“1031延稅法”又稱為同類財產(chǎn)交換法 (Like-Kind Exchanges)，是從美國國家稅務法第1031條款項IRC Sec 1031）中的規(guī)定而得名。在法律條文的定義下，“如果交換的房產(chǎn)是用于商業(yè)性使用，并且用于交換類似的資產(chǎn)，那么交換過程中的資產(chǎn)利益得失不予承認，不用繳納其過程中產(chǎn)生的資產(chǎn)利得稅。”
舉個例子：
吳女士五年前以70萬美元的價格在紐約郊區(qū)購入一套二手聯(lián)排別墅出租，后來也把貸款付清了。現(xiàn)在該聯(lián)排別墅的市價為100萬美元。
最近吳女士發(fā)現(xiàn)曼哈頓的公寓新樓盤很多，品質(zhì)和設(shè)計都非常好，而且曼哈頓的高級白領(lǐng)租客很多，所以她打算把聯(lián)排別墅賣掉，換成曼哈頓的新公寓。
聯(lián)排別墅的增值有30萬美元，如果吳女士選擇利用1031條款，在45天內(nèi)確認新房產(chǎn)，并在180天購入，用作投資或商業(yè)使用，就可以幫助她延后所需繳納的稅收，順利購置新房，還可將延后的稅用于更多地方的投資使用。
1031法適用的投資類型
該法案僅適用于在美國境內(nèi)的投資和商業(yè)用途的房地產(chǎn)或不動產(chǎn) (Real Property) 和動產(chǎn) (Personal Property)。
商業(yè)用途指持有房地產(chǎn)用于交易、生意或投資，包括出租住宅、辦公大樓、農(nóng)田和商業(yè)房地產(chǎn)等。
財產(chǎn)交換必須是同樣性質(zhì)，但可以質(zhì)量高低或級別不同。如公寓大樓可以與辦公大樓交換，出租房match可以與土地，土地可以與辦公大樓等等。
不能用于自住房屋的買賣，也不能用于股票、債卷等財產(chǎn)的交換。
1031 Exchange 的操作流程
首先，要咨詢專業(yè)會計師關(guān)于1031延稅法的相關(guān)細則，看看自己的情況是否符合1031法的標準。其次，在房地產(chǎn)出售時要讓購買者知道你的1031法交換意圖，并同意配合你，資金各方面能及時到位。然后，找到一家合格的中介機構(gòu)簽訂合同，設(shè)立托管賬戶，由這家中介結(jié)構(gòu)收取你出售上個房產(chǎn)的資金，在45天之內(nèi)找到替代的房產(chǎn)，并在180天內(nèi)完成交割，由中介機構(gòu)支付購房款和收取相應的服務費用。
使用1031交換條例的流程非常復雜，并且每一步都有時限，必須十分謹慎，最好是有這方面經(jīng)驗的會計師和房產(chǎn)經(jīng)紀幫助。
使用1031延稅需注意的事項
第一，使用1031延稅要及早準備，找有相關(guān)經(jīng)驗的地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)助處理整個換房事宜，把握好時間點，各個環(huán)節(jié)都要事先規(guī)劃好。千萬不能在賣掉舊房后，才想到要用1031，那就遲了。
第二，賣掉舊房的錢放到哪里？用于1031延稅部分的資金一定要存放到1031延稅的律師處。這筆資金不能放入自己的賬戶，也不能放到你聘請的律師賬戶。
第三，你購買新房的價格一定要等于或大于舊房的價錢，任何有余留的部分都要繳稅。
第四，45天的概念。在賣掉舊房的45天內(nèi)，起碼要找好最多三處新的房產(chǎn)，登記在律師處。未來你買的新房必須是你選定三套中的一套，不能換成其他房產(chǎn)。
第五，180天概念。賣掉舊房的 180天內(nèi)必須過戶，否則1031延稅失效。請一定記住，180天不是半年，不是6個月，而是整整180天。
需要注意的是1031雖然是緩稅，不是免稅，但在金錢越來越貶值的情況下，同樣的稅款越晚交越合適，變相的是種資產(chǎn)增值。
除了時間方面，換房時這些也需要注意
1. 賣舊房時，不要一味想賣高價。你最終目的是希望賣房和買房能在180天內(nèi)順利完成，因此不要待價而沽，建議降低理想價位，使舊房盡快出手。
2. 對買家offer的選擇上，選擇最有把握買你房的那一位，盡量選擇全現(xiàn)金或貸款量少的買家，哪怕不是出最高價的。這樣做是讓你的賣房不要任何差池。
3. 使用同一個律師。賣舊房和買新房雖然是兩個Case，但盡量聘請同一位律師，他了解你的狀況，會幫你協(xié)調(diào)出現(xiàn)的許多意外情況。
4.可以把舊房買家的定金，去支付你買新房的定金。
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美國是一個保險國家，美國人的保險意識非常強，幾乎人人都有不同類型的保險，保險范圍幾乎覆蓋了生活的各個方面，比如房屋險，車輛險，醫(yī)療保險，人壽保險。跟留學生密切相關(guān)的就是留學生醫(yī)療保險 （Medical Insurance) 和人壽 (Life Insurance) 保險。
美國的學校，不管是大學，高中，還是小學都要求國際留學生必須購買醫(yī)療保險，否則是不允許注冊入學的。因為如果不強制要求學生購買基本醫(yī)療保險，加入學生發(fā)生意外，是可以向?qū)W校索賠，從而帶來不必要的麻煩。
學生保險一般學年在800美元到1800美元之間，取決于保險的類型。相比起普通的醫(yī)療保險，保費是比較低的。當然理賠的條款相對于美國本地居民的保險較為局限。但是留學生經(jīng)常會發(fā)生一般的小疾病，比如感冒發(fā)燒或意外摔傷，交通事故等都是可以涵蓋的。
下面給大家介紹幾個醫(yī)療保險常見的術(shù)語
Premium保費
保險范圍和賠付額度都是和保險種類，保險價格相掛鉤。而同一種保險的保費也按照被保險人的年齡而遞增。
Deductible保險自付額
學生醫(yī)保常見的是每個病例有一定自付額。比如自付額是100美元，只要是同一詞病況，只要是保險涵蓋的部分，除去100自付，保險涵蓋所有其他費用。co-pay為共付醫(yī)療費，指的是每次看病自己要負擔一定的費用（類似于國內(nèi)的掛號費），這也是為了防止被保險人反正都是保險公司付錢而濫用醫(yī)療服務。
Co-insurance共保額
即你的醫(yī)療費中需要你自行負擔的部分，往往是百分比，20％，30％等。Network指的是醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)，每個保險公司都有自己合作的醫(yī)院，在這些醫(yī)院看病賠付比例較高，稱為網(wǎng)絡(luò)內(nèi)。如果選擇網(wǎng)絡(luò)外的醫(yī)院，則得到的理賠較少。
Pre-certification預認證
指的是進行某種醫(yī)療服務前需要得到保險公司的認可方能得到賠付，比如做B超，CT，X光，住院治療等。普通的門診看病前往往不需要預認證，而急診又需要在規(guī)定的時間內(nèi)（通常是48小時內(nèi)）與保險公司聯(lián)系。每個保險要求不同，這需要仔細研讀保險條款，避免得不到賠付。
人壽保險
很多父母送孩子來美留學，也希望將來孩子能繼續(xù)留在美國發(fā)展。配置美元資產(chǎn)就自然是很多父母感興趣的話題。
一談到美元資產(chǎn)，大家大多關(guān)注的是美國的房產(chǎn)。美國的房產(chǎn)是無期限擁有權(quán)，出租回報率也比大陸相對要高，而且美國整體房市現(xiàn)在也正處于一個穩(wěn)步上升的趨勢。購置房產(chǎn)不但能保值，還能出租有租金流。將來孩子留美也有一個固定的居所，作為留給他們的一個固定資產(chǎn)也是一個很不錯的投資選擇。
雖然房產(chǎn)有眾多好處，但是畢竟花費較大，無論是貸款還是全額支付，現(xiàn)在由于外匯管制，大額現(xiàn)金還是比較難出境的。而且孩子將來留美不一定還在原學校所在地，很可能都會根據(jù)自己的志向和發(fā)展的需要而搬離購房所在地。將來還需要孩子去管理出租房，維護等，很可能還會成為他們的一個負擔。
而且必須一提的是，作為外國人擁有美國物業(yè)，其遺產(chǎn)稅免稅額只有6萬。無論是直接讓作為留學生的孩子（必須超過18歲）還是父母擁有其房產(chǎn)權(quán)都是作為外國人直接擁有美國物業(yè)，其免稅額度只有6萬美元。價值超過6萬美元以上需要被征收40%的遺產(chǎn)稅及4-7%的法院認證費用。如果不幸惹上官司（不小心撞車，欠債等），房子也可被沒收來抵債。
那么除了房產(chǎn)，有什么保值增值，免稅，免法律糾紛的投資渠道呢？
美國的儲蓄險。保險可以用來作為一個非常有效的資產(chǎn)配置，不但本身有理財功能，其理想的收益完全免稅（在合理配置的情況下），也同時擁有高額的免稅理賠。
理財保險一定是越早上越能體現(xiàn)其價值，每年為您在美國留學的孩子支付金額不高的保費就能為其及其后代配置一個豐厚的資產(chǎn)，也不過就是一輛名牌車的投入，但實際價值將遠遠大于那些會貶值的名車，名牌衣物。而且讓孩子在還未步入社會就開始理財，能讓他們更能體會資產(chǎn)配置以保障保值為首，復利累積的重要性。
如何購買美國人壽保險
1. 選擇保險代理人即保險經(jīng)紀
美國有800多家人壽保險公司，面對這么多選擇，如何找到最適合自己的產(chǎn)品呢。這就需要保險經(jīng)紀人的幫助了。我們推薦選擇獨立經(jīng)紀人，這樣可以保證他/她的立場中立，不會只向你推薦一家公司的產(chǎn)品。在確立了經(jīng)紀人和他所推薦的的保險公司的可靠性之外，你還要考慮他所提議的計劃是否實際、有效和可靠。你要與經(jīng)紀人討論問題，提出你的問題和看法，參與計劃的制定和修改，這樣你才能得到有意義的計劃和獲得比較好的效果。這是一個計劃的制定和執(zhí)行，不是簡單的商品的買賣交易。通過可靠的經(jīng)紀人，在可靠的保險公司辦理的可靠的保險計劃，最有價值，將來出現(xiàn)問題的可能性和程度也減少，即使有問題也容易解決。
2. 提交保險申請
決定了保險方案后，下一步是申請保險。人壽保險不像普通商品那樣掏錢出來就可以買到。參加的人要符合保險公司的要求，尤其在身體健康方面的要求，通過審核后才能獲得保險。所以，大家應趁身體仍健康或不太差時就參加人壽保險，拖延到身體有毛病或有大問題時才申請人壽保險，不一定能以正常的代價買到保險，甚至可能買不到保險。吸毒、酗酒、犯法、經(jīng)常犯交通規(guī)列、往高風險地區(qū)旅行或居住、參與危險運動或從事高風險工作都有可能影響到申請。
在申請時要如實回答各項問題，依保險公司的要求做一些體檢。尤其在有關(guān)健康、和各種重要資料方面，有故意隱瞞和嚴重失實的話，可能引起日后保單被作廢而得不到保險，或在出事后被拒陪，甚至可能惹上官司。若經(jīng)紀人愿意參與或者甚至主動教唆作假，你應更換到誠實的經(jīng)紀人。通常在填表省錢時投保人需要繳納一部分的保費，這部分金額會在后面保險生效后第一個月的保費中相應地減去。
3. 保險審批
提交申請時，保險經(jīng)紀人需要收集保險公司要求的各項信息，并寫一封報告給保險公司，介紹申請人的情況，證明可保性。申請?zhí)峤灰院?，保險公司會有相應的case manager（案例經(jīng)理）和underwriter（審核人）接手。審核過程中還需要保險經(jīng)紀人與案例經(jīng)理，審核人保持良好的溝通，及時補充可能需要的額外信息。這是很考驗一個經(jīng)紀人經(jīng)驗和溝通能力的環(huán)節(jié)。
4. 簽收保單
保單批出后，經(jīng)紀人會將保單寄去或送上給投保人，并同時收取仍欠的保險費。投保人在收到保單之后若有任何原因不想接受這份保險，可以在若干天之內(nèi)(例如十日)將保單退還給代理人或保險公司，可要求全數(shù)退款;若超越期限保險公司可以按章不予退款。保單就是合約，列明投保人的姓名、保單號碼、投保額和種類、起保日期、各項附帶福利和受益人等等。保單內(nèi)有事先印制好的條文、內(nèi)容、定義和解釋說明，還附有申請表的復印副本。投保人若有不明白之處，應盡早與經(jīng)紀人聯(lián)系。
5. 保單生效，按期支付保費
保險費可分每月、每季、每半年或每年繳交，每月繳交最好采用銀行帳戶按期自動轉(zhuǎn)賬式，安全可靠，簡單省事。若用支票或匯票繳交，應注明保單號碼和投保人的名字。通常保險公司會在保單每周年發(fā)信或報表給投保人。另外現(xiàn)在大部分保險公司都可以在上網(wǎng)登錄賬號，查看保險的狀態(tài)和現(xiàn)金值積累情況。
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