許多外國人都有在美國購買房地產以出租的想法。他們喜歡美國是一個透明市場的想法。價格是透明的，有很多出租代理來處理您的財產，并且有全套的服務。但是，許多希望在美國投資的外國人都不熟悉西方市場，也不真正了解其中涉及的內容。如果您是希望投資美國房地產的外國人，請考慮以下四個主要因素：?
一、訴訟風險計劃
對于對美國房地產感興趣的外國投資者來說，這里有很多物業，但是也有很多訴訟風險。如果您在美國投資，首先應該了解的是，對于房地產投資者而言，這是世界上最高的訴訟風險。這是美國事情的方式。如果您不習慣這種做法，則需要了解訴訟風險。確保您有一位律師來為您正確安排在美國的事務。
您將需要購買大量保險，并且需要考慮下一點并制定資產保護策略。
二、制定資產保護策略
這些年來，我認識的大多數人都使用LLC來持有其財產。對于許多人來說，這是一種更具稅收效率的結構，具體取決于您的居住地和您本國的個人稅收情況。美國有很多人使用有限責任公司（有限責任公司，這是與公司不同的透明結構）來持有其財產。有些人將每個資產都放在自己的有限責任公司中，而其他人則將2到5個資產都放在一個有限責任公司中。
無論您做什么，都需要將物業放到投資州的有限責任公司中。如果您在不同的州進行投資，那可能會使事情復雜化。但是，確保您的資產得到保護（確保有人不會滑倒在香蕉皮上并起訴您并收回您投資的所有財產），這絕對是美國房地產業的關注點。
三、提交您的美國納稅申報表
現在您需要了解的第三件事是，如果您打算在美國投資，則需要提交納稅申報表。非居民投資者有不同的形式，并且可能會有不同的稅收待遇，但是您要確保您不會對美國國稅局IRS感到困惑。
在某些國家/地區提交納稅申報表是可選的，或者人們不這樣做，而且沒人能真正追蹤到您。在美國，IRS的使用要多得多。在美國，人們擔心IRS的方式是其他許多國家的人們都不擔心其稅務機關。但是，如果您正確合法地進行所有操作，則無需擔心國稅局。
如果我以外國人的身份投資房地產，我希望有一個專注于與外國投資者合作的人。當您投資美國房地產時，尋找一個出色的稅務專業機構或人員。尋找一個習慣于與外國人打交道的人，而不僅僅是美國人。尋找一個熟悉外國非居民外國投資者的稅務專業機構或人員，以確保一切工作正常。
如果您僅賺取少量租金且正在折舊，您可能無需支付大量稅款，但請確保一切都符合要求，因為罰款是相當可觀的。并且，如果您有有限責任公司，則對于任何在一個日歷年內進行交易的有限責任公司，都需要提交一份稱為表格5472的信息性申報表。不提交文件的罰款最近增加到25,000美元。該規則不僅適用于房地產投資者，還適用于使用美國結構的任何人。
四、避免遺產稅
當以外國人身份投資美國房地產時，很有可能觸發遺產稅，而當您去世時，美國政府將拿走您的大部分錢。現在您會認為，如果您不住在美國而死了，美國就不會從您的資產中拿走，也許您住在他們的住所征收遺產稅，或者您正在遵循我們的策略，而您已經搬到了一個不征收遺產稅的國家，但是即使您不是美國納稅人，您也可能要繳納遺產稅。
而且我們都不知道我們何時會死，所以正確地做到這一點很重要。如果您是美國納稅人，則可以獲得數百萬美元的遺產稅免稅額，您可以在整個生命周期中通過統一的遺產稅抵免額使用。但是，如果您不是美國納稅人，則死亡時的免稅額要低得多。
如果您有一個好的出租物業，您將觸發該遺產稅。然后，當您去世時，美國將要征稅。現在，您會認為“我與美國有什么關系？我為什么要支付這筆稅？” 好吧，因為您擁有美國資產–美國房地產。如果您是外國人，并且以自己的名義擁有美國財產，那將是一個問題。
如果您打算在美國投資或消費時間，則需要保持多元化的心態，并以國際化的方式安排事務，以確保您不會觸發遺產稅。如果您是在美國購買房地產的外國投資者，那么在嘗試之前，您要考慮以上四點。
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加州舊金山一些房產前面的“已簽約”、“已售”標牌。（Justin Sullivan/Getty Images）
美國房市交易持續熱絡，10月份二手房銷售量創下14年來新高，房價中值也再創新高。
全美房地產經紀人協會（NAR）11月19日公布的報告顯示，美國10月經季節性因素調整后的二手房年化銷售量達685萬戶，較9月上升4.3%，創下2006年2月以來最高水平，距離2005年創下的710萬戶歷史紀錄已不遠；和去年同期相比，10月二手房銷售量更大幅上漲26.6%。此前，《華爾街日報》調查的分析師預期10月全美二手房銷售量環比（和9月相比）下跌1.2%。
上述數據反映的是8、9月份的二手房簽約量。
NAR首席經濟學家勞倫斯·云（Lawrence Yun）表示：“真的很驚人。假使銷售量下跌至600萬戶，我也已經很高興了。近幾個月銷售大幅上升，收復了春季時的失地。”他并表示，“鑒于COVID-19疫苗將很快上市，再加上抵押貸款利率預計將在3%左右徘徊，我估計房市2021年將繼續增長。”
云預計2021年美國二手房全年銷售量將上升10%，至600萬戶。
如果不是因為供應短缺，估計二手房銷售量還會更大。截至10月底，全美掛牌銷售的房屋有142萬戶，較去年同期低了19.8%；按照目前的銷售速度，僅夠賣兩個半月，這是有史以來最低的庫存水平。
房價中值同比增15.5%
創歷史最高紀錄
待售房屋嚴重短缺進一步推升房價。10月銷售的二手房中間價為313,000美元，較去年
同期上升15.5%，創下有史以來最高水平，顯示高價位房屋銷售強勁。10月價格超過100萬美元的房屋銷售量接近翻翻，價位最低的房屋銷售量則下跌。
抵押貸款巨頭房地美（Freddie Mac）19日公布的數據顯示，美國30年期固定抵押貸款利率均值本周進一步降至2.72%，是該項調查開始近50年來的最低水平；這是該利率今年以來第13次創歷史新低。本周15年期固定抵押貸款利率降至2.28%。
房地美首席經濟學家哈提爾（Sam Khater）表示：“消費者支出趨緩推動抵押貸款利率創下新低。盡管經濟增長尚不穩定，強勁的房地產需求繼續對其它經濟部門產生多米諾骨牌式的影響。”
不過，隨著房價強勁上漲，低水平房貸利率帶來的利多可能不足以提高房屋可負擔性了。房地產網站realtor.com首席經濟學家黑爾（Danielle Hale）表示，房貸利率未來幾個月可能上升，從而測試這輪銷售熱潮的持久性，而確診案例增多也可能影響房屋未來銷售量。
從地區來看，10月東北部二手房銷售量環比上升4.7%；中西部上升8.6%；南部上升3.2%；西部上升1.4%。
二手房供應嚴重短缺狀況對美國住宅開發商則非常有利，根據美國抵押銀行家協會（MBA）的數據，10月購買新屋的按揭貸款申請量較去年同期大幅上升近33%。
美中不足的是，10月獨立屋開工量增幅不足，特別是低價位房產。此外，當月獨立屋建筑許可量也沒增加多少。
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