廚房，屋頂等分類折舊費。

房子的維修費。

房東到美國來往的機票，餐旅費。

房地產公司的管理費。

房地產經紀的中介費。

尋找租客的廣告費。

自己未成年孩子的撫養費。

用公司名義投資房地產的，可以考慮以下這些方式抵稅：

您在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費用。

美國公司可以請雇員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅。（就算是您請的清潔工，保姆，是為您在美國家里服務的，也可以算在內）

為美國員工發獎金，禮品，也可以抵稅。

以公司名義去投資，只要是在年終結算之前為止的,所有投資費用都可以抵稅。

您所有招待客戶，請客吃飯，飛機費用，汽油費，旅館費，甚至您穿的衣服的購買費用，都可以稱做公司的運營費用。

您可以用公司的名義購買電腦，家具，電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅。

您可以用公司的名義購買或是租賃豪車，這也是可以抵稅。

您甚至可以用公司的名義購買豪宅，度假屋，可以說成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。