根據《房貸每日新聞》Mortgage News Daily的數據，30年期固定抵押貸款的平均利率周二上漲超過了5%，達到5.02%。這是該利率2011年以來首次跨過這一門檻。在去年的今天，該利率為3.38%。
自今年年初以來，大致跟隨美國10年期國債收益率的房貸利率一直在攀升，部分原因是聯儲會抑制通脹的政策，以及俄羅斯入侵烏克蘭導致的全球經濟動蕩。
債券市場在周二度過了一個艱難的早晨。聯儲會副主席萊爾·布雷納德Lael Brainard當天發表評論稱，聯儲會縮表的步伐將比上次大得多，而且最大的縮表步伐將明顯更快地完成，這對債券市場造成了沈重打擊。
「距離聯儲會公布最近一次會議的紀要僅剩24小時，聽到布雷納德如此直率、緊迫地談論債券購買政策調整，這讓市場感到不安。」《房貸每日新聞》的首席運營官馬修·格雷厄姆Matthew Graham說，「此時此刻，交易員將布雷納德的評論看作一種預示，即新的會議紀要中將披露關于債券購買的、極其不友好的討論。」
對于已經面臨歷史上最昂貴的房產市場的購房者來說，更高的利率只會增加痛苦。經濟分析公司CoreLogic周二上午發布的一份報告顯示，2月份的房價比一年前上漲了驚人的20%，這是連續第12個月出現同比增長。
預期2022年的投資活動將突破疫情之前的高位水平,在投資者強勁的需求和市場充裕的資本因素影響下,即使利率上升,資本化率依舊保持穩定或略有下調。
1、投資規模接近創紀錄水平由于投資者強勁的需求和充裕的資本流動,商業房地産投資活動在2021年快速回暖。充足的可用資本、近歷史高位的以美國房地産爲標的權益投資,及較低融資成本將共同推動2022年并購市場的上漲。隨著國際旅行限制的放寬以及非常低的美元貶值對沖成本,預計2022年會有更多的外國資本關注美國資産。
2022年預計投資總額預期將比2021年的水平增加5%-10%,這將與2019年疫情之前的投資額旗鼓相當。雖然電子商業和人口結構變化會吸引壹部分投資者對工業和多戶型資産的投資感興趣,但對辦公室和零售資産的投資預計也會回升。2022年,工業和多戶住宅投資額預計將比2021年的水平增長10%-15%,而辦公室和零售業投資額也將增長5%-10%。與此同時,2021年年三季度,酒店投資額恢復到疫情之前的水平,這是該行業進入2022年積極的壹個信號。
2、資本化率保持穩定對資産強勁的需求將推高定價,即使長期利率有小幅度上升,依然有助于保持資本化率總體的穩定。按歷史標準衡量,預計房地産利差仍將保持較大的數值,這有助于抵消利率上升的影響。2022年上半年,預計所有類型房地産的平均資本化率將比10年期國債收益高280-300個基點(bps),與2013年至2018年的290個基點的平均水平持平,然后2022年下半年將收縮至250個基點。此外,租金也將繼續上漲,從而爲大部分房地産資産類別提供更高的凈營業收入(NOI)支持。盡管資本化率在長期通常遵循實際利率的走勢,但在短期內,預期凈營業收入的影響更大。
盡管在壹些零售、酒店以及辦公室等領域面臨壹些挑戰,但是預計房地産基本面將在2022年全年加強。隨著經濟和就業的增長,空置率下降和租金提高,推動著凈營業收入的上升,總體而言,預計多戶家庭(8%)、工業(4%)和零售業(2%)領域的凈營業收入將增加。雖然奧密克戎變異體依然對酒店業造成壹定影響,但是酒店業的凈營業收入也有實質性的改善。由于住戶采用混合辦公安排對A級資産的需求與市場低質資産供給想沖突,預計辦公室寫字樓行業的凈營業收入將小幅下降1.5%。
總體而言,隨著房地産價值的升值,房産投資者將獲得與無風險國債利率相比高收益利差回報。此外,我們預計全年通脹率平均爲2.4%,低于我們預期的凈營業收入增長水平。因此,相對低風險收益率的機會,加上對沖通脹的能力,將使房地産在2022年成爲極具吸引力的投資選擇。
與無風險利率的利差收窄,但仍有顯著空間。
3、推動債務市場發展的另類貸方貸款發放量在2021年顯著增加的基礎上,2022年預計會繼續保持高位,因爲借款人尋求在美聯儲收緊貨幣政策之前鎖定較低的利率。2021年,另類貸方的交易量激增,特別是通過抵押貸款憑證(CLO)的債務基金。這種轉變反映了尋求過橋貸款和其他過渡性融資的借款人以及渴望更高收益率的投資者的風險偏好增長,特別是考慮到當前的公司和政府債券利差。假設美聯儲以不會擾亂信貸市場的方式縮減資産購買規模,2022年抵押貸款憑證(CLO)和傳統商業抵押貸款證券(CMBS)的發行量在2022年應該會保持在高位。
人壽保險公司也非常活躍,在商業房地産貸款中發現了較好的價值,特別是多戶住宅和工業地産。與此同時,私募股權公司越來越有興趣從壽險公司收購貸款組合,作爲他們的投資參數。盡管壹部分投資人會轉向私募股權,但壽險公司預計在2022年仍將是活躍的貸方。
同樣值得注意的是單壹資産、單壹借款人交易的增長。許多投資者仍然對辦公室和零售行業的領域持謹慎的態度,他們更喜歡評估單壹不動産和擔保人的安全性,而不是梳理更大的渠道交易的財務狀況。我們預計,隨著基本面的改善以及遠程辦公和電子商務的影響變得更加清晰,到2022年,投資者和貸方都將更愿意承銷辦公室和零售交易。
4、資本市場將迎來好年景綜上所述,在充足的資産流動性和穩定的資本化率的推動下,2022年的投資活動將創下歷史新高。經濟狀況的改善將支持資産價值升值和凈營業收入(NOI)增長,從而提高回報率。這壹前景的最大風險來自疫情造成的破壞、無法預見的利率飆升或是通貨膨脹升高,事實證明這比目前預期的持續更久,但在這壹點上,這些因素似乎不是對前景的主要威脅。
·值得關注的趨勢·投資策略分歧隨著投資者在后疫情時代房地産環境中重新平衡風險和回報,核心型和機會型投資策略預計將在2022年進壹步加速。鑒于強健的基本面,多戶住宅資産可能會在機會型收購中占據很大份額。對于寫字樓資産而言,追求安全資産的趨勢可能最爲明顯,包括在大流行期間暫停并購的機構投資者的需求,現在面臨著有效部署大量資本的壓力。
抵押貸款憑證強勁復蘇推動債權基金活動由于在收購需要翻新或其他升級的物業過程中利率上漲,對于更短期、浮動利率融資需求在不斷增長。追求更高收益率的投資者渴望此類産品,大型私募股權公司正在成爲積極的抵押貸款憑證發行人以滿足此種需求。
從LIBOR過渡自2022年伊始,LIBOR指數貸款和衍生品將不再可用,借款人和貸款人都需要在評估現有貸款和新貸款時做出決定。隨著貸方調整他們的流程,借款人弄清楚他們在新基準下的風險是什麼,信貸市場可能會出現壹些混亂,但預計這種過渡不會對流動性産生重大影響。
