《家住美國(guó)》7月1日?qǐng)?bào)道,據(jù)6月20日《洛杉磯時(shí)報(bào)》消息,加州變得越來(lái)越居不易,加州居民越來(lái)越難以獲得住房。據(jù)英國(guó)《泰晤士報(bào)》對(duì)加州數(shù)據(jù)的審查發(fā)現(xiàn),加州有六個(gè)以上的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目,每套公寓的造價(jià)超過(guò)100萬(wàn)美元,這一創(chuàng)紀(jì)錄的金額使得越來(lái)越多的低收入加州人難以獲得住房。
據(jù)了解,《泰晤士報(bào)》所選的7個(gè)經(jīng)適房的住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均位于北加利福尼亞州的舊金山灣區(qū),為解決該地的住房緊張情況,該地在過(guò)去兩年內(nèi)獲得了州政府的資助,目前正在建設(shè)中或接近破土動(dòng)工。建成后,這些項(xiàng)目將為600多個(gè)家庭提供出租住房。
但他們高昂的價(jià)格意味著納稅人補(bǔ)貼的公寓數(shù)量比其他方式要少,而需要負(fù)擔(dān)得起的住房的租房者的等待名單還在繼續(xù)增加。
加州議員蒂姆·格雷森說(shuō):“這是站不住腳的。是一種不可可持續(xù)發(fā)展的模式。我們必須采取措施降低成本。”目前,他正在起草旨在簡(jiǎn)化州經(jīng)濟(jì)適用房融資的立法。
北加州經(jīng)適房公寓大幅上漲的一個(gè)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素是勞動(dòng)力和材料價(jià)格,在新冠病毒大流行期間,由于通貨膨脹、供應(yīng)鏈問(wèn)題和勞動(dòng)力短缺,勞動(dòng)力和材料價(jià)格飆升。但《泰晤士報(bào)》于2020年公布的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),加州建造經(jīng)濟(jì)適用房的高昂成本還應(yīng)歸咎于州和地方政府控制范圍內(nèi)的諸多因素。
調(diào)查發(fā)現(xiàn),加州政府建造的經(jīng)適房與私營(yíng)部門(mén)的開(kāi)發(fā)的相比,政府經(jīng)適房往往背負(fù)著更嚴(yán)格的環(huán)境和勞工標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目還經(jīng)常面臨高額停車要求、漫長(zhǎng)的地方審批流程以及確保融資的拜占庭式官僚機(jī)構(gòu),這些都增加了房屋建設(shè)成本。
盡管州長(zhǎng)加文·紐瑟姆(GavinNewsom)和其他州政府官員承諾控制成本,但他們并沒(méi)有做出全面改善來(lái)解決上述問(wèn)題。《泰晤士報(bào)》的調(diào)查結(jié)果與近年來(lái)審計(jì)人員和學(xué)術(shù)研究人員的調(diào)查結(jié)果非常相似。
加州大學(xué)伯克利分校特納(Terner)住房創(chuàng)新中心的研究主任伊麗莎白·尼伯恩(ElizabethKneebone)表示:“目前我們沒(méi)有看到這些(成本)驅(qū)動(dòng)因素得到任何緩解。”該中心發(fā)布了其中一份報(bào)告說(shuō):“我們只看到更多的挑戰(zhàn)層出不窮。沒(méi)有什么可以降低成本,相反還進(jìn)一步上升。”討論中的七個(gè)項(xiàng)目之一是舊金山海耶斯谷(HayesValley)社區(qū)一個(gè)84單元的公共住房綜合體的改造,將提供兩居室、三居室和四居室的公寓,每月租賃價(jià)格在1186美元至2805美元之間。
這些租賃金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于舊金山的市場(chǎng)價(jià)格,根據(jù)房地產(chǎn)公司公寓信息,舊金山兩居室公寓的租金中值為每月2592美元。海耶斯谷公寓僅適用于收入低于該地區(qū)中等收入60%的家庭。
該項(xiàng)目是舊金山市與圣路易斯?fàn)I利性開(kāi)發(fā)商麥科馬克·巴龍·薩拉查(McCormackBaronSalazar)的合作項(xiàng)目,耗資9170萬(wàn)美元,相當(dāng)于每套公寓近110萬(wàn)美元。
此前,《泰晤士報(bào)》調(diào)查了加州另一個(gè)規(guī)模小得多的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,其每棟公寓的建設(shè)成本也超過(guò)了100萬(wàn)美元。但該項(xiàng)目要求在圣地亞哥海岸的索拉納海灘為低收入家庭建造10套住房,但由于價(jià)格上漲,該項(xiàng)目于2020年被迫放棄。
目前,這七個(gè)項(xiàng)目的單價(jià)均超過(guò)了100萬(wàn)美元,這將是加州乃至整個(gè)國(guó)家建造成本最高的項(xiàng)目。它們位于該州物價(jià)最昂貴的地區(qū)舊金山灣區(qū),其中三個(gè)在舊金山,兩個(gè)在奧克蘭,一個(gè)在圣何塞和康科德,康科德是康特拉科斯塔郡的郊區(qū)。最昂貴的是在舊金山重建69套公共住房,每套公寓的成本超過(guò)120萬(wàn)美元。
每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商和支持者都強(qiáng)調(diào),迫切需要他們?yōu)榈褪杖牒蜔o(wú)家可歸的居民提供安全可靠的住房。該建筑群的非營(yíng)利開(kāi)發(fā)商第一社區(qū)住房公司(FirstCommunityHousing)總裁杰夫·摩根(GeoffMorgan)表示,圣何塞市一座80個(gè)單元的建筑群將為以前無(wú)家可歸的寄養(yǎng)青年和家庭提供服務(wù),該社區(qū)人滿為患,有兩到三戶家庭經(jīng)常共用一套公寓。
但摩根承認(rèn),建設(shè)成本高于8000萬(wàn)美元的價(jià)格讓人難以忍受。
《泰晤士報(bào)》在2020年還羅列了許多導(dǎo)致該項(xiàng)目高成本的因素,以舊金山的羅斯福公園項(xiàng)目為例,該建筑群有一個(gè)兩層地下停車場(chǎng)和美國(guó)綠色建筑委員會(huì)頒發(fā)的最高級(jí)別的環(huán)境認(rèn)證,開(kāi)發(fā)商將支付建筑工人工會(huì)級(jí)別的工資。摩根說(shuō),圣何塞官員還希望在該項(xiàng)目中包括商業(yè)空間,這需要更多的停車場(chǎng)和單獨(dú)的電梯。
此外,該項(xiàng)目還難以通過(guò)該州的經(jīng)濟(jì)適用房體系獲得資金,并依賴六個(gè)政府資金來(lái)源來(lái)支付建設(shè)費(fèi)用。
《泰晤士報(bào)》研究考察了2008年至2019年期間國(guó)家資助的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn),工會(huì)因素和環(huán)保因素導(dǎo)致了成本飆升。以特納中心為例,該項(xiàng)目要求向建筑工人支付工會(huì)級(jí)薪水,每套公寓的成本就會(huì)高出5萬(wàn)美元,而按照更嚴(yán)格的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)建造的項(xiàng)目,每套公寓的成本會(huì)比沒(méi)有的項(xiàng)目高出1.7萬(wàn)美元。《泰晤士報(bào)》對(duì)一組類似項(xiàng)目的分析發(fā)現(xiàn),對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目所需的每一個(gè)額外資金來(lái)源,平均每單位成本增加6000美元以上。
很大一部分成本來(lái)自開(kāi)發(fā)商向律師和顧問(wèn)支付費(fèi)用,以引導(dǎo)州和地方官僚機(jī)構(gòu)獲得融資。
大多數(shù)大州都有一個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼,加州有5個(gè)機(jī)構(gòu),對(duì)獲得資金的要求各不相同。這些機(jī)構(gòu)向不同的當(dāng)選官員報(bào)告,沒(méi)有人負(fù)責(zé)監(jiān)督整個(gè)系統(tǒng)。美國(guó)政府問(wèn)責(zé)局(U.S.GovernmentAccountabilityOffice)2018年的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn),加州經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的價(jià)格標(biāo)簽中有14%由咨詢費(fèi)和其他行政成本構(gòu)成,是全美最高的,超過(guò)了開(kāi)發(fā)商在土地上的支出。
在2020年1月公布其州預(yù)算提案時(shí),州長(zhǎng)紐森承諾將努力簡(jiǎn)化開(kāi)發(fā)商獲得資金的方式。
“我已經(jīng)受夠了TCAC、CDLAC、OPR、CalVets、HCDs和CalHFAs,”紐森說(shuō):“他刪掉了參與住房項(xiàng)目融資的部門(mén)的字母表。”但州長(zhǎng)紐森和其他人并沒(méi)有徹底改變這一過(guò)程。相反,他們實(shí)施了規(guī)模較小的改革,例如整合機(jī)構(gòu)內(nèi)部的資金流,修改評(píng)估單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)定,以更好地考慮成本。
今年,加州議員蒂姆·格雷森在州長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下集中州經(jīng)濟(jì)適用房資金的立法在財(cái)政委員會(huì)宣告失敗。但是他介紹了一個(gè)新的版本,即國(guó)會(huì)2305號(hào)法案,該法案上個(gè)月在國(guó)會(huì)獲得通過(guò),目前正在等待參議院委員會(huì)的聽(tīng)證會(huì)。
格雷森說(shuō):“我們應(yīng)該考慮在政府方面節(jié)省資金,以便為這些項(xiàng)目提供資金,并為建筑方面的開(kāi)發(fā)商節(jié)省資金。”與此同時(shí),紐森和其他州議員向經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)注入了前所未有的資金。今年的預(yù)算包括創(chuàng)紀(jì)錄的170億美元用于住房和無(wú)家可歸者計(jì)劃,其中包括17.5億美元的聯(lián)邦新冠病毒救濟(jì)基金,用于資助在破土動(dòng)工之前就停滯不前的低收入發(fā)展計(jì)劃。迄今為止,通過(guò)該項(xiàng)目資助的27個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中,有5個(gè)項(xiàng)目的每套公寓造價(jià)超過(guò)100萬(wàn)美元。
州長(zhǎng)辦公室拒絕了采訪請(qǐng)求。Newsom任命的加州住房和社區(qū)發(fā)展部負(fù)責(zé)人古斯塔沃·貝拉斯克斯(GustavoVelasquez)表示,這項(xiàng)17.5億美元的努力正在實(shí)現(xiàn)其加快建設(shè)陷入僵局的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)。
但是,紐森沒(méi)有對(duì)格雷森的立法采取立場(chǎng)。
負(fù)責(zé)向開(kāi)發(fā)商分配經(jīng)濟(jì)適用房稅收抵免的加州財(cái)政部長(zhǎng)Fiona·馬也拒絕了采訪要求。在回答《泰晤士報(bào)》的書(shū)面問(wèn)題時(shí),Fiona·馬表示,她反對(duì)格雷森的法案,該法案將削弱她在融資過(guò)程中的權(quán)力,稱這一努力“過(guò)于簡(jiǎn)單化”。
Fiona·馬說(shuō):“加州的問(wèn)題中,官僚體制是最小的。而簡(jiǎn)化地方政府土地使用審批和聯(lián)邦稅法約束是更有效的方法。”Fiona·馬說(shuō),她所控制的機(jī)構(gòu)在發(fā)放資金時(shí)優(yōu)先考慮成本問(wèn)題,但是現(xiàn)在土地價(jià)值和通貨膨脹推動(dòng)了最近的增長(zhǎng)。
在疫情期間,加州的開(kāi)發(fā)商不得不應(yīng)對(duì)材料和勞動(dòng)力價(jià)格的歷史性飆升。根據(jù)加州建筑成本指數(shù),自2020年2月以來(lái),這些成本已上漲近30%。去年的年增長(zhǎng)率為13.4%,是該指數(shù)自25年前開(kāi)始跟蹤成本以來(lái)的最高水平。今年的成本上漲速度將超過(guò)這一數(shù)字。
圣何塞開(kāi)發(fā)商摩根(Morgan)表示:“真正令人崩潰的時(shí)期是在今年年初,幾個(gè)月內(nèi),成本突然增長(zhǎng)了15%。太瘋狂了。在我的職業(yè)生涯中,我從未見(jiàn)過(guò)這種情況,我已經(jīng)做了20多年了。”其他人則將高昂的建筑成本歸咎于加州低收入住房的歷史性投資不足。
還有一些不可預(yù)見(jiàn)的成本也推高了房?jī)r(jià)。例如,舊金山的三個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目在改造中,還包括開(kāi)發(fā)商在施工期間臨時(shí)搬遷現(xiàn)有租戶所需花費(fèi)的數(shù)百萬(wàn)美元。另外,一些社會(huì)組織還要求經(jīng)適房增加公共藝術(shù)設(shè)施、增加殘疾人的使用設(shè)施以及雇傭當(dāng)?shù)亟ㄖと?包括來(lái)自弱勢(shì)社區(qū)的建筑工人。
舊金山住房事務(wù)高級(jí)官員莉迪亞·伊利(LydiaEly)表示:“每一個(gè)問(wèn)題都有自己的支持者,都有自己的主張和社會(huì)利益。這些因素疊加在一起,它們開(kāi)始產(chǎn)生影響。”雖然大洛杉磯地區(qū)低收入住房的價(jià)格還沒(méi)有達(dá)到每套100萬(wàn)美元,但它也在上漲。好萊塢正在建設(shè)的一個(gè)79單元的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,每套公寓的造價(jià)接近84.8萬(wàn)美元,創(chuàng)下該地區(qū)州資助項(xiàng)目的最高紀(jì)錄。
《家住美國(guó)》7月4日?qǐng)?bào)道,據(jù)《CNBC》網(wǎng)站6月28日消息,從4月份美聯(lián)儲(chǔ)緩步加息以來(lái),4月份全美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅略微放緩,但這是房?jī)r(jià)降溫的第一個(gè)潛在跡象。
衡量美國(guó)房?jī)r(jià)漲跌的重要參考——標(biāo)準(zhǔn)普爾CoreLogicCase-Shiller指數(shù)近期顯示,4月份全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲20.4%。3月份,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了20.6%。幾個(gè)月以來(lái)漲幅首次放緩。
據(jù)了解,最后一次輕微減速是在去年11月。當(dāng)時(shí)10個(gè)城市的綜合年增長(zhǎng)率為19.7%,高于3月份的19.5%。20個(gè)城市的綜合指數(shù)年漲幅為21.2%,高于上月的21.1%。與過(guò)去五個(gè)月相比,在過(guò)去五個(gè)月里,20個(gè)城市中的大多數(shù)都出現(xiàn)了逐月上漲,只有9個(gè)城市4月份的價(jià)格上漲速度比3月份快。南部城市月度漲幅最大,包括北卡羅來(lái)納州夏洛特;佛羅里達(dá)州坦帕;亞特蘭大、達(dá)拉斯和邁阿密。
標(biāo)普DJI董事總經(jīng)理克雷格·拉扎拉(CraigLazzara)在近期一份新聞稿中寫(xiě)道:“2022年4月以來(lái),美國(guó)房?jī)r(jià)增速出現(xiàn)了初步(盡管前后不一致)放緩跡象。但我們繼續(xù)觀察到房地產(chǎn)市場(chǎng)非常強(qiáng)勁,在截至4月份的12個(gè)月內(nèi),所有20個(gè)城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了兩位數(shù)的漲幅。4月份的房?jī)r(jià)漲幅在每個(gè)城市的歷史經(jīng)驗(yàn)中都排在前五位,其中19個(gè)城市排在前十位。”其中,坦帕、邁阿密和菲尼克斯繼續(xù)領(lǐng)漲,價(jià)格漲幅最大。坦帕房?jī)r(jià)上漲,同比漲幅驚人35.8%,其次是邁阿密,漲幅33.3%,鳳凰城,漲幅31.3%。
在截至2022年4月的一年中,全美國(guó)20個(gè)城市中有9個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅高于截至2022年3月的一年。漲幅最小的城市是北部的城市明尼阿波利斯、華盛頓和芝加哥,盡管仍處于兩位數(shù)的上漲。
不僅是4月份的價(jià)格上漲,該指數(shù)也是三個(gè)月移動(dòng)平均值。30年期固定抵押貸款的平均利率從1月份的3%左右上升到4月份的5%。到6月份,這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過(guò)了6%。
克雷格·拉扎拉(CraigLazzara)表示:“我們上月注意到,隨著美聯(lián)儲(chǔ)(FederalReserve)提高利率,抵押貸款融資變得更加昂貴,這一過(guò)程在4月份數(shù)據(jù)收集時(shí)才剛剛開(kāi)始。而更具挑戰(zhàn)性的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能不會(huì)在更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)支持房?jī)r(jià)的超常增長(zhǎng)。”實(shí)際上,美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)降溫,銷售開(kāi)始放緩,一些賣家報(bào)告顯示價(jià)格下跌。待售房屋的供應(yīng)量也在穩(wěn)步增長(zhǎng),因?yàn)樵絹?lái)越多的房源上市,而已經(jīng)上市的房屋的交易時(shí)間更長(zhǎng)。美國(guó)地產(chǎn)在線交易平臺(tái)《www.Realtor.com.》公司數(shù)據(jù)顯示,上周的活躍庫(kù)存比一年前的同一周高出21%。
該公司高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬治·拉圖(GeorgeRatiu)表示:“對(duì)于買家和賣家來(lái)說(shuō),未來(lái)的道路將需要在定價(jià)方面更具靈活性,溫習(xí)談判技巧,并承認(rèn)今天的市場(chǎng)狀況甚至比六個(gè)月前都有所不同。”
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