影響美國房地產市場的12個趨勢
2020年的全球新冠病毒大流行對全球經濟造成了重大的影響，也在某些方面徹底改變了人們的生活方式。隨著經濟的波動，未來幾年內會有更多的投資者轉向房地產市場。然而要從房地產市場中獲得最大收益，投資者需要發現房地產的發展趨勢。在接下來的一到三年中，美國的房地產市場可能會發生很大的變化，從房地產經紀人的經商方式到人們的購房方式。甚至租賃市場也可能會受到這些趨勢的影響。
1. 更多居住空間房屋的需求會增加
由于病毒大流行，人們想要更多的居住空間。搬入單家庭出租房屋以獲取更多室內和室外空間的居民的需求激增。隨著房屋內進行的活動越來越多，房屋需要有居住、娛樂、職業/工作、鍛煉和上學的空間。
隨著新冠病毒疫苗的上市，大流行病早晚會結束，人們會回到正常的生活和工作中。雖然新冠病毒以后很多人會回到辦公室上班，但新冠病毒期間的遠程辦公的習慣可能會長期保持下來，人們會選擇更多的時間在家上班。這需要上班族在家里有一個固定的辦公場所。
2. 更多關注戶外設施
新冠使人們在室內花費了大量的時間，新冠病毒后的戶外設施變得前所未有的重要。公園附近的住宅需求會更加旺盛，提供公園般環境的物業為住戶提供了更大的便利。在未來的幾年中，我們看到居民涌向具有狗公園、園藝區和室外劇院等便利設施的公寓。
3. 越來越多的人遷移到郊區
在大流行之前，遠程工作已經越來越流行。新冠期間，越來越多的人從人口密度大、房價高的城市市中心遷移到價格更便宜、住房更寬敞的郊區。此外，千禧一代購買或租賃單家庭住宅的愿望將繼續增長。
4. 對經驗豐富的地產經紀的需求不斷增長
目前，全美40%左右的房屋交易是通過經驗不足的兼職經紀完成的。隨著住宅變得越來越重要，客戶變得越來越精明，平均水平的經紀不能滿足客戶的需求。人們將更喜歡經驗豐富的地產經紀為他們提供一流的服務和結果。
5. 通膨率會上升
美聯儲（FederalReserves）最近決定在可預見的將來讓美國的通貨膨脹率超過2％的基準，這將在未來一到三年內影響所有房地產市場。政策的轉變將人為地抑制房地產債務的利率，從而使投資者獲得穩定的收益率并增加現有資產的價格。
6. 貸款利率會上漲
新冠期間美國房地產價格上漲的一個主要原因是貸款利率的下跌。雖然為了刺激消費，美聯署會在2022年之前將基準利率保持在零利率，但這種情況不可能一直維持下去。一旦貸款利率上升，購房者的貸款能力將大大削弱，房屋銷售將放緩。
7. 主要住宅的地稅將上漲
新冠造成的大量中小企業倒閉使各級政府的稅收收入下降，為了維持原有的財政開支，地稅上漲將勢不可免。
8. 全美住房擁有率繼續上升
較低的利率加上一定的穩定需求將促使更多人擁有房屋。我們已經看到了這一趨勢在未來幾年內還會繼續。
9. 法拍屋大量增加
由于大流行及其造成的經濟損失，未來法拍屋將大量增加。
10.租客驅逐對房地產市場產生巨大影響
租客驅逐將在未來幾年內對房地產市場產生巨大影響。如果房東無法驅逐租客，投資者會對房地產的投資望而卻步。
11.多家庭房屋的投資會增長
雖然市場上缺乏價廉物美的優質多家庭住房，但我們預計多家庭房屋的交易會在未來幾年有顯著的增加。開發商也會在郊區建造更多的住房，尤其是兩居室、三居室和四居室公寓，而不是一居室公寓。
12.租房押金的選擇會增加
今天有大量的美國人過著"月光族"的生活，他們無法支付租房押金，這勢必會對業主帶來更多的風險。業主會選擇如擔保債券（surety bonds）等方式，讓自己有足夠的財務保障，降低出租的風險。
美國房地產信托（REITs）為何在美國經久不衰？
從20世紀90年代開始，美國房地產信托基金在美國發展迅速，像一顆冉冉升起的太陽，光芒四射，在投資界引起很大的反響，并逐漸稱為房產界的主流。經過多年的發展，該行業日漸成熟，也越來越受到投資客的追捧。
根據投資者的需求不同，一般來說投資美國房產有三種途徑。
第一種是直接購買房產，第二種是投資翻修房等投資類地產，而第三種就是選擇房地產投資信托基金。
相較前兩種投資方法，房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）有著流動性好、收益較高且相對穩定等優點，但同時也有著成本較高等缺點。
本文將簡要介紹REITs的概況，以及進一步分析投資者應該如何有效利用REITs這一成熟的投資工具。
如果選擇直接購買房產，投資人所面臨的第一個問題就是房產的價格。
以紐約為例，2018年紐約市的房屋價格中位數為$681，600，每平米的中位數價格為$7，532。不僅如此，除了購房所需資金，購房者還需要面對如地稅等持有成本。在如果購房者在短期內沒有入住的計劃，且美元資產尚不豐富的情況下，那么各類成本綜合下來或許會高得令人望而卻步。
投資類地產也是許多投資人的選擇之一，例如翻修房投資是指投資者在購買房產后可以立即出租的房地產類投資，該類型的房產投資一般會通過專門進行翻修房屋或公寓的公司購買。在投資者購買房產之后，相關公司還可以為投資者提供物業管理服務，盡量減少房屋所有人在出租房屋上投入的時間和精力。此類投資適合想在美國投資房產，但在短期內沒有自住計劃的投資人。
房地產投資信托基金（REITs）則是一種門檻較低且方便的投資方式，即使投資人并不住在美國，僅僅想要投資美國的房產市場，REITs也可以滿足全球投資者投資美國房地產的需求。
一般來說，REITs的投資標的為商業、住宅類地產，以及一些房產抵押貸款。
REITs也分為公開發行和私募發行兩類，對于公開發行的REITs，投資者可以在交易所像購買股票一樣的交易房地產資產，并且可以從已購買的REITs獲得穩定的股息收入以及多樣化的投資機會。對于私募發行的REITs其屬性則更接近普通私募基金。
除上述幾種大類別之外，REITs還可根據其主要業務所在領域細分為12種不同的信托基金：
Office REITs: 辦公室型房地產信托基金，持有并管理著辦公類型不動產，將持有地產中的空間出租給租戶，專注于特定類型的市場，如中央商務區CBD等。另外一些公司則強調特定的租戶類別，如政府機構或生物技術公司。
Industrial REITs: 工業型房地產信托基金，一般持有并管理工業設施，并將這些設施中的空間出租給租戶，專注于特定類型的物業，如倉庫和配送中心。該類型REITs在電子商務中發揮著重要作用，滿足物流發展的需求。
Retail REITs：零售業房地產投資信托基金持有并管理著零售類不動產，專注于大型區域性購物中心、直銷店、以食品雜貨為主的購物中心等零售業地產經營。
Lodging REITs：酒店及旅游業房地產信托基金持有并管理這酒店和度假村等不動產，向客人（或公司）出租這些物業的空間。
Residential REITs: 住宅型房地產信托基金持有并管理這各種形式的住宅，專門從事包括經營公寓樓、學生公寓、工業住宅和獨戶住宅等業務，在細分市場中，部分住宅型REITs還專注于特定的地理市場或房地產類別。
Timberland REITs: 伐木業房地產投資信托基金持有并管理著與伐木業相關的各種不動產，專注于采伐和銷售木材。
Health Care REITs: 健康醫療類房地產信托基金持有并管理著各種與醫療保健相關的不動產，所持有的地產類型包括高級生活設施、醫院、醫療辦公大樓等。
Self-storage REITs: 自助倉儲房地產信托基金持有并管理著倉儲設施，可向個人或企業出租倉儲空間。
Infrastructure REITs：基礎設施型房地產信托基金持有并管理基礎設施類不動產，相關不動產可包括光纜、無線基礎設施、電信塔和能源管道等。
Data Centers REITs: 數據中心型房地產信托基金持有并管理客戶用于安全存儲數據的設施。數據中心REITs提供一系列的產品和服務，以幫助保持服務器和數據的安全，包括提供不間斷電源，風冷冷卻器和物理安保。
Diversified REITs：多元化房地產信托基金持有并管理這多種物業類型，例如，多樣化的REITs可能同時持有由辦公地產和工業地產組成的投資組合。
Specialty REITs：專業型房地產信托基金會管理一個獨特的混合物業類型，該類REITs所持有的資產一般會較為特殊，包括電影院、賭場、農田和戶外廣告網站等。
