買房的執著在中國人的觀念中根深蒂固。很多剛登陸美國的新移民，第一件考慮的事情就是買一套屬于自己的房子，同時配上房屋保險，認為一切就結束了。殊不知買房后的一些風險更應該需要被關注，比如房產的繼承，貸款或訴訟等，這些問題該如何解決？下面我們來一一盤點一下。?
01遺產稅的風險
遺產稅，其實是海外投資者在美國買房所可能涉及到的最大的風險。美國稅務居民需要就全球資產繳納遺產贈與稅，但可享有終身1158萬美元，夫妻雙方總共2316萬的免稅額。2026年這個數字或許會由于執政黨的變化而減少一半。而對于非美國稅務居民，如果離世后房產將由子女繼承，則只享有6萬美元的免稅額，其余超出部分根據離世時的房產價值繳納遺產稅，稅率可高達40%。而且遺產稅不同于所得稅，不論該房產有無增值，房產總價值的40%都有可能被征收。此時人壽保險的存在能夠起到非常重要的作用。房屋持有人一旦身故，繼承的子女即將面臨大額稅稅負，人壽保險恰好能夠為繼承人（保單受益人）提供這樣一筆大額的身故賠償，從而對沖了遺產稅可能帶來的風險。對于非美稅務居民來說，另一個額外的好處是人壽保險的身故理賠并不屬于遺產，這筆資金不存在遺產稅的問題。因此，無論繼承人是不是美國稅務居民，繳完遺產稅后剩余的賠償都不會計入當年的收入，不需要繳收入稅。
02房屋貸款的風險
在美國買房，如果需要貸款，銀行會要求你一定要購買房屋保險，此外銀行還會建議你購買房貸保險（Mortgage Insurance）。房貸保險其實本質上也就是人壽保險，是以你的房屋貸款的金額為保額，一旦貸款人發生意外，家庭收入的來源中斷，剩下未還完的貸款由保險公司來還。對于我們個人來說，這個風險是切實存在的。更何況，我們需要考慮的不僅僅是貸款，如果還需要撫養未成年小孩，生活費，水電網煤費，電費等其他生活上的費用。在風險發生時，這幾項加在一起才是你所需要的保險總額。
今年的新冠疫情肆虐所帶來的風險就是很好的例證，很多房主面臨著失業沒有收入，或收不到房租等這些情況，還房貸的壓力可想而知。雖然聯邦政府實行了大規模的救助計劃，但對于房貸和生活成本來說，仍然是杯水車薪。疫情顯然激發了民眾對于保險的強烈意識，今年2月以來，人壽保險的申請量暴增了50%。
03訴訟的風險
許多華人喜歡把錢投資在地產上，都有物業在收租，因此經常成為一些別有用心的人的目標，特別容易被官司纏身。持有大量的房產作為資產，一旦訴訟失敗被追討資產，房產會一并被收繳。所以，將資產中的一部分轉為人壽保險以防被訴訟追討就顯得尤為重要了。人壽保險中的現金價值享受司法豁免的保障，而房產是沒有的。二十年前美國轟動一時的辛普森案，辛普森打贏了刑事官司，免了牢獄之災，但打輸了民事官司，要賠償幾千萬美元。辛普森幾乎所有的財產，房產土地，銀行存款，股票和公司股權等都要拿去賠償。唯獨人壽保險中的錢安然無恙，依然可以提領供自己生活所用，不用去支付賠償金。因此，人壽保險可以作為資產的安全墊，尤其是面臨巨大風險時還能夠拿出來供自己使用，這是我們常常會忽略的它最大的功能之一。
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近日，隨著美國民主黨總統候選人拜登在民調中繼續領先，美國富人都急著在年底前改變遺產計劃。據外媒報道，美國富人正“防患于未然”，擔心拜登贏得大選后，會立即向他們揮舞“加稅大棒”。分析人士認為，在拜登的主張下，未來十年美國稅收將增加4萬億美元。
擔憂遺產稅改革
路透社9日援引多名美國財務顧問稱，不少美國富人擔憂，一旦拜登贏得大選，白宮和國會將被“藍色浪潮”席卷，這將讓拜登順利通過一系列稅制改革法案。
尤其讓他們擔憂的是，一項允許個人將1158萬美元的遺產留給繼承人，但無須繳納遺產稅或贈與稅的政策，可能會在2025年到期之前被取消。據悉，遺產稅或贈與稅最高可達遺產的40%。
根據此前發布的民主黨黨綱，民主黨人則希望將遺產稅提升至“歷史正常水平”。顧問們表示，這可能意味著遺產免稅額將被削減至549萬美元，恢復特朗普頒布減稅法案之前的水平。
路透社稱，目前尚不清楚大選結果將如何，也不清楚相關稅制改革是否會通過，因為稅法的改變復雜而費時。不過，隨著拜登在民調中的支持率不斷攀升，美國富人正爭先恐后地在年底前建立信托基金，或者修改現有信托基金，避免在2021年后產生稅務問題。
根據美國有線電視新聞網（CNN）7日發布的一項最新全國民調，拜登支持率已領先特朗普16個百分點。
顧問們則表示，早在今年6月，拜登在民調中領先特朗普后，申請進行遺產變更的人就已越來越多。不少公司表示，自那時起，他們已經來不及處理申請，預計今年年底前相關業務還會進一步增加。
總部位于紐約的遺產評估公司Miller Samuel的首席執行官喬納森·米勒（Jonathan Miller）表示，和遺產稅相關的工作量是以往的三倍，“我們已經被贈與稅和遺產稅評估的申請淹沒了。”
紐約遺產和稅務規劃律師菲利普·邁克爾斯（Philip Michaels）最近也業務繁忙。過去幾個月，他增加了大約15位高凈值客戶，他們都要求修改遺產計劃。
與此同時，也有一些富人則擔心現在做出決定為時過早，因為信托基金一旦設立占據的是終身免稅額，而且不太容易撤銷。Indianapolis遺產規劃律師約翰·奧利維耶里(John Olivieri)就表示，他的很多客戶都在糾結這一點：“這是很大一筆錢，人們在掙扎：我真的想把這筆錢拱手讓人嗎？”
拜登有何主張？
近幾個月來，拜登的稅改計劃一直是個熱門話題。根據民主黨此前發布的黨綱，如果拜登當選，將對美國富裕家庭和大企業增加稅收。
在7日晚的副總統候選人辯論中，相關話題再次被推上風口浪尖。在談論2018年生效的《減稅和就業法案》有效性時，副總統彭斯和民主黨副總統候選人哈里斯的表態也突顯了兩黨在稅收計劃上的截然不同。
據美國消費者新聞與商業頻道（CNBC）報道，彭斯稱總統特朗普已進行全面減稅。在特朗普政府頒布的30年來最大減稅法案中，聯邦企業所得稅稅率從35%降至21%，個人所得稅稅率也大幅降低，但這些規定將在2025年終止。
但拜登競選搭檔哈里斯則宣稱，如果拜登贏得大選，他將在上任“第一天”就取消對富人和企業的減稅政策。
在稅制改革方面，拜登有何主張？
根據美國智庫稅收政策中心(tax Policy Center)的一項分析，除了將“遺產稅恢復到2009年的水平”，拜登還呼吁將個人所得稅最高稅率從37%調回39.6%，這將適用于應稅年收入超過40萬美元的納稅人。
拜登還曾談到，將增加高收入人群的工資稅。美國稅收政策中心認為，拜登將會把由雇員和雇主共同分擔的社會保障稅應稅工資上限提升到40萬美元以上。目前，這一上限為13.77萬美元，社會保障稅稅率為上限內雇員工資的12.4%。
拜登還計劃對年收入超過100萬美元的家庭征收與個稅同等水平的長期資本利得稅，即提高至39.6%。
根據稅收政策中心的分析，在拜登的主張下，未來十年美國聯邦稅收將增加4萬億美元。
不過，分析人士認為，拜登不太可能像哈里斯所說的那樣，在上任“第一天”就取消減稅政策。
在拜登任職副總統期間擔任其首席經濟顧問、目前為拜登競選團隊提供顧問服務的賈里德·伯恩斯坦(Jared Bernstein)表示，處理重大稅制改革，特別是廢除特朗普政府的《減稅和就業法案》，將取決于多個因素。他和其他民主黨人表示，當務之急是加強美國國稅局(IRS)的執法力度，追查每年讓美國蒙受數千億美元財政損失的富人避稅行為。
CNBC也指出，不要指望這些稅制改革會立即發生。即使拜登入主白宮，民主黨也需要保持在眾議院的多數席位，并在參議院推動這些法案通過。
美國Zollars & Lynch事務所注冊會計師兼合伙人艾德·佐拉斯（Ed Zollars）也表示，就算當選總統并控制國會，這個計劃也不能說“板上釘釘”了。他回憶道，4年前共和黨政客就嚷嚷著要推翻奧巴馬政府的《平價醫療法案》，但4年過去了，法案依然存在，“不用操之過急。”佐拉斯說。
由于擔心喬·拜登會贏得選舉并提高稅收，富裕的美國人紛紛涌向他們的房地產規劃律師。
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