近期，美國地產(chǎn)市場(chǎng)有研究報(bào)告稱，雖然商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情營銷步履艱難，但在疫情大流行的背景下，處于社交安全距離的考慮，美國獨(dú)立屋市場(chǎng)正在蓬勃發(fā)展。據(jù)美國研究機(jī)構(gòu)城市土地研究所（Urban Land Institute）和普華永道（PwC）咨詢機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2021年房地產(chǎn)趨勢(shì)新興趨勢(shì)》（Emerging trends in real estate）對(duì)美國和加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)行業(yè)進(jìn)行了深入的剖析和深入調(diào)查后指出，零售、辦公商業(yè)市場(chǎng)感受到了疫情大流行的巨大沖擊，交投清淡。但是，全美國各地的住宅部門交易卻非常火爆。
美國的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商都有一個(gè)普遍共識(shí)，那就是，一年來他們都沒見過這么好的生意。“在我從事房地產(chǎn)行業(yè)的16年里，這是我有史以來最忙的年份。”佐治亞州亞特蘭大社區(qū)的副經(jīng)紀(jì)人卡爾·霍桑（Carl Hawthorne）指出。“一套房子一上市就有4、5個(gè)客戶競(jìng)相出價(jià)。”
從亞特蘭大、達(dá)拉斯/沃斯堡、休斯頓到鳳凰城、圣安東尼奧和坦帕，都產(chǎn)生了這種現(xiàn)象。歷史上低利率、郊區(qū)獨(dú)棟住宅的持續(xù)需求以及美國家庭對(duì)獨(dú)立屋的前所未有的需求，這些完美的風(fēng)暴推動(dòng)了獨(dú)立屋市場(chǎng)的走高。預(yù)測(cè)報(bào)告的作者之一、ULI資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)中心高級(jí)副總裁Anita Kramer認(rèn)為。
“數(shù)據(jù)顯示，美國獨(dú)立屋市場(chǎng)繼續(xù)火爆。”
報(bào)告中以“美國大搬家”（The Great American Move）為題的一整篇文章解釋了當(dāng)今美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。新冠疫情大流行引發(fā)的一個(gè)重要住房趨勢(shì)是“美國大搬家”。疫情導(dǎo)致了對(duì)于安全社交距離和居住房間的需求。人們（和企業(yè)）正以各種方式遷移到不同的地理區(qū)域，從密集的城市遷移到郊區(qū)，從公寓搬到獨(dú)立屋，還有一些人回到鄉(xiāng)村和家人一起住。沒有比蓬勃發(fā)展的單戶住宅市場(chǎng)更好的證據(jù)了，尤其是在美國價(jià)格更高的地區(qū)。一些觀察家認(rèn)為，像大流行這樣的大事件不會(huì)創(chuàng)造新的趨勢(shì)，反而會(huì)加速現(xiàn)有趨勢(shì)。今天的住房似乎就是這樣。“轉(zhuǎn)移”發(fā)生在大流行之前，已經(jīng)受到美國地理、人口和消費(fèi)者變化的刺激。”
據(jù)這些地方的新移民介紹，他們?cè)诮紖^(qū)新蓋的房子可能比以前更受歡迎。預(yù)計(jì)在未來幾年，郊區(qū)（或郊區(qū)市場(chǎng)）將占據(jù)近80%的家庭增長份額，這將帶來對(duì)更像城市的便利設(shè)施的渴望。
Zillow的共同創(chuàng)始人今年以超過預(yù)期的30%的價(jià)格收購了洛杉磯住宅，幾天前，他的最新創(chuàng)業(yè)公司以3.5億美元的額度首次公開募股。
美國下述十大城市的郊區(qū)住宅升值空間更大。這些城市包括奧斯汀、夏洛特、丹佛、明尼阿波利斯、納什維爾、波特蘭、羅利/達(dá)勒姆都會(huì)區(qū)、鹽湖城、圣地亞哥和西雅圖。克萊默說：“吸引人們和公司進(jìn)入這些中等城市的是一個(gè)良好的中心地帶，它的生活和經(jīng)營成本較低。”。
強(qiáng)大的就業(yè)機(jī)會(huì)吸引著年輕的專業(yè)人士和家庭遷居這些城市。報(bào)告指出，這些城市的良好的就業(yè)計(jì)劃和基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)吸引了大量的開發(fā)商。奧斯汀、夏洛特、納什維爾、羅利/達(dá)勒姆和鹽湖城等城市是“總體房地產(chǎn)前景”排名最高的10大市場(chǎng)。
與波士頓、芝加哥、洛杉磯、費(fèi)城和紐約（布魯克林和曼哈頓）等房價(jià)價(jià)格較高的城市不同，這些城市提供了更實(shí)惠和更低成本的生活方式，吸引了年輕的專業(yè)人士和家庭。
隨著疫情在美國的進(jìn)一步加劇，美國的商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)行今年以來變得雪上加霜。由于疫情，人流大幅減少，商鋪收入減少，紛紛退租。這種運(yùn)行機(jī)制進(jìn)一步傳導(dǎo)到商業(yè)銀行，進(jìn)而機(jī)威脅到美國一些大銀行的利潤，金融機(jī)構(gòu)可能很快面臨嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。多份報(bào)告顯示，投資組合中有大量商業(yè)地產(chǎn)的銀行可能會(huì)在未來幾個(gè)月出現(xiàn)重大影響。
就在最近，普華永道房地產(chǎn)公司發(fā)表了一份名為“2021年新興趨勢(shì)”的報(bào)告，該報(bào)告顯示，自冠狀病毒爆發(fā)以來，房地產(chǎn)（包括商業(yè)地產(chǎn)）的城市排名發(fā)生了很大變化。例如，多年來，西雅圖市一直是房地產(chǎn)投資排名前10的城市，但在新冠疫情肺炎大流行之后，西雅圖在美國其他城市的排名下降到第34位。
西雅圖、波士頓、紐約、洛杉磯、亞特蘭大等大城市面臨的最大問題之一，是商業(yè)地產(chǎn)（CRE）日益嚴(yán)重的虧損，形勢(shì)到了非常嚴(yán)峻的地步。
例如，在2020年11月11日，地產(chǎn)行業(yè)專欄作家大衛(wèi)·J·林奇（David J.Lynch）發(fā)表了一篇文章，內(nèi)容是當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該如何嚇唬銀行等金融機(jī)構(gòu)。這篇文章解釋了這家總部位于曼哈頓的Signature 銀行第三季度的收益如何顯示“60%的投資組合與商業(yè)房地產(chǎn)有關(guān)”。
林奇進(jìn)一步解釋說，向酒店、房東和當(dāng)?shù)厣痰甑绕髽I(yè)提供貸款過去是銀行可以依賴的，但在紐約等城市，由于疫情遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有消除，這些地方現(xiàn)在成了“鬼城”。
如林奇進(jìn)一步指出的那樣，以Signature 銀行為例的這類銀行正遭受著嚴(yán)重的影響。
基本上說，商業(yè)房地產(chǎn)是一種專門用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)。世界上相當(dāng)大一部分的商業(yè)地產(chǎn)租給了那些創(chuàng)造收入的人，但是由于疫情的肆虐，人流大幅減少，一些租用商鋪的人無法產(chǎn)生收入。
毫不夸張的說，商業(yè)地產(chǎn)的危機(jī)正在美國逼近，這種狀況幾乎每個(gè)州都在發(fā)生。2020年11月16日，Jdsupra咨詢公司發(fā)布了一份報(bào)告，內(nèi)容涉及特拉華州以及對(duì)新冠疫情的反應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)租戶和房東造成的可怕影響。
Jdsupra撰稿人johnnewmer寫道：“過去8個(gè)月，由于疫情的流行，特拉華州的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了巨大的變化，如果沒有固定的收入來源，許多商業(yè)租戶就無法履行每月的租金義務(wù)”。“面對(duì)每月租金收入減少，一些房東現(xiàn)金短缺，影響了他們向銀行支付房貸的能力。”
與此同時(shí)，疾病預(yù)防控制中心（CDC）頒布的聯(lián)邦驅(qū)逐禁令將于年底解除，懷疑者認(rèn)為這可能引發(fā)一系列違法行為。紐約和加利福尼亞等受重創(chuàng)的CRE市場(chǎng)的地方政府正試圖通過增加更多的監(jiān)管措施來遏制這種影響。
例如，加州將繼續(xù)限制商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的年度房產(chǎn)稅增長。此外，分析師表示，無論明年1月誰在任，沒有一位美國總統(tǒng)能夠影響商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率。根據(jù)庫什曼和韋克菲爾德（Cushman&Wakefield）最近發(fā)表的一份報(bào)告，無論美國哪個(gè)政黨掌權(quán)，房地產(chǎn)低迷都是由嚴(yán)重衰退所引導(dǎo)的。
“在決定租賃基本面和房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)周期、經(jīng)濟(jì)、利率、COVID-19、地緣政治事件和長期增長驅(qū)動(dòng)因素（如人口統(tǒng)計(jì)和技術(shù)變革），而不是選舉。”這份報(bào)告最后說。
