最近房貸利率和房租雙雙上漲,好多朋友都有疑問,現在到底是買房還是租房劃算?如果我現在不買,那到底什么時候該買?誰更適合租房?如果你目前并沒有在達拉斯長期居住的打算,對自己短期內去向也不是非常確定,那么現在確實不用著急買房。
很多朋友剛剛開始工作收入不高,也不介意跟人一起合租,自己也不想花時間打理整修房子,那租房確實是一個不錯的選擇。
在達拉斯,如果只是租一個房間的話,房租分攤下來大約800-1000美金。
和高昂的房價相比,租金成本確實相對較低,不會造成太大經濟負擔。
剩余的收入也可以投資到更為靈活的股市、債券等其他形式的投資當中,方便隨時變現,更加靈活。
誰更適合買房?如果你有長期在達拉斯居住的打算,也做好了經濟上的準備,那么現在買房依然值得考慮。
畢竟租房是一種消費,而買房是一種投資。
以達拉斯Plano地區一個3B2B面積2000尺左右價格大概40萬的獨棟為例,房子的20%的首付約8萬。
目前30年期房貸利率為5.27%,再加上房產稅、房屋保險等費用,月供約為$2,465(截止5/5)。如果選擇5/1ARM,利率為3.96%,那月供約為$2,215(截止5/5)。
與此同時,如果想要選擇在Plano租一個條件類似的房子,那月租基本在$2300上下。
所以,買房的月供和租房費用基本相差無幾。
(租房數據來源:zillow)如果再把另外一個房間出租,算上這筆額外的租金收入后,房貸的壓力也被減輕了,首付買房的投入就更加劃算了。
買房還能解決租房人的另一個痛點--持續的房租上漲。
在許多公司重回辦公室的政策、高房價提升了部分買家買房門檻、以及通貨膨脹等綜合因素的作用下,最近美國各地的房租都在急速上漲。
在這樣的大環境下,如果選擇買房,不管是從自住的舒適程度、還是長期穩定投資來說,這都算得上是一筆合算的買賣。
(Times)其次,如果是對于學區和交通有剛需的買家,現在也依然可以考慮買房。
長期以來,學區和交通好的地區一直屬于優質房產,不論是房市出現怎樣的波動,這類房子的需求一直非常穩定,抗跌保值作用明顯。
歷史數據也證明了,優質房源的價格保值增值能力明顯。
優質地區達拉斯Plano的房價走勢來看,雖然短期內可能會有一些價格波動,但長期來看,房價從2013年的$207k漲到了目前的$523k,是非常穩健的一種長期投資。
(Plano2013-2022年房價中位數變化)這也側面說明,房產也是進行長期資產積累的一個重要手段。
根據NAR的統計,去年十年內,因為房產價值持續上漲,持有獨棟屋的房主平均積攢了22.5萬美金的資產。
通脹嚴重,股市動蕩的時期,房產既能自住,又能對抗通貨膨脹,對于普通人來說,確實是更加省心和穩定的構建資產方式。
價格是決定交易的首要因素,所以,定價的合理與否將直接關系到交易的成功與否。
定價的首要原則就是不要高于市場價,很多賣家覺得自己手握好房源而抬高房價,殊不知這樣反而會促進周圍條件相當但定價較低的房產的交易達成,反倒是為別人做了交易,這是因為一般買家在決定買房時都會對鄰近區域的房源進行考察,一旦發覺有類似但是定價較低的房子,出于節約預算的考慮一定會選擇后者。
2注重對自己房產的形象包裝。賣家可以請staging(房屋軟裝設計公司)的專業房屋設計師,在家中擺一些好看的家具,提升房屋整體的設計感。同時也可以請一個專業的房子攝影師,為自己的房子拍攝好看的照片,并進行后期處理,讓自己房屋能夠得到完美的呈現。對于買家而言,多數是通過網路進行房屋查看的,照片決定了他們對一個房屋的第一印象,因此照片拍的好,絕對是勝利的第一步。有的可能房子很好,但照片卻呈現得很差,照片拍得很差,往往會導致買家直接跳過房子,而去尋找看上去更好的房子,也就是形象包裝得更好的房子。
3賣房前,一定要及時對房屋記憶體在的問題進行維修,尤其是地基,空調,屋頂這些買家最重視的東西。如果不及時維修這些問題,一旦在買家買房驗房時發現,就很容易導致其放棄交易,退房。這樣不僅房子會重新回到市場上,而且還會多了一個房子被人買后退回來的記錄。這樣的記錄存在無疑會讓后繼的購買者對這個房子的印象大打折扣,而產生猶疑,不利于房屋的出售。
4針對價值較高的房子,例如80萬以上的房子,如果房子內在條件太差,比如墻四處都很臟,地板都翹起來了,一定要及時請人重新刷漆,并維修房子破損的地方。千萬不要簡單地認為,只要房子比市場價低就能很快轉手賣出去,會有很多人會喜歡重新裝修房屋,裝修成自己喜歡的風格。一般從購買者心理出發,越是花高價購得房屋的買主,裝修意愿就越弱,因為相對來說這樣的購買者都比較忙,沒有多多余的時間來裝修,多數是希望購得以后能夠直接入住。
5及時促成交易。如果買家出的offer是你愿意接受的價格,盡量就第一時間接受。市場上有很多例子,比如賣家房子掛35萬,買家還價34萬5,賣家34萬5,可以賣,但他想先試探買家心里。覺得也許買家很喜歡他的房子,賣家就先說不行,就35萬賣,如果買家說不行,一定要34萬5買,他就賣。殊不知,買家那邊以為賣家拒絕了就是拒絕了,不會再試第二次了,直接就轉身去買別的房子了,到這個時候后悔就來不及了。有時候交易的成功和失敗就在你猶豫和試探的這一念之間。就因為這樣就會導致你錯過了賣房的好時機,也許下一個想出價買房的客戶要等半年才有。讓房子白白在市場上掛半年,還要多交半年地稅,一般房子掛半年或者半年以上,很難再以原價賣出去了,這樣一來,一時的捂價是得不償失的。
6賣房時還要注意房屋的干凈整潔。如果房子還沒收拾干凈,那就延緩出售時間,千萬不要因為急著出售而忽略衛生問題,這樣反而會導致房子賣的更慢。不要堆積太多的雜物,會讓整個房屋看起來顯得局促。不僅要注重房屋內部佈置的乾淨整潔,房子的前后院落還有地下車庫這些地方也要多加注意。也讓看房的人看到房主對房屋的愛護程度從而提升對房屋的印象。促成交易的達成。美國房產系統會記錄房子已經掛在市場上多久了,掛在市場上的天數越多,越會導致買家猶豫看房和買房。所以無論什么情況下,賣家都要讓待售房屋保持最好狀態。
7買家來看房時,最好不要留人在家,給買家一個更自由的看房空間。房主賣房時如果在家,買家有時會覺得多看幾眼房子,或者逗留太久引起房主不便,一般就匆匆看幾眼就走,而草率的看房是不利于交易的達成的。所以,一定要給買家一個更舒適的看房環境,讓他們能夠覺得comfortable,多看幾眼房子,然后再做決定。
8如果有寵物留在家里,一定要關好在籠子里,避免引起看房人恐慌。如果可以,最好也不要把寵物留在家里,狗狗和貓貓雖然可愛,但也不排除買房者當中有不喜歡貓狗或者有過敏的人群。對于這部分人來說,即便是貓狗都被關在籠子里,他們也會心懷芥蒂,導致無法專心看房,即使房子再好也無法對他們再形成吸引了,只想早點離開房子。
美國的賣房流程和中國存在很大的不同,面對的買家和需求也更多樣化,只有充分了解到這些知識進行針對性的準備工作,對需要注意的事項引起重視,掌握了這些,才能以備不時之需,提升自己房屋在市場上的競爭力,促成交易的達成,實現投資的目的。
