抵押貸款利率大幅上揚(yáng)導(dǎo)致房屋銷(xiāo)售突然下滑,美國(guó)的屋主急于在房市突然降溫之前進(jìn)場(chǎng),使待售房屋的供應(yīng)大增,降價(jià)求售比達(dá)到2019年10月以來(lái)最高。在此同時(shí),紐約聯(lián)邦準(zhǔn)備銀行發(fā)布報(bào)告說(shuō),大多數(shù)消費(fèi)者仍然認(rèn)為當(dāng)前的通膨沖擊只是暫時(shí)的,長(zhǎng)期而言,物價(jià)漲幅不大且將維持穩(wěn)定。
Realtor.com匯整數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),美國(guó)上周待售房屋數(shù)與去年同期相比大增9%,是2017年開(kāi)始追蹤該指針以來(lái)最大。
房仲業(yè)者Redfin也表示,在止于5月15日的四個(gè)星期里,新房源的增速幾乎是一年前的兩倍。Redfin的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
DarylFairweather說(shuō):抵押貸款利率上揚(yáng)導(dǎo)致房市發(fā)生變化,賣(mài)家急于在需求進(jìn)一步減弱之前找到買(mǎi)家。房市顯有疲軟之態(tài),4月的成屋待完成銷(xiāo)售比3月減少了將近4%。
根據(jù)Redfin撰寫(xiě)的報(bào)告,截至5月22日的四周里,幾乎每五位賣(mài)家就有一位降價(jià)。其他衡量房市火熱程度的指針,包括在市場(chǎng)掛牌求售的時(shí)間,以及成交價(jià)高于開(kāi)價(jià)比,也都遇到停滯期。
另外,紐約聯(lián)準(zhǔn)銀行調(diào)查證實(shí),盡管短期通膨預(yù)期上升,但消費(fèi)者預(yù)期,未來(lái)五年物價(jià)的平均漲幅只有大約3%。研究人員說(shuō),這表示消費(fèi)者認(rèn)為近期的價(jià)格飆漲現(xiàn)象會(huì)隨時(shí)間的推移降溫。
在紐約聯(lián)準(zhǔn)銀行總裁JohnWilliams被列為共同作者的博客文章里,研究人員說(shuō),短期通膨預(yù)期雖繼續(xù)呈現(xiàn)升勢(shì),但中期通膨預(yù)期在過(guò)去幾個(gè)月似已進(jìn)入平臺(tái)期,而長(zhǎng)期通膨預(yù)期依然相當(dāng)穩(wěn)定。不過(guò),研究人員指出,令人驚訝的是,消費(fèi)者的中期通膨預(yù)期存在分歧。認(rèn)為三年后會(huì)是高通膨和低通膨(甚至是通縮)的受訪者比率雙雙上升。
眾所周知,美國(guó)地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)龐大且高度發(fā)達(dá)的商業(yè)領(lǐng)域,近年來(lái),由于千禧一代(特指在進(jìn)入2000年后成年的年輕人)和Z世代(特指1995-2009之間伴隨互聯(lián)網(wǎng)出生的一代)不斷成為城市人口增長(zhǎng)的主力軍。城市所能提供的便捷的公共交通、多樣的購(gòu)物休閑選擇、毗鄰的雇主單位、一站式的住宅和配套設(shè)施,成為越來(lái)越多的人們選擇在城市居住的原因。
即使是在新冠肺炎疫情暴發(fā)期間,住宅公寓項(xiàng)目也被證明是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最安全、最穩(wěn)健的資產(chǎn)類(lèi)別!對(duì)于投資人而言,地產(chǎn)一直是資產(chǎn)配置中的大類(lèi)。
我們?cè)诮佑|美國(guó)的公寓項(xiàng)目時(shí),總能聽(tīng)到甲級(jí)公寓或A類(lèi)住宅的說(shuō)法,大概知曉美國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)是將不同的公寓項(xiàng)目進(jìn)行分級(jí)的,但是具體是按照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分級(jí),又分為幾級(jí),可能并非了若指掌。
其實(shí),地產(chǎn)分級(jí)是投資的重要考慮因素,是為了投資人、貸款機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理人和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間快速地進(jìn)行溝通,而就項(xiàng)目的特點(diǎn)和現(xiàn)狀進(jìn)行的分類(lèi),它絕不是簡(jiǎn)單地就某個(gè)公寓配套設(shè)施是否全面、裝修是否奢華來(lái)判定的,而是綜合了項(xiàng)目地理和物理特征的通盤(pán)考量,如物業(yè)年齡、位置、租戶(hù)收入水平、增長(zhǎng)前景、升值空間、設(shè)施和租金收入等因素。
今天小編就帶您了解如何通過(guò)地產(chǎn)分級(jí)來(lái)評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)。?A類(lèi)公寓A類(lèi)公寓,亦稱(chēng)為甲級(jí)公寓,通常指建成不到10年的奢華公寓項(xiàng)目,這些項(xiàng)目是所在市場(chǎng)和地區(qū)中最高品質(zhì)的建筑,位置優(yōu)越、設(shè)施一流、空置率低、租戶(hù)收入高、且由專(zhuān)業(yè)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)管理。一般來(lái)說(shuō),A類(lèi)項(xiàng)目是公寓市場(chǎng)中估值最高的,這類(lèi)頂級(jí)地產(chǎn)為投資人提供了更多的安全性,是尋求保本投資人最合適的選擇。
B類(lèi)公寓B類(lèi)公寓通常指建成10到25年的公寓項(xiàng)目,建筑維護(hù)良好,可能會(huì)有一些延期維修的問(wèn)題,擁有中產(chǎn)階級(jí)的租戶(hù)群體,包括白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)工人,公寓租金和租戶(hù)的收入水平低于A類(lèi)。不過(guò),B類(lèi)公寓往往被視為有潛力的“增值”投資機(jī)會(huì),因?yàn)橥ㄟ^(guò)公共區(qū)域等的翻新和改建,這些公寓項(xiàng)目可升級(jí)到B+或A類(lèi),較A類(lèi)有一定風(fēng)險(xiǎn),但風(fēng)險(xiǎn)往往與收益并存。
圖片C類(lèi)公寓C類(lèi)公寓一般指擁有30年以上的歷史,且所處地段并不理想的公寓項(xiàng)目。這類(lèi)物業(yè)的租金往往低于市場(chǎng)價(jià)格,租戶(hù)普遍是藍(lán)領(lǐng)、中低收入人群,或剛剛進(jìn)入社會(huì)的畢業(yè)生。一些C類(lèi)公寓需要大量的翻新后,才能為投資人帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
D類(lèi)公寓D類(lèi)公寓往往指政府補(bǔ)貼房,通常租客的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較低。公寓空置率高、大量的延期維護(hù),以及處于高犯罪率片區(qū),需要嚴(yán)格的管理和嚴(yán)密的安全措施。D類(lèi)公寓僅適合經(jīng)驗(yàn)豐富的投資人。
對(duì)于投資人來(lái)說(shuō),不同級(jí)別的公寓地產(chǎn)代表著不同水平的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào),及長(zhǎng)期穩(wěn)定性和增長(zhǎng)。當(dāng)我們討論地產(chǎn)投資時(shí),另一個(gè)指標(biāo)常被提起,就是資本化率(CapRate),這是一個(gè)基于項(xiàng)目未來(lái)收益預(yù)測(cè),與投資風(fēng)險(xiǎn)之間正相關(guān)的數(shù)值,即資本化率越高,風(fēng)險(xiǎn)越大,所以A類(lèi)地產(chǎn)的資本化率最低,適合尋求安全穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低的投資人,而B(niǎo)類(lèi)和C類(lèi)地產(chǎn)的資本化率較高,適合尋求買(mǎi)入價(jià)低、需承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、但升值潛力大的投資人。地產(chǎn)投資常常需要考慮多重因素,而像地產(chǎn)分級(jí)和資本化率這樣的量化標(biāo)準(zhǔn)是投資人進(jìn)行考量時(shí)的重要參考。
