眾所周知,美國地產業是一個龐大且高度發達的商業領域,近年來,由于千禧一代(特指在進入2000年后成年的年輕人)和Z世代(特指1995-2009之間伴隨互聯網出生的一代)不斷成為城市人口增長的主力軍。城市所能提供的便捷的公共交通、多樣的購物休閑選擇、毗鄰的雇主單位、一站式的住宅和配套設施,成為越來越多的人們選擇在城市居住的原因。
即使是在新冠肺炎疫情暴發期間,住宅公寓項目也被證明是商業地產領域最安全、最穩健的資產類別!對于投資人而言,地產一直是資產配置中的大類。
我們在接觸美國的公寓項目時,總能聽到甲級公寓或A類住宅的說法,大概知曉美國的地產市場是將不同的公寓項目進行分級的,但是具體是按照什么樣的標準進行分級,又分為幾級,可能并非了若指掌。
其實,地產分級是投資的重要考慮因素,是為了投資人、貸款機構、物業管理人和房產經紀人之間快速地進行溝通,而就項目的特點和現狀進行的分類,它絕不是簡單地就某個公寓配套設施是否全面、裝修是否奢華來判定的,而是綜合了項目地理和物理特征的通盤考量,如物業年齡、位置、租戶收入水平、增長前景、升值空間、設施和租金收入等因素。
今天小編就帶您了解如何通過地產分級來評估項目的風險和回報。?A類公寓A類公寓,亦稱為甲級公寓,通常指建成不到10年的奢華公寓項目,這些項目是所在市場和地區中最高品質的建筑,位置優越、設施一流、空置率低、租戶收入高、且由專業的物業團隊管理。一般來說,A類項目是公寓市場中估值最高的,這類頂級地產為投資人提供了更多的安全性,是尋求保本投資人最合適的選擇。
B類公寓B類公寓通常指建成10到25年的公寓項目,建筑維護良好,可能會有一些延期維修的問題,擁有中產階級的租戶群體,包括白領和藍領工人,公寓租金和租戶的收入水平低于A類。不過,B類公寓往往被視為有潛力的“增值”投資機會,因為通過公共區域等的翻新和改建,這些公寓項目可升級到B+或A類,較A類有一定風險,但風險往往與收益并存。
圖片C類公寓C類公寓一般指擁有30年以上的歷史,且所處地段并不理想的公寓項目。這類物業的租金往往低于市場價格,租戶普遍是藍領、中低收入人群,或剛剛進入社會的畢業生。一些C類公寓需要大量的翻新后,才能為投資人帶來穩定的現金流。
D類公寓D類公寓往往指政府補貼房,通常租客的社會經濟地位較低。公寓空置率高、大量的延期維護,以及處于高犯罪率片區,需要嚴格的管理和嚴密的安全措施。D類公寓僅適合經驗豐富的投資人。
對于投資人來說,不同級別的公寓地產代表著不同水平的風險和回報,及長期穩定性和增長。當我們討論地產投資時,另一個指標常被提起,就是資本化率(CapRate),這是一個基于項目未來收益預測,與投資風險之間正相關的數值,即資本化率越高,風險越大,所以A類地產的資本化率最低,適合尋求安全穩定、風險承受能力較低的投資人,而B類和C類地產的資本化率較高,適合尋求買入價低、需承擔風險、但升值潛力大的投資人。地產投資常常需要考慮多重因素,而像地產分級和資本化率這樣的量化標準是投資人進行考量時的重要參考。
據美國房地產門戶網站Realtor數據顯示,美國“千禧一代”成為房地產市場中買賣雙方的主力軍。
隨著美國抵押貸款利率穩步攀升,加上待售房源掛牌價格屢創新高,美國各個細分市場的買家持續承壓。
數據顯示,今年有賣房打算的業主當中,72%的人考慮在年內購置新居,但如果各項成本繼續以當前的速度上漲,63%的人可能因房價過高而被迫離開本地市場。該報告基于4月中旬對3212名成年人所做的一項調查。
根據報告,美國住宅價格較去年同期上漲14%,期間消費者物價同比上漲8.5%,而現今的每月按揭還款額比2021年高出50%。
此外,賣家數量的增加可能對緩解全國市場所面臨的持續性庫存短缺收效甚微。
雖然新賣家的涌現可能對庫存回升起到關鍵作用,但近四分之三有賣房打算的受訪業主表示,他們也考慮在年內購置新居,令本就復雜的市場環境更加變幻莫測。
2022年,“千禧一代”成為賣家群體中的主力軍,占比高達47%,然后依次是“Z世代”、“X世代”和“嬰兒潮一代”,他們的比例分別為25%、15%和12%。
隨著年輕買家對更大面積住宅的負擔能力增強,疫情驅動的遠程辦公趨勢和地域靈活性可能令考慮換購大宅的業主更傾向于遷居外地,而不是退而求其次在現居住地另覓住所。在所有受訪者中,45%的人計劃搬離目前所在的城市或鄉鎮,9%的人打算遷居其他州。
圖片對于考慮賣舊房買新房的業主,很多人有望從創紀錄的高房價中獲利,但也面臨著可負擔房源的缺乏和不斷上升的成本壓力所帶來的挑戰。盡管如此,調查數據使那些期盼換購大宅的業主燃起希望,這在一定程度上歸因于疫情期間加速形成的新趨勢,比如日漸興起的遠程辦公模式,為市場注入了“強勁動力”。
調查發現,32%的業主計劃以50萬美元到100萬美元的價格賣房,18%的業主打算為他們的住房開價100萬美元及以上,另有10%的業主計劃出售價值超過150萬美元的住房。即使在最高端的市場,買賣雙方也難以擺脫壓力。
豪宅市場預計將受到金融市場動蕩和通貨膨脹加劇帶來的沖擊。尋求賣掉現房購置新居的業主也許對利率波動不甚敏感,但他們的資產健康狀況可能會在決策過程中發揮作用。
數據表明,豪宅交易預計將快速增長,尤其是考慮到許多高凈值家庭將房地產作為抵御通脹風險和金融市場波動的重要工具。然而,供應的增加也可能意味著,過去一年狂熱的市場步伐有所放緩。
