預(yù)期2022年的投資活動將突破疫情之前的高位水平,在投資者強(qiáng)勁的需求和市場充裕的資本因素影響下,即使利率上升,資本化率依舊保持穩(wěn)定或略有下調(diào)。
1、投資規(guī)模接近創(chuàng)紀(jì)錄水平由于投資者強(qiáng)勁的需求和充裕的資本流動,商業(yè)房地産投資活動在2021年快速回暖。充足的可用資本、近歷史高位的以美國房地産爲(wèi)標(biāo)的權(quán)益投資,及較低融資成本將共同推動2022年并購市場的上漲。隨著國際旅行限制的放寬以及非常低的美元貶值對沖成本,預(yù)計2022年會有更多的外國資本關(guān)注美國資産。
2022年預(yù)計投資總額預(yù)期將比2021年的水平增加5%-10%,這將與2019年疫情之前的投資額旗鼓相當(dāng)。雖然電子商業(yè)和人口結(jié)構(gòu)變化會吸引壹部分投資者對工業(yè)和多戶型資産的投資感興趣,但對辦公室和零售資産的投資預(yù)計也會回升。2022年,工業(yè)和多戶住宅投資額預(yù)計將比2021年的水平增長10%-15%,而辦公室和零售業(yè)投資額也將增長5%-10%。與此同時,2021年年三季度,酒店投資額恢復(fù)到疫情之前的水平,這是該行業(yè)進(jìn)入2022年積極的壹個信號。
2、資本化率保持穩(wěn)定對資産強(qiáng)勁的需求將推高定價,即使長期利率有小幅度上升,依然有助于保持資本化率總體的穩(wěn)定。按歷史標(biāo)準(zhǔn)衡量,預(yù)計房地産利差仍將保持較大的數(shù)值,這有助于抵消利率上升的影響。2022年上半年,預(yù)計所有類型房地産的平均資本化率將比10年期國債收益高280-300個基點(diǎn)(bps),與2013年至2018年的290個基點(diǎn)的平均水平持平,然后2022年下半年將收縮至250個基點(diǎn)。此外,租金也將繼續(xù)上漲,從而爲(wèi)大部分房地産資産類別提供更高的凈營業(yè)收入(NOI)支持。盡管資本化率在長期通常遵循實(shí)際利率的走勢,但在短期內(nèi),預(yù)期凈營業(yè)收入的影響更大。
盡管在壹些零售、酒店以及辦公室等領(lǐng)域面臨壹些挑戰(zhàn),但是預(yù)計房地産基本面將在2022年全年加強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的增長,空置率下降和租金提高,推動著凈營業(yè)收入的上升,總體而言,預(yù)計多戶家庭(8%)、工業(yè)(4%)和零售業(yè)(2%)領(lǐng)域的凈營業(yè)收入將增加。雖然奧密克戎變異體依然對酒店業(yè)造成壹定影響,但是酒店業(yè)的凈營業(yè)收入也有實(shí)質(zhì)性的改善。由于住戶采用混合辦公安排對A級資産的需求與市場低質(zhì)資産供給想沖突,預(yù)計辦公室寫字樓行業(yè)的凈營業(yè)收入將小幅下降1.5%。
總體而言,隨著房地産價值的升值,房産投資者將獲得與無風(fēng)險國債利率相比高收益利差回報。此外,我們預(yù)計全年通脹率平均爲(wèi)2.4%,低于我們預(yù)期的凈營業(yè)收入增長水平。因此,相對低風(fēng)險收益率的機(jī)會,加上對沖通脹的能力,將使房地産在2022年成爲(wèi)極具吸引力的投資選擇。
與無風(fēng)險利率的利差收窄,但仍有顯著空間。
3、推動債務(wù)市場發(fā)展的另類貸方貸款發(fā)放量在2021年顯著增加的基礎(chǔ)上,2022年預(yù)計會繼續(xù)保持高位,因爲(wèi)借款人尋求在美聯(lián)儲收緊貨幣政策之前鎖定較低的利率。2021年,另類貸方的交易量激增,特別是通過抵押貸款憑證(CLO)的債務(wù)基金。這種轉(zhuǎn)變反映了尋求過橋貸款和其他過渡性融資的借款人以及渴望更高收益率的投資者的風(fēng)險偏好增長,特別是考慮到當(dāng)前的公司和政府債券利差。假設(shè)美聯(lián)儲以不會擾亂信貸市場的方式縮減資産購買規(guī)模,2022年抵押貸款憑證(CLO)和傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款證券(CMBS)的發(fā)行量在2022年應(yīng)該會保持在高位。
人壽保險公司也非?；钴S,在商業(yè)房地産貸款中發(fā)現(xiàn)了較好的價值,特別是多戶住宅和工業(yè)地産。與此同時,私募股權(quán)公司越來越有興趣從壽險公司收購貸款組合,作爲(wèi)他們的投資參數(shù)。盡管壹部分投資人會轉(zhuǎn)向私募股權(quán),但壽險公司預(yù)計在2022年仍將是活躍的貸方。
同樣值得注意的是單壹資産、單壹借款人交易的增長。許多投資者仍然對辦公室和零售行業(yè)的領(lǐng)域持謹(jǐn)慎的態(tài)度,他們更喜歡評估單壹不動産和擔(dān)保人的安全性,而不是梳理更大的渠道交易的財務(wù)狀況。我們預(yù)計,隨著基本面的改善以及遠(yuǎn)程辦公和電子商務(wù)的影響變得更加清晰,到2022年,投資者和貸方都將更愿意承銷辦公室和零售交易。
4、資本市場將迎來好年景綜上所述,在充足的資産流動性和穩(wěn)定的資本化率的推動下,2022年的投資活動將創(chuàng)下歷史新高。經(jīng)濟(jì)狀況的改善將支持資産價值升值和凈營業(yè)收入(NOI)增長,從而提高回報率。這壹前景的最大風(fēng)險來自疫情造成的破壞、無法預(yù)見的利率飆升或是通貨膨脹升高,事實(shí)證明這比目前預(yù)期的持續(xù)更久,但在這壹點(diǎn)上,這些因素似乎不是對前景的主要威脅。
·值得關(guān)注的趨勢·投資策略分歧隨著投資者在后疫情時代房地産環(huán)境中重新平衡風(fēng)險和回報,核心型和機(jī)會型投資策略預(yù)計將在2022年進(jìn)壹步加速。鑒于強(qiáng)健的基本面,多戶住宅資産可能會在機(jī)會型收購中占據(jù)很大份額。對于寫字樓資産而言,追求安全資産的趨勢可能最爲(wèi)明顯,包括在大流行期間暫停并購的機(jī)構(gòu)投資者的需求,現(xiàn)在面臨著有效部署大量資本的壓力。
抵押貸款憑證強(qiáng)勁復(fù)蘇推動債權(quán)基金活動由于在收購需要翻新或其他升級的物業(yè)過程中利率上漲,對于更短期、浮動利率融資需求在不斷增長。追求更高收益率的投資者渴望此類産品,大型私募股權(quán)公司正在成爲(wèi)積極的抵押貸款憑證發(fā)行人以滿足此種需求。
從LIBOR過渡自2022年伊始,LIBOR指數(shù)貸款和衍生品將不再可用,借款人和貸款人都需要在評估現(xiàn)有貸款和新貸款時做出決定。隨著貸方調(diào)整他們的流程,借款人弄清楚他們在新基準(zhǔn)下的風(fēng)險是什麼,信貸市場可能會出現(xiàn)壹些混亂,但預(yù)計這種過渡不會對流動性産生重大影響。
千禧世代原本被視為是永不置產(chǎn)的一群,但他們長大之后居然變了,投資股市和加密幣賺了錢,開始狂掃豪宅物件成為推升美國房價的一大主力。
千禧世代常被批評是懶惰蟲,被外界視為永不置產(chǎn)的一代,現(xiàn)在這個觀念要被打破了,在美國房地產(chǎn)這波熱潮中,他們已經(jīng)成為最大買家,還慢慢躍居豪宅市場的購買主力。
蘇富比國際物業(yè)執(zhí)行長菲利浦:「在30歲這個年齡是消費(fèi)的黃金時期,再加上他們開始繼承上一代留下的財富?！骨ъ来傅氖?981到1996出生的族群,他們是美國史上人數(shù)最多、教育水準(zhǔn)最高、繼承的財產(chǎn)也最多的一代,過去不買房只是為了延后置產(chǎn),不再從小小的起家厝買起,追求一步到位的人生,直接入手百萬美元以上的豪宅。
千禧世代挑房子自有一套邏輯,相較于紐約、洛杉磯等一線城市,他們更喜歡在德州、科羅拉多州的二線城市置產(chǎn),他們注重豪宅的附屬設(shè)施,比老一輩更在意環(huán)保永續(xù),希望配備太陽能板、節(jié)能裝置,最重要的是特斯拉的充電座。
蘇富比國際物業(yè)執(zhí)行長菲利浦:「他們喜歡有許多附加設(shè)施的房子,不論是游泳池或是社區(qū)(的設(shè)施),他們對環(huán)境也更有社會責(zé)任感,因此更偏好環(huán)境友善的房子,相較于前幾個世代來說?！共恢皇欠康禺a(chǎn),千禧世代對于花錢的想法也不同于上個世代,相較于實(shí)體資產(chǎn),他們更重視生活體驗,像是旅行、社交與美食。
22歲工程師布洛克:「我2022年的目標(biāo)是玩遍美國,到處去看看,我原本想透過Airbnb,但我現(xiàn)在打算開廂型車旅游,我現(xiàn)在專注于生活的體驗,去探索全世界,做些我沒做過的事情,在我還有本錢的時候。」在購買商品時,他們偏好提倡永續(xù)概念的品牌,讓許多奢侈品牌改變行銷策略,更強(qiáng)調(diào)有機(jī)、動物保護(hù)以及公平交易,就是看上千禧世代強(qiáng)大的消費(fèi)力,要搶攻這片新藍(lán)海。
