美國本次總統大選可謂一波三折，至今點票還未結束。川普和拜登誰能入主白宮還未有定論。但這場大選在全國范圍內造成了兩極分化。
而且，這次選舉是在致命的新冠病毒肺炎流行、經濟受到重創以及無數熱點種族和移民問題的嚴峻背景下進行的。房地產市場的未來的黨派紛爭中迷失了方向。但是，如果第46任總統雄心勃勃的住房計劃不僅僅是空洞的競選承諾，它可能會產生重大后果。如果拜登當選，將能給更多的美國低收入的人創造機會購房，或者提高住房質量，有能力負擔起租賃住房。
歷史性的住房短缺和創紀錄的低抵押貸款利率將房價推到了新的高度，盡管美國已經進入了大蕭條以來最嚴重的衰退期。
realtor.com@公司首席經濟學丹妮爾·黑爾（Danielle Hale）認為；“拜登有一個真正雄心勃勃的議程，將努力為更多的中低收入美國人創造機會，使他們成為有房者或負擔得起租賃住房。”
明尼阿波利斯明尼蘇達大學（university of minneapolis）城市政策教授愛德華戈茨（edward goetz）表示，如果拜登單選，可能導致一些重大變化。
愛德華·戈茨（edward goetz）說：“問題在于，作為一種努力，經濟適用房與他想要完成的其他事情（如學生貸款債務、氣候變化）相比如何，以及他如何優先考慮這些問題。
拜登當時的競選承諾：幫助更多美國人擁有住房
拜登的競選承諾主要包括6400億美元住房計劃。其主要內容之一是幫助更多的美國人成為有房者?，F在他當上了總統，他有機會把這個高瞻遠矚的計劃變成現實，因為他試圖彌合國內的分歧。
他計劃給予首次置業者最高1.5萬元的首付稅收抵免，讓他們在購買時可以使用。隨著近幾年房價的飆升，這個政策對許多資金短缺的購房者來說可能是一個很大的幫助。據最新數據顯示，9月份，美國房屋掛牌價格中位數為35萬美元。
黑爾說：“拜登認識到，對于一些人來說，成為房主是多么具有挑戰性?！彼A測，他的政府將推行政策讓低收入人更容易買房?！?/span>
同時，教師、急救人員以及其他公共和國家服務人員也將有資格獲得首付援助和較低的房價。然而，他們將需要購買并搬進貧困、低收入社區或價格更昂貴的社區，而這些社區并沒有提供更合理價格的住房。
“這些是他將住房援助與改善社區結合起來的一些更具創新性的想法?！备甏恼f這是件好事，但我不知道會有多少事情會發生。
另外，拜登在競選時還承諾，將解決住房中的種族歧視問題
甚至在喬治·弗洛伊德（george floyd）去世后，美國各地爆發了“黑人生命貴”抗議活動，拜登就承諾要幫助消除種族間的住房差距。這一差距導致有色人種社區的住房擁有率降低（因此導致家庭財富減少）。
拜登提議建立一個評估房屋的國家標準，以確保有色社區的房產評估價格不會低于可比的白人社區的同類住宅。
黑爾說：“這無疑是朝著正確方向邁出的一步，但這并不能（完全）解決問題?！币驗橘彿空咦罱K將根據他們愿意支付的價格來決定房產的價格。
此外，拜登還提議建立一個公共信貸機構，通過考慮諸如租金支付歷史和按時支付的水電費等因素，幫助提高少數族裔購房者的得分。這可以幫助更多的買家以更低的費用和利率獲得抵押貸款。
相比之下，美國總統唐納德·特朗普（Donald Trump）在今年夏季就結束了一項要求許多郊區社區多元化的規定。美國總統奧巴馬時代的規定迫使接受聯邦住房資金的社區評估和解決住房歧視問題。許多較富裕的城鎮和郊區一直在努力讓更多的經濟適用房（從公寓和公寓到較小的單戶住宅）上漲。他們擔心這可能導致房地產價格下跌。
拜登表示，他將要求并激勵地方和州政府廢除那些使隔離永久化、使建筑商更難建造新住房的規定。
戈茨說，“如果拜登當選，他的政府可以讓地方政府明白，他們將要遵守一些標準。它可能會改變當地的規劃和政策，與可以建造的住房種類有關。這意味著歷史上受到歧視的人口有更多的住房機會?！?/span>
拜登還將試圖在2035年前將該國建筑的碳排放削減一半。開發商將有資格獲得獎勵，改造房屋，使其更節能，并創造自己的清潔能源。
拜登的競選承諾：幫助陷入困境的租房者
當談到租房者努力維持生計時，拜登計劃提出全額資助低收入這的代金券，以便每個有資格參加該計劃的低收入美國人都能獲得援助。目前，大約四分之一有資格獲得代金券的家庭沒有收到代金券，因為沒有足夠的代金券。
按照類似的思路，拜登將為低收入租房者提供稅收抵免，這樣他們就只需支付30%的收入用于住房和公用事業。
佛羅里達大西洋大學（Florida Atlantic University）位于博卡拉頓（Boca Raton）的房地產經濟學家肯·約翰遜（Ken Johnson）說：“這項計劃的管理成本會很高，但會對個人有所幫助?！?。
戈茨說，問題在于，最貧困的租房者每月都需要幫助，而不僅僅是在年底繳稅的時候。
另外，拜登還可能決定延長特朗普的暫緩驅逐令，以防止租房者在冠狀病毒大流行期間失去家園。它規定房東在明年之前驅逐大多數房客是違法的。
新總統還承諾增加住房供應，投入1000億美元用于建造和升級經濟適用住房。他將利用稅收優惠政策在供不應求的地區建設經濟適用房，并試圖限制地方和州政府對新建住房數量的限制。
戈茨說：“這是一個回歸民主黨總統更典型的議程，試圖建造和創造更多的經濟適用房。”
“已經過期了。我們正處于房地產危機之中，全國各地都有負擔能力問題?！?/span>
此外，拜登還希望通過向避難所提供緊急資金，緩解無家可歸問題，并為有需要的人提供案件管理服務。他將禁止接受聯邦資金的庇護所拒絕同性戀、同性戀、雙性戀、變性人和同性戀群體的成員。他還將為殘疾人、老年人和從監禁出來的人提供更多的住房。
美國總統大選的亂象飽受爭議，飽受打擊的經濟、種族關系、移民、民間撕裂本來就不堪其擾，在這個低迷、拖累的季節，一個關鍵問題受到的關注相對較少，那就是美國住房問題。但是請不要搞錯：在美國正處于歷史性的價格低廉的租房和待售房屋短缺的陣痛中，每個候選人處理美國住房危機的方式可能會影響到美國未來許多年。
在如何應對住房問題上，兩位候選人的分歧再大不過了。無論誰當選，都會對當前的美國住房現象造成很大的改變。
美國總統川普（Donald trunp）今年夏天發布了一項有爭議的暫緩搬遷令，以防止租房者在新冠病毒大流行期間失去家園，并廢除了一項要求郊區解決住房種族歧視問題的法律。他還希望將房利美和房地美私有化，這可能會影響到未來幾代購房者。
與此同時，他的挑戰者、前副總統拜登（joebiden）提出了一項雄心勃勃的計劃，幫助首次置業者湊齊首付款購買自己的住房。這位民主黨候選人還將采取措施改善住房市場的種族差異，并為最貧窮的美國人提供更多的租房援助。
房地產經紀人公司首席經濟學家丹妮爾·黑爾說：“當選民在11月做出決定時，他們的選擇主要是維持房地產市場的現狀，而不是擴大少數族裔、低收入和中產階級家庭的機會”。
那么，在房地產方面，哪個候選人應該得到你的選票呢？讓我們好好觀察一下他們的住房觀點。
川普連任如何影響房地產市場？
這位前房地產大亨還沒有公布具體的住房計劃。然而，特朗普在近四年的執政期間積累了一項住房記錄，為他未來可能采取的行動提供了線索。
華盛頓特區一個保守派智囊團哈德遜研究所（Hudson Institute）住房和金融市場中心主任約翰·韋徹（John Weicher）認為：“在過去的四年里，房屋擁有率終于上升了。川普認識到住房的重要性。這是他在經濟大衰退后重建經濟的戰略的一部分，而且是有回報的?！?/span>
另外，川普還延長了暫緩驅逐令，規定房東在明年之前驅逐大多數房客是違法的，這是在流感大流行中前所未有的一步。這個命令既受到贊揚，也受到批評。房客們被要求在延期還款期結束時還清所有欠款，這是許多人不知道他們將如何做的。同時，政府沒有向房東提供資金，幫助他們支付這些房產的抵押貸款、稅收和其他費用。
在房屋所有權方面，特朗普政府最大膽的計劃之一是提議將房利美和房地美私有化，這可能會影響到未來幾代購房者。房利美和房地美背負著美國一半的抵押貸款，為了防止他們在8月下旬的房地產泡沫破裂后破產而債務被轉移到聯邦政府的監管之下。在接下來的幾年里，有人大力推動私有化。
批評人士擔心，此舉可能危及廣受歡迎的30年期固定利率抵押貸款，特朗普政府駁回了這一說法。但市場的現實是，抵押貸款利率和手續費可能會因此而上升。
另一個有爭議的舉動是特朗普政府終止了一項要求許多郊區社區多樣化的規定。美國總統奧巴馬時代的規定迫使接受聯邦住房資金的社區要接受評估，以解決住房歧視問題。積極推進公平住房規則旨在鼓勵社區允許更多的負擔得起的住房、公寓和公寓樓，以及更小、更實惠的單戶住房。
但是，許多較富裕的城鎮和郊區曾反對這些要求，擔心它們會導致房地產價值下降。
明尼阿波利斯明尼蘇達大學城市政策教授愛德華·戈茨（Edward Goetz）說：“這項規定是他前任的主要成就之一。最終的結果可能是地方政府不把公平住房看得那么嚴重?！?/span>
特朗普稅改影響房地產
特朗普在擔任總統之初對稅法進行了一些重大修改。他鼓勵開發商在貧窮、困難的社區進行新的開發和投資。讓更多人負擔得起的租賃綜合體和零售中心，可以獲得稅收優惠作為刺激發展的一種方式。
另外，川普還將財產稅、收入稅和銷售稅扣除額限制在2017年底，總額不超過1萬美元。這對許多美國人來說效果很好，尤其是在南部和中西部的一些州。但對于那些在東北部和其他稅收優惠州落敗的房主來說，這是一個不受歡迎的舉措，在這些州，單是房產稅就常常遠遠超過上限。
特朗普還降低了抵押貸款利息扣除額。房主最多只能注銷75萬美元的房屋。之前的限額是100萬美元。雖然這并沒有影響到大多數的房主，但它損害了那些在價格昂貴的沿海地區，如在紐約市和舊金山灣區在那里，一套不起眼的新房可能要花100多萬美元。
房地產經紀人首席經濟學家黑爾說：“雖然許多人的稅單下降了，但有些人，特別是生活在高成本地區的中上階層的房主，他們的稅單卻上升了。
喬·拜登如何在住房市場上有所作為？
拜登在二月發布了一份詳細的住房計劃。盡管大部分計劃充其量可能是一廂情愿，最壞的情況下可能是空洞的承諾，但該計劃列出了他的優先事項，以及他希望如何在房地產市場上有所作為。
“隨著流行病和經濟危機，經濟適用房問題只會變得更糟?！备甏恼f。由于地方和州政府都在爭先恐后地爭取資金，經濟衰退可能會使這些計劃的實施變得更加困難。
戈茨說：“問題是，拜登能在國會獲得多少支持，有多少資金可以得到資助。”
拜登最受歡迎的措施之一是為首次購房者提供最高1.5萬美元的首付稅收抵免，以幫助他們為這筆交易提供資金。隨著近幾年房價的飆升，這對許多資金短缺的購房者來說可能是一個很大的幫助。
然而，一些人擔心，這一提議可能時機不當。
黑爾說：“他提出的首付稅收抵免的想法很好，但這可能不是這個市場的正確建議?！比缃瘢康禺a市場最大的問題是缺乏價格合理的住房?！爆F在我們的買家太多了，可供出售的房子卻不夠?！?/span>
同時，教師、急救人員以及其他公共和國家服務人員也將有資格獲得首付援助和較低的房價。然而，他們將需要購買并搬進貧困、低收入社區或價格更昂貴的社區，而這些社區并沒有提供更合理價格的住房。
拜登希望在住房方面消除種族歧視
如果當選，拜登承諾將幫助消除種族間的住房差距，這種差距導致有色人種社區的住房擁有率降低（從而降低家庭財富）。他提議建立一個評估房屋的國家標準，以確保不同膚色社區的房產評估價格不會低于可比白人社區的同類住宅。
黑爾說：“這很有趣，可能有助于公平競爭?！?。
此外，他還提議建立一個公共信貸機構，通過考慮諸如租金支付歷史和按時支付的水電費等因素，幫助提高少數族裔購房者的得分。這可以幫助更多的買家以更低的費用和利率獲得抵押貸款。
拜登說，他還將試圖在2035年前將美國建筑的碳排放減少一半。開發商將有資格獲得獎勵，改造房屋，使其更節能，并創造自己的清潔能源。
當談到租房者難以維持生計時，這位前副總統將發放住房代金券，以便每一個符合該計劃條件的低收入美國人都能得到援助。目前，大約四分之一有資格領取代金券的家庭沒有收到代金券，但是因為代金券不夠。
按照類似的思路，拜登將為低收入租房者提供稅收抵免，這樣他們就只需支付30%的收入用于住房和公用事業。
戈茨在談到30%的上限時說：“事實證明，支付不超過他們收入三分之一的住房是有效的。”住房的穩定已經轉化為更大的工作保留率以及學生在學校表現更好。
黑爾補充說：“拜登正在研究如何增加擁有住房和負擔得起的租金的機會?！保ㄋ挠媱潱┽槍Φ氖亲钚枰獛椭娜??！?/span>
