來回折騰,買入賣出變現過于頻繁,這個坑其實是“買錯房”后的連鎖反應。
比如,在關注的某個城市里,價位最高的幾個“豪宅”,被有些朋友買入,因為入手的價格不合理,這一買入豪宅的錯誤舉動,直接導致的下一個問題,就是入坑的買家住了幾個月后發覺情況不對,于是這些豪宅又再次在短時間內出手重新上市銷售,這真的會很困難。
首先,如此頻繁的來回買賣折騰,暴露出的是買家在購買前沒有做好功課,很可能連自己買房的目的、居住和使用規劃、財務計算和退出策略都沒有想好。
其次,那么短時間內再次上市,大概率就是賠錢。
美國的房市,基本不存在類似中國一線城市那樣的短期飆漲,因此短期內掛牌可以賣掉的價格,在扣除地產稅、維護費、貸款成本和中介費后,基本是不賺錢甚至于賠錢。
在這個反復折騰的過程中是你出錢在為經紀人“打工”的過程。
你在一年內一買一賣2次交易,給其中相關的經紀人創造了2次快速提取傭金的機會,卻留給了自己一地雞毛。
在這里,科普3條實操邏輯,希望對買房者有所幫助:(1)在美國,一般房產持有時間需要長達5-7年后再出手,基本可以讓賣價扣除各類環節費用后獲得盈利。
(2)真正的好手,遵循的理念并不是單一的買入,持有一定時間后,再簡單賣出變現離場那樣簡單。而是進行“只買入不變現”的滾雪球擴展原則,利用時間賽道積累財富。
比如:買入房產后到了一定時間房產增值后可以通過抵押再融資把現金借出來后再投資,或者高價拋售第一個物業后,利用1031交換的“延遲增值稅”的福利去買入下一個更大、回報更好的房產。
(3)真心需要一位好的房產經紀人,輔佐你做出正確的投資策略,并通過扎實的分析找到值得擁有的好DEAL。而不是那些追求傭金而讓你買在山頂價格的急功近利的人。
現在任何尋找住房的人都在駕馭近代史上最艱難、最昂貴的房地產市場之一。
根據全國房地產經紀人協會的數據,3月份的房地產熱潮將房價推高至375,300美元的歷史新高,比2020年3月的中位數280,600美元高出34%。最近幾個月,房貸利率一直在上升,30年期固定利率房貸的平均利率攀升至5%以上;這使得房屋融資成本比一年前高出約40%。
雖然一些大城市的租金在疫情初期暴跌,但租金在很大程度上已經反彈,在許多地方已經超過了疫情前的水準。
租金中位數比兩年前上漲了近20%,根據Realtor.com的數據,3月份最大的住房市場租金達到創紀錄的每月1,807美元。所有這些不斷上漲的成本,都可能使人在要租房還是要買房的決定中猶豫不決。最終決定取決于你住在哪里、你的財務狀況、你計劃在該房子中居住多長時間、以及你的現金流。以下是你可以問自己的一些問題,以幫助你在購買和租賃之間做出選擇。
你住在哪里?圖片根據Realtor.com今年稍早之前發布的一份報告,在美國50個最大城市中,超過一半的城市購買入門級房屋的每月成本比租用類似規模的單位更實惠。但鑒于房價的快速飆升,在某些地區,租房比買房更實惠。例如:德州奧斯丁,在一月份時是租房而不是買房最有利的地方;緊隨其后的是紐約、舊金山、加州SanJose、西雅圖、波士頓、丹佛、紐約Rochester、奧勒岡州波特蘭、和洛杉磯。
在這10個城市中,與購買新房相關的每月付款,平均比租金高出42%或978美元。
這些地方的待售入門房屋包括比全國房價更高的平均公寓持有份額,以及更昂貴的屋主協會費用。購屋比租房更有利的地方包括阿拉巴馬州的Birmingham,在那里1月份購買新房的成本比租金低44.3%;緊隨其后的是Cleveland、Pittsburgh和St.Louis。佛羅里達州的兩個城市:坦帕和奧蘭多,一月份年度租金增長最快,這使得購屋更具吸引力,即使房價和房貸利率正在上升。
你的財務狀況良好嗎?圖片對于大多數人來說,租房或買房之間的決定與其說是關于房價或租金,不如說是關于你是否準備好成為屋主。支付首付款后,你的儲蓄會剩多少?你的信用評分是多少?你有資格獲得房貸嗎?你可以按月付款嗎?MinneapolisAbundoWealth的財務規劃師AndrewDressel認為人們應該有六個月花費的應急基金,
1萬美元的現金來支付過戶費用和搬家費用,并且在尋求購屋時,擁有720或更高的信用評分。此外,擁有房屋的總體成本——包括房貸和水電費、稅收、電器和院子的維護,以及日常磨損的費用,不應超過一個人實得工資的40%。Dressel還表示,他們還需要確保不會為了現在就擁有一套房子,而犧牲退休或其他目標。
你會在那里住多久?如果你只打算在某個地方住兩三年,專家通常建議租房。
LyonFinancial認證財務規劃師JayAbolofia表示,如果你在一些庫存低的繁忙市場購屋時感到不知所措或匆忙,在只打算住一年左右時間的情況下,那么租賃并不是一個糟糕的著陸點。他駁斥了許多潛在買家在房貸利率上升之前鎖定房貸利率的緊迫感,稱利率和房價往往存在反比關系。當房貸利率較低時,會給房價帶來上行壓力。僅僅因為房貸利率低并不代表著現在是購買的好時機,更高的利率也不代表著現在是買房的壞時機。但如果你打算在該地區待上一段時間,這是一個購房的好時機。
你們的每月還款額是多少?圖片洛杉磯MarinaWealthAdvisors的特許金融分析師NoahDamsky表示,作為屋主,你需要計算每月房貸還款的現金流、完成交易所需的前期資金、以及維修所需的金額。在你能夠輕松支付這些成本之前,急于擁有房屋擁有權是沒有意義的。Damsky建議,每月的房貸還款額不應超過總收入的35%;但這是最高上限,其他模型則更為保守,建議使用總收入的25%,以保持較低的債務收入比。一個中間的建議是將不超過每月總收入的28%用于房貸還款。
雖然一些潛在買家可能期待房屋擁有權的稅收優惠——包括從聯邦所得稅法案中扣除房貸利息、財產稅支付和其他費用,但Damsky警告稱,稅收優惠通常會被大約1%的年度維修成本大大抵消。愛荷華州CedarRapids的ArnoldandMoteWealthManagement的財務規劃師MattHylland表示,照顧房屋的自付費用可能更高,他建議購房者將房屋價值的2%至3%用于支付保養和維修費用。
