在美國,不少低收入的人也可以買得起住房,這除了美國大部分地區房價比較低以外,政府也為低收入家庭購屋提供優惠貸款。
很多中低收入家庭雖然收入可以達到購買住房的標準,但由于積攢首付款需要數年時間,這就影響了他們的購屋能力。美國人很少有向朋友或親屬借錢支付首付款的事,缺少首付款,看著房子也是干著急。
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聯邦住房部專門有為中低收入家庭和第一次購買住房家庭擔保的住房貸款。
這種貸款最大的好處是購屋者不必為付首付款而發愁,因為這種貸款往往只要求購屋者所附的首付款不超過借款總額的3%。如購買20萬美元的住宅,購屋人只需要付首付款6000美元就可以入住新居,這對于中低收入家庭能夠擁有住房助益很大。
聯邦住房部擔保的住房貸款對購屋者的信用要求遠不如商業金融機構那么高,即使宣布破產的人,
在破產兩年后也可以從聯邦住房部擔保的金融機構申請到住房貸款。在家庭收入和債務比例率上,聯邦住房部擔保的貸款條件也相對寬松,這一切都是為了能使中低收入家庭也可以擁有住房。
既然聯邦住房部擔保的住房貸款條件比較寬松,為什么很多美國人還要從商業銀行申請住房貸款呢?主要原因有二:第一,聯邦住房部擔保的住房貸款金額有一定限制,如果需要大額貸款則較難申請到。美國的中位房價雖然不到20萬美元,但這決不意味著在美國就業機會多的大部會地區都能以這樣低的價格購買到住房。實際上大都會地區的中位房價要在40萬至50萬美元之間。所以在房貸上就有普通貸款和大額貸款之分。美國房貸機構設定的大額貸款指的是超過41.7萬美元的貸款。
第二,聯邦住房部擔保的貸款利率要比商業金融機構的貸款利率偏高一些,購屋者如果有較好的收入并有能力支付20%的首付款,就沒有必要去借利率較高的貸款。
來回折騰,買入賣出變現過于頻繁,這個坑其實是“買錯房”后的連鎖反應。
比如,在關注的某個城市里,價位最高的幾個“豪宅”,被有些朋友買入,因為入手的價格不合理,這一買入豪宅的錯誤舉動,直接導致的下一個問題,就是入坑的買家住了幾個月后發覺情況不對,于是這些豪宅又再次在短時間內出手重新上市銷售,這真的會很困難。
首先,如此頻繁的來回買賣折騰,暴露出的是買家在購買前沒有做好功課,很可能連自己買房的目的、居住和使用規劃、財務計算和退出策略都沒有想好。
其次,那么短時間內再次上市,大概率就是賠錢。
美國的房市,基本不存在類似中國一線城市那樣的短期飆漲,因此短期內掛牌可以賣掉的價格,在扣除地產稅、維護費、貸款成本和中介費后,基本是不賺錢甚至于賠錢。
在這個反復折騰的過程中是你出錢在為經紀人“打工”的過程。
你在一年內一買一賣2次交易,給其中相關的經紀人創造了2次快速提取傭金的機會,卻留給了自己一地雞毛。
在這里,科普3條實操邏輯,希望對買房者有所幫助:(1)在美國,一般房產持有時間需要長達5-7年后再出手,基本可以讓賣價扣除各類環節費用后獲得盈利。
(2)真正的好手,遵循的理念并不是單一的買入,持有一定時間后,再簡單賣出變現離場那樣簡單。而是進行“只買入不變現”的滾雪球擴展原則,利用時間賽道積累財富。
比如:買入房產后到了一定時間房產增值后可以通過抵押再融資把現金借出來后再投資,或者高價拋售第一個物業后,利用1031交換的“延遲增值稅”的福利去買入下一個更大、回報更好的房產。
(3)真心需要一位好的房產經紀人,輔佐你做出正確的投資策略,并通過扎實的分析找到值得擁有的好DEAL。而不是那些追求傭金而讓你買在山頂價格的急功近利的人。
