根據(jù)Freddie Mac.（房地美）的數(shù)據(jù)，截至2022年6月，30年期固定抵押貸款平均利率為5.81%。比2022年初的3%左右有所上升。15年期固定抵押貸款利率也從1月初的2.43%上升到目前的4.92%。同樣，5/1 ARM的平均利率（前5年是固定利率，之后房貸利率逐年調(diào)整一次）也從年初的2.41%上升到6月底的4.41%。雖然ARM在目前所有抵押貸款產(chǎn)品中初始利率最低，但在五年固定期結(jié)束時，該利率可能面臨大幅調(diào)整。 抵押貸款銀行家協(xié)會預(yù)測，30年固定抵押貸款利率在2022年平均值為5%，在未來幾年內(nèi)會出現(xiàn)下降趨勢，2023年為4.8%，2024年會降至為4.4%。
《家住美國》6月30日報道,據(jù)6月17日彭博社消息,隨著5月以來美國聯(lián)邦抵押貸款利率迅速飆升,使得許多過去的地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)的房價迅速降溫。特別是在美國南部的“陽光地帶”(SunBelt)郊區(qū)的邊緣,房屋開發(fā)商正在對所開發(fā)的新房大幅降價。
這是由于美國數(shù)十年來增長最快的抵押貸款利率,使許多“陽光地帶”熱點(diǎn)地區(qū)的需求驟然降溫,這令業(yè)界大吃一驚。
例如,根據(jù)Redfin公司的數(shù)據(jù),在利率飆升前,這些新興城市的新房炙手可熱,一房難求。在德克薩斯州奧斯汀和田納西州納什維爾的都會地區(qū),新建筑產(chǎn)品降價的比例比一年前翻了兩番。在亞利桑那州鳳凰城,這一比例翻了兩番,在佛羅里達(dá)州坦帕地區(qū),這一比例翻了一番。
休斯頓經(jīng)紀(jì)人妮可·弗里爾(NicoleFreer)表示:“現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商再也不能隨意開價了,價格在逐步降低,她已經(jīng)將為建筑商列出的房屋價格下調(diào)了2000美元至20000美元。開發(fā)商也可以談判了”。
這是美國住房市場迅速轉(zhuǎn)變的一部分,因為美聯(lián)儲大幅提高利率以抑制通貨膨脹,使住房貸款成本達(dá)到2008年以來的最高水平,并使那些承受能力極限已經(jīng)受到考驗的買家感到緊張。就在本周,房屋在線地產(chǎn)交易商CompassInc.和Redfin表示,他們將大幅裁員,而經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示,房屋開工率降至一年多來的最低水平,房屋建筑商信心也處于兩年來的最低水平。
與此同時,華爾街的房地產(chǎn)股的股價受到經(jīng)濟(jì)放緩預(yù)期的打擊,標(biāo)準(zhǔn)普爾超級復(fù)合材料房屋建筑指數(shù)(S&PSupercompositeHomebuildingIndex)從今年到昨天下跌了42%,超過了標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)23%的跌幅。
美國的房地產(chǎn)開發(fā)商擁有如此之多的資源,以至于人們會在夜間排隊等待他們將要購買的房屋,而現(xiàn)在他們正在與不斷下降的需求以及高昂的材料和勞動力成本進(jìn)行斗爭。隨著美聯(lián)儲在未來幾個月發(fā)出更大幅度加息的信號,他們渴望在購房者進(jìn)一步撤資之前簽訂合同。
KellerWilliams的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人赫林(DonnetteHerring)表示,在佛羅里達(dá)州薩拉索塔市(Sarasota),潛在買家正在猶豫,因為房屋建造時間太長,而且不可能知道完工時借貸成本會降到哪里。
“通貨膨脹讓他們感到緊張”赫林說。
不得已的房屋降價是該行業(yè)傾向于避免競爭的一種策略。就像同一條街上的兩個加油站競相降價一樣,這可能導(dǎo)致建筑商所在社區(qū)的價格螺旋式下降,從而威脅利潤。這也會激怒已經(jīng)以更高價格簽訂合同的客戶。
但是,說美國樓市由牛轉(zhuǎn)熊還為時尚早。各地區(qū)甚至各分區(qū)的情況各不相同,包括許多需求仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供應(yīng)的地區(qū)。許多建筑商并沒有降價,而是提供免費(fèi)房屋升級、支付結(jié)算成本和補(bǔ)貼抵押貸款利率等激勵措施。
但Zonda公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿里·沃爾夫(AliWolf)表示,市場變化很快。她的公司跟蹤新的建筑工程,從5月底到6月,也開始聽到降價的消息。
阿里·沃爾夫(AliWolf)說:“正在降價的建筑商也是過去六到十二個月來漲價幅度最大的建筑商”。
其中許多地區(qū)是疫情移民的首選目的地,這些移民一直從價格昂貴的地區(qū)遷出,尋找更便宜的住房和更多的空間。根據(jù)Redfin公司的數(shù)據(jù),在鳳凰城市區(qū),從5月9日到6月5日,22%的新房掛牌降價,高于一年前的7%。在佛州的坦帕,這一比例從一年前的9%躍升至21%;在奧斯汀,這一比例從3%上升至13%。根據(jù)Redfin和Realtor等網(wǎng)站在佛羅里達(dá)州、德克薩斯州和亞利桑那州公開的上市情況,房屋降價的開發(fā)商來自小型私人建筑商和大型公共建筑商,包括D.R.HortonInc.、MeritageHomesCorp.和LennarCorp公司。這些降價的公司都拒絕發(fā)表評論。
PulteGroup股份有限公司的一個網(wǎng)站顯示,亞利桑那州有146套已完工的房屋,大部分都在降價。該公司投資者關(guān)系部副總裁吉姆·祖默爾(JimZeumer)表示,這些似乎是出售規(guī)格房子的典型激勵措施,這些房子是在沒有買家的情況下建造的,已經(jīng)完工或即將完工。
巴克萊銀行(BarclaysPlc)分析師表示,截至6月,建筑商的現(xiàn)金流量似乎明顯放緩。
該分析師在周五給客戶的一份報告中表示:“我們對代理商回應(yīng)的解讀表明,需求可能不再超過供應(yīng)”。
但巴克萊分析師表示,他們對D.R.霍頓(D.R.Horton)和KBHome(KBHome)等公司更為樂觀。這些公司通常面向入門級買家,在經(jīng)濟(jì)低迷時期,由于這些價格更實惠的價位缺乏供應(yīng),它們的價格可能更具彈性。
在美國地產(chǎn)最的繁榮時期,由于材料和勞動力成本的不確定性,許多建筑商在房屋接近完工時才允許買家購買。因此,他們有大量的新房子需要與買家匹配。
當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人弗里爾(Freer)表示,在休斯頓地區(qū),北部的康羅和南部的阿爾文等離市區(qū)較遠(yuǎn)的快速發(fā)展地區(qū)降溫最快。
弗里爾(Freer)說,在她為建筑商準(zhǔn)備的大約120份房源中,約有70%已經(jīng)被削減。
達(dá)拉斯地區(qū)曾經(jīng)有創(chuàng)紀(jì)錄的41500多套在建房屋,按目前的銷售速度,10.7個月的供應(yīng)量約為正常水平的兩倍,住宅策略股份有限公司當(dāng)?shù)匦袠I(yè)顧問負(fù)責(zé)人TedWilson表示。由于供應(yīng)鏈混亂和勞動力短缺造成的施工延誤,以及今年年初開工的激增,房屋庫存已經(jīng)擴(kuò)大,他說。
Wilson表示,一直在提價的建筑商不得不開始降價。但他同時指出,他們?nèi)杂蟹睒s時期的高額利潤。
加利福尼亞州爾灣市約翰·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司(JohnBurnsRealEstateConsulting)研究總監(jiān)里克·帕拉西奧斯(RickPalacios)表示,需要關(guān)注的一個關(guān)鍵指標(biāo)是合同取消率。根據(jù)他的公司對建筑商的調(diào)查,5月份全國建筑業(yè)增長率達(dá)到9%,高于4月份的6.6%。這仍然低于兩年前疫情封鎖開始后16%的速度。
帕拉西奧斯說:“不管你如何分割數(shù)據(jù),都有可能出現(xiàn)更多的供應(yīng)。同時,建筑商正試圖趕在這股浪潮的前面脫手房屋。我們可能面臨經(jīng)濟(jì)降溫和大量供應(yīng)的雙重打擊。這不是出售房屋的最佳方法”。
