《家住美國》6月30日報道,據6月17日彭博社消息,隨著5月以來美國聯邦抵押貸款利率迅速飆升,使得許多過去的地產熱點地區的房價迅速降溫。特別是在美國南部的“陽光地帶”(SunBelt)郊區的邊緣,房屋開發商正在對所開發的新房大幅降價。
這是由于美國數十年來增長最快的抵押貸款利率,使許多“陽光地帶”熱點地區的需求驟然降溫,這令業界大吃一驚。
例如,根據Redfin公司的數據,在利率飆升前,這些新興城市的新房炙手可熱,一房難求。在德克薩斯州奧斯汀和田納西州納什維爾的都會地區,新建筑產品降價的比例比一年前翻了兩番。在亞利桑那州鳳凰城,這一比例翻了兩番,在佛羅里達州坦帕地區,這一比例翻了一番。
休斯頓經紀人妮可·弗里爾(NicoleFreer)表示:“現在當地的開發商再也不能隨意開價了,價格在逐步降低,她已經將為建筑商列出的房屋價格下調了2000美元至20000美元。開發商也可以談判了”。
這是美國住房市場迅速轉變的一部分,因為美聯儲大幅提高利率以抑制通貨膨脹,使住房貸款成本達到2008年以來的最高水平,并使那些承受能力極限已經受到考驗的買家感到緊張。就在本周,房屋在線地產交易商CompassInc.和Redfin表示,他們將大幅裁員,而經濟數據顯示,房屋開工率降至一年多來的最低水平,房屋建筑商信心也處于兩年來的最低水平。
與此同時,華爾街的房地產股的股價受到經濟放緩預期的打擊,標準普爾超級復合材料房屋建筑指數(S&PSupercompositeHomebuildingIndex)從今年到昨天下跌了42%,超過了標準普爾500指數23%的跌幅。
美國的房地產開發商擁有如此之多的資源,以至于人們會在夜間排隊等待他們將要購買的房屋,而現在他們正在與不斷下降的需求以及高昂的材料和勞動力成本進行斗爭。隨著美聯儲在未來幾個月發出更大幅度加息的信號,他們渴望在購房者進一步撤資之前簽訂合同。
KellerWilliams的房地產經紀人赫林(DonnetteHerring)表示,在佛羅里達州薩拉索塔市(Sarasota),潛在買家正在猶豫,因為房屋建造時間太長,而且不可能知道完工時借貸成本會降到哪里。
“通貨膨脹讓他們感到緊張”赫林說。
不得已的房屋降價是該行業傾向于避免競爭的一種策略。就像同一條街上的兩個加油站競相降價一樣,這可能導致建筑商所在社區的價格螺旋式下降,從而威脅利潤。這也會激怒已經以更高價格簽訂合同的客戶。
但是,說美國樓市由牛轉熊還為時尚早。各地區甚至各分區的情況各不相同,包括許多需求仍遠遠超過供應的地區。許多建筑商并沒有降價,而是提供免費房屋升級、支付結算成本和補貼抵押貸款利率等激勵措施。
但Zonda公司首席經濟學家阿里·沃爾夫(AliWolf)表示,市場變化很快。她的公司跟蹤新的建筑工程,從5月底到6月,也開始聽到降價的消息。
阿里·沃爾夫(AliWolf)說:“正在降價的建筑商也是過去六到十二個月來漲價幅度最大的建筑商”。
其中許多地區是疫情移民的首選目的地,這些移民一直從價格昂貴的地區遷出,尋找更便宜的住房和更多的空間。根據Redfin公司的數據,在鳳凰城市區,從5月9日到6月5日,22%的新房掛牌降價,高于一年前的7%。在佛州的坦帕,這一比例從一年前的9%躍升至21%;在奧斯汀,這一比例從3%上升至13%。根據Redfin和Realtor等網站在佛羅里達州、德克薩斯州和亞利桑那州公開的上市情況,房屋降價的開發商來自小型私人建筑商和大型公共建筑商,包括D.R.HortonInc.、MeritageHomesCorp.和LennarCorp公司。這些降價的公司都拒絕發表評論。
PulteGroup股份有限公司的一個網站顯示,亞利桑那州有146套已完工的房屋,大部分都在降價。該公司投資者關系部副總裁吉姆·祖默爾(JimZeumer)表示,這些似乎是出售規格房子的典型激勵措施,這些房子是在沒有買家的情況下建造的,已經完工或即將完工。
巴克萊銀行(BarclaysPlc)分析師表示,截至6月,建筑商的現金流量似乎明顯放緩。
該分析師在周五給客戶的一份報告中表示:“我們對代理商回應的解讀表明,需求可能不再超過供應”。
但巴克萊分析師表示,他們對D.R.霍頓(D.R.Horton)和KBHome(KBHome)等公司更為樂觀。這些公司通常面向入門級買家,在經濟低迷時期,由于這些價格更實惠的價位缺乏供應,它們的價格可能更具彈性。
在美國地產最的繁榮時期,由于材料和勞動力成本的不確定性,許多建筑商在房屋接近完工時才允許買家購買。因此,他們有大量的新房子需要與買家匹配。
當地的地產經紀人弗里爾(Freer)表示,在休斯頓地區,北部的康羅和南部的阿爾文等離市區較遠的快速發展地區降溫最快。
弗里爾(Freer)說,在她為建筑商準備的大約120份房源中,約有70%已經被削減。
達拉斯地區曾經有創紀錄的41500多套在建房屋,按目前的銷售速度,10.7個月的供應量約為正常水平的兩倍,住宅策略股份有限公司當地行業顧問負責人TedWilson表示。由于供應鏈混亂和勞動力短缺造成的施工延誤,以及今年年初開工的激增,房屋庫存已經擴大,他說。
Wilson表示,一直在提價的建筑商不得不開始降價。但他同時指出,他們仍有繁榮時期的高額利潤。
加利福尼亞州爾灣市約翰·伯恩斯房地產咨詢公司(JohnBurnsRealEstateConsulting)研究總監里克·帕拉西奧斯(RickPalacios)表示,需要關注的一個關鍵指標是合同取消率。根據他的公司對建筑商的調查,5月份全國建筑業增長率達到9%,高于4月份的6.6%。這仍然低于兩年前疫情封鎖開始后16%的速度。
帕拉西奧斯說:“不管你如何分割數據,都有可能出現更多的供應。同時,建筑商正試圖趕在這股浪潮的前面脫手房屋。我們可能面臨經濟降溫和大量供應的雙重打擊。這不是出售房屋的最佳方法”。
《家住美國》7月1日報道,據6月20日《洛杉磯時報》消息,加州變得越來越居不易,加州居民越來越難以獲得住房。據英國《泰晤士報》對加州數據的審查發現,加州有六個以上的經濟適用房項目,每套公寓的造價超過100萬美元,這一創紀錄的金額使得越來越多的低收入加州人難以獲得住房。
據了解,《泰晤士報》所選的7個經適房的住房開發項目均位于北加利福尼亞州的舊金山灣區,為解決該地的住房緊張情況,該地在過去兩年內獲得了州政府的資助,目前正在建設中或接近破土動工。建成后,這些項目將為600多個家庭提供出租住房。
但他們高昂的價格意味著納稅人補貼的公寓數量比其他方式要少,而需要負擔得起的住房的租房者的等待名單還在繼續增加。
加州議員蒂姆·格雷森說:“這是站不住腳的。是一種不可可持續發展的模式。我們必須采取措施降低成本。”目前,他正在起草旨在簡化州經濟適用房融資的立法。
北加州經適房公寓大幅上漲的一個關鍵驅動因素是勞動力和材料價格,在新冠病毒大流行期間,由于通貨膨脹、供應鏈問題和勞動力短缺,勞動力和材料價格飆升。但《泰晤士報》于2020年公布的一項調查發現,加州建造經濟適用房的高昂成本還應歸咎于州和地方政府控制范圍內的諸多因素。
調查發現,加州政府建造的經適房與私營部門的開發的相比,政府經適房往往背負著更嚴格的環境和勞工標準。經濟適用房項目還經常面臨高額停車要求、漫長的地方審批流程以及確保融資的拜占庭式官僚機構,這些都增加了房屋建設成本。
盡管州長加文·紐瑟姆(GavinNewsom)和其他州政府官員承諾控制成本,但他們并沒有做出全面改善來解決上述問題。《泰晤士報》的調查結果與近年來審計人員和學術研究人員的調查結果非常相似。
加州大學伯克利分校特納(Terner)住房創新中心的研究主任伊麗莎白·尼伯恩(ElizabethKneebone)表示:“目前我們沒有看到這些(成本)驅動因素得到任何緩解。”該中心發布了其中一份報告說:“我們只看到更多的挑戰層出不窮。沒有什么可以降低成本,相反還進一步上升。”討論中的七個項目之一是舊金山海耶斯谷(HayesValley)社區一個84單元的公共住房綜合體的改造,將提供兩居室、三居室和四居室的公寓,每月租賃價格在1186美元至2805美元之間。
這些租賃金額遠遠低于舊金山的市場價格,根據房地產公司公寓信息,舊金山兩居室公寓的租金中值為每月2592美元。海耶斯谷公寓僅適用于收入低于該地區中等收入60%的家庭。
該項目是舊金山市與圣路易斯營利性開發商麥科馬克·巴龍·薩拉查(McCormackBaronSalazar)的合作項目,耗資9170萬美元,相當于每套公寓近110萬美元。
此前,《泰晤士報》調查了加州另一個規模小得多的經濟適用房開發項目,其每棟公寓的建設成本也超過了100萬美元。但該項目要求在圣地亞哥海岸的索拉納海灘為低收入家庭建造10套住房,但由于價格上漲,該項目于2020年被迫放棄。
目前,這七個項目的單價均超過了100萬美元,這將是加州乃至整個國家建造成本最高的項目。它們位于該州物價最昂貴的地區舊金山灣區,其中三個在舊金山,兩個在奧克蘭,一個在圣何塞和康科德,康科德是康特拉科斯塔郡的郊區。最昂貴的是在舊金山重建69套公共住房,每套公寓的成本超過120萬美元。
每個項目的開發商和支持者都強調,迫切需要他們為低收入和無家可歸的居民提供安全可靠的住房。該建筑群的非營利開發商第一社區住房公司(FirstCommunityHousing)總裁杰夫·摩根(GeoffMorgan)表示,圣何塞市一座80個單元的建筑群將為以前無家可歸的寄養青年和家庭提供服務,該社區人滿為患,有兩到三戶家庭經常共用一套公寓。
但摩根承認,建設成本高于8000萬美元的價格讓人難以忍受。
《泰晤士報》在2020年還羅列了許多導致該項目高成本的因素,以舊金山的羅斯福公園項目為例,該建筑群有一個兩層地下停車場和美國綠色建筑委員會頒發的最高級別的環境認證,開發商將支付建筑工人工會級別的工資。摩根說,圣何塞官員還希望在該項目中包括商業空間,這需要更多的停車場和單獨的電梯。
此外,該項目還難以通過該州的經濟適用房體系獲得資金,并依賴六個政府資金來源來支付建設費用。
《泰晤士報》研究考察了2008年至2019年期間國家資助的開發項目后發現,工會因素和環保因素導致了成本飆升。以特納中心為例,該項目要求向建筑工人支付工會級薪水,每套公寓的成本就會高出5萬美元,而按照更嚴格的環境標準建造的項目,每套公寓的成本會比沒有的項目高出1.7萬美元。《泰晤士報》對一組類似項目的分析發現,對于一個項目所需的每一個額外資金來源,平均每單位成本增加6000美元以上。
很大一部分成本來自開發商向律師和顧問支付費用,以引導州和地方官僚機構獲得融資。
大多數大州都有一個機構發放經濟適用房的補貼,加州有5個機構,對獲得資金的要求各不相同。這些機構向不同的當選官員報告,沒有人負責監督整個系統。美國政府問責局(U.S.GovernmentAccountabilityOffice)2018年的一項研究發現,加州經濟適用房項目的價格標簽中有14%由咨詢費和其他行政成本構成,是全美最高的,超過了開發商在土地上的支出。
在2020年1月公布其州預算提案時,州長紐森承諾將努力簡化開發商獲得資金的方式。
“我已經受夠了TCAC、CDLAC、OPR、CalVets、HCDs和CalHFAs,”紐森說:“他刪掉了參與住房項目融資的部門的字母表。”但州長紐森和其他人并沒有徹底改變這一過程。相反,他們實施了規模較小的改革,例如整合機構內部的資金流,修改評估單個項目的規定,以更好地考慮成本。
今年,加州議員蒂姆·格雷森在州長領導下集中州經濟適用房資金的立法在財政委員會宣告失敗。但是他介紹了一個新的版本,即國會2305號法案,該法案上個月在國會獲得通過,目前正在等待參議院委員會的聽證會。
格雷森說:“我們應該考慮在政府方面節省資金,以便為這些項目提供資金,并為建筑方面的開發商節省資金。”與此同時,紐森和其他州議員向經濟適用房建設注入了前所未有的資金。今年的預算包括創紀錄的170億美元用于住房和無家可歸者計劃,其中包括17.5億美元的聯邦新冠病毒救濟基金,用于資助在破土動工之前就停滯不前的低收入發展計劃。迄今為止,通過該項目資助的27個開發項目中,有5個項目的每套公寓造價超過100萬美元。
州長辦公室拒絕了采訪請求。Newsom任命的加州住房和社區發展部負責人古斯塔沃·貝拉斯克斯(GustavoVelasquez)表示,這項17.5億美元的努力正在實現其加快建設陷入僵局的開發項目的目標。
但是,紐森沒有對格雷森的立法采取立場。
負責向開發商分配經濟適用房稅收抵免的加州財政部長Fiona·馬也拒絕了采訪要求。在回答《泰晤士報》的書面問題時,Fiona·馬表示,她反對格雷森的法案,該法案將削弱她在融資過程中的權力,稱這一努力“過于簡單化”。
Fiona·馬說:“加州的問題中,官僚體制是最小的。而簡化地方政府土地使用審批和聯邦稅法約束是更有效的方法。”Fiona·馬說,她所控制的機構在發放資金時優先考慮成本問題,但是現在土地價值和通貨膨脹推動了最近的增長。
在疫情期間,加州的開發商不得不應對材料和勞動力價格的歷史性飆升。根據加州建筑成本指數,自2020年2月以來,這些成本已上漲近30%。去年的年增長率為13.4%,是該指數自25年前開始跟蹤成本以來的最高水平。今年的成本上漲速度將超過這一數字。
圣何塞開發商摩根(Morgan)表示:“真正令人崩潰的時期是在今年年初,幾個月內,成本突然增長了15%。太瘋狂了。在我的職業生涯中,我從未見過這種情況,我已經做了20多年了。”其他人則將高昂的建筑成本歸咎于加州低收入住房的歷史性投資不足。
還有一些不可預見的成本也推高了房價。例如,舊金山的三個經適房項目在改造中,還包括開發商在施工期間臨時搬遷現有租戶所需花費的數百萬美元。另外,一些社會組織還要求經適房增加公共藝術設施、增加殘疾人的使用設施以及雇傭當地建筑工人,包括來自弱勢社區的建筑工人。
舊金山住房事務高級官員莉迪亞·伊利(LydiaEly)表示:“每一個問題都有自己的支持者,都有自己的主張和社會利益。這些因素疊加在一起,它們開始產生影響。”雖然大洛杉磯地區低收入住房的價格還沒有達到每套100萬美元,但它也在上漲。好萊塢正在建設的一個79單元的開發項目,每套公寓的造價接近84.8萬美元,創下該地區州資助項目的最高紀錄。
