多元化價值在資源配置方面,使你的投資組合變得多元化。在收益方面,美國房地產與其他投資項目相比(股票和債券等傳統投資項目)還是較低的,但在風險性上,房地產還是更勝一籌,投資房地產就會增加你投資組合的多樣化。
提高收益率房地產作為投資組合的一部分,將使得你的投資組合在一定風險性下創造更大的收益。同樣,通過將房地產納入你的投資組合中,你可以保證投資組合的回報,同時還能降低投資風險。
在通貨膨脹中保值美國房地產回報與從租戶收取的租金直接相關。有些租約會有增加租金的條款。在其他情況下,只要租期到期,租客續租,租金就會上漲。無論哪種方式,房地產收入往往都會通貨膨脹的環境中會增長得更快,因此即使發生了通貨膨脹,房主也能獲得原來或甚至更高的收益。
影響價值在前面的特點中也提及,房地產是一種有形的資產。因此,投資者可以改變現有的物業,以提高其價值或提高市場的競爭力。此類行為的例子有很多,包括:更換漏水屋頂,改善外觀,篩選更高質量的租戶與其改造房屋。相比其他類型的投資,投資者對房地產投資能有更大程度的控制。
投資美國房地產需要注意哪些不良后果?投資美國房地產也有些缺點,投資者在投資房地產時也需要再三考慮。
購買,銷售和運營成本高昂與其他投資相比,美國私人房地產市場的交易成本很高。通常情況下,購買更大的房產會更加劃算,因為你可以將交易成本分攤到更大的房屋面積中。房產是你一筆有形的投資,需要你的管理,為此你需要花費高昂的運營成本。
需要管理除了一些例外,房地產需要在兩個層面持續管理。首先,你需要對物業進行日常管理以處理物業的日常事務。其次,需要考慮投資房產的市場長期定位,因此物業的戰略管理也是必不可少的。有時兩個層面的管理可以交由同一個公司處理。管理是有代價的,即使是由業主親自出馬,也需要耗費業主的時間和精力。
難以獲得建立一個有意義的,多元化的房地產投資組合可能是一個挑戰,因為購買的房地產要遍布各種有潛力的位置,類型也需要多元化,而這對許多投資者來說是無法實現的。但是,你可以購買帶有私人泳池或公共安全設施的物業,這些物業通常可以滿足多樣化的投資組合。
周期性(租賃市場)與其他資產類別不同,房地產投資是周期性的。美國房地產有兩個周期:租賃市場周期和投資市場周期。和大多數市場一樣,租賃市場的情況是由供給方決定的,即可用房屋(或空位)的數量,需求方(租戶需要的房屋面積)。如果租賃需求增加,空置率將會下降,因此市場供給的不足也會帶來租金的上漲。一旦租金達到一定水平,開發商便會再開發閑置地來滿足市場需求。
周期性(投資市場)美國房地產投資市場與租賃市場的周期不同。投資市場的需求方是有資金投資于房地產的投資者,供應方是已有物業的業主。如果需求方擁有充分的資金可以投資房市,那么房價就會上漲。隨著價格的上漲,額外的物業又將被投入市場以滿足需求。
盡管租賃和投資市場具有獨立的周期,但它們往往會互相影響。比如說租賃市場呈下滑趨勢,租金增長速度就會便放緩。面對租金增長速度放緩,房地產投資者也會止步于高額的房價,因此可能會停止進行購買。如果投資市場的需求變得冷淡,則價格也會隨之下降。雖然計算市場周期便于困難,但是你在購買時也可以衡量一下自己投資房產的未來走勢。
績效評估在美國私人市場中,沒有一個確切的標準可以讓你比較你的投資組合。同樣,市場風險也是難以衡量。在股市中,收益和風險的確定會比較容易一些,但是要衡量一個房地產的市場表現將更具有挑戰性。
據調查,近四分之三的購房者表示,在購買過程中會出現壓力。
其中許多壓力來自財務方面。另一項調查發現,42%的購房者在這個購房過程中很緊張,32%稱心情復雜,21%表示恐慌。
的確,購房是一個復雜的過程,要與各類人等打交道,要想控制整個局面是比較困難,甚至不可能按照事先的計劃進行。
不過,經過整理,在購買過程中的麻煩其實都很典型,面對這些問題該如何應對呢
1、信用評分低于預期?很多人都希望獲得更高的信用分數并如期獲得最優惠的利率,但如果分數低怎么辦?如何處理:如果分數過低與預期有較大差距,最有可能的是信用報告出現了錯誤,可以到網站查詢是否出現問題
2、抵押貸款申請被拒?即使有良好的信用評分,如果放款人看不到良好的債務與收入比率的賬戶文件,放貸人會對貸款人說不。
如何處理:提前準備必要的文件,并多選擇幾個貸款人。如果仍然被拒,可能需要花費一些時間修復信用評分或尋找價格較低的房屋。??
3、與家人意見不一?購買房屋由于壓力所至,家人關系會緊張狀況。根據最近LendingHome的調查顯示,十分之六的千禧一代和X世代(1966-1980年出生的人)表示他們在購房過程中與另一半的意見不合。
如何處理:在開始找房子之時,就要對購房的關鍵問題進行詳細討論,有半數夫婦表示,通過認真溝通,買了新家以后家人的關系更密切了。?
4、喜歡的房屋類型就是找不到?圖片圖片在庫存緊張時,住房銷售的速度會非常迅速,特別是要買過渡房或準備立即搬入的購房者,買不到心儀的房產是個大問題。
如何處理:首先要做好房貸預批,這個環節很重要!然后盡可能多的在網站查看房源,看到喜歡的房子及時與經紀人溝通。關鍵是不要操之過急,有時等待好過買了后悔。??
5、在出價時失利?一棟心儀/性價比不錯的房源,往往會引來多個買家。
如何處理:這時盡量不要被情緒所支配,因而做出不理智的決策。要提前做好預算,制定其中的浮動空間,理性的看待房價。?
6、抵押貸款文書難以完成?圖片圖片即使已獲得預先批準,貸方在整個過程中還會要求提供更多的文件和其他材料。
如何處理:多與有過購房經歷的人聊天,提前將文件準備出來。需要補件時可快速提供所需文件。要有足夠的心理準備,隨時應付貸款人的另外要求。??
7、估價低于報價?這種事正變得越來越普遍,特別是在漲幅大的住房市場。
如何處理:可找當地的評估人員尋求幫助,如果自己估價低,就需要仔細考慮是否修改報價。?
8、房屋檢查中發現問題?每次房屋檢查都會發現問題,但如果出現維修成本很高,例如基礎或屋頂的問題,則會令人非常不安。
如何處理:與賣家重新談判,考慮賣家是否愿意降價;或者可以根據賣家的承受范圍進行修繕。如果雙方無法達成妥協,看看是否可以自己動手解決問題。總之一次愉快的購房,將終身受益,有時放棄是最好的辦法。?
9、產權不清?如果房產有留置權,或賣方以外的其他人提出擁有所有權,則購買無法完成。
如何處理:直接與產權代理人溝通,了解如何解決出現的問題。商定是否可以通過購買產權保險,以解決產權問題。?
10、賣家要退出?有時人們會在感情上難以割舍居住了很久的房子,或者想賣更高的價錢,等等這些都可以使賣家改變主意。
如何處理:在大多數州,作為買房的一方沒有太多的追索權。但是,賣方通常需要支付購房者與交易相關的費用,這一項需要事先與經紀人咨詢。?
11、抵押貸款利率上漲?貸款期間利率上升意味著每月還款金額增加。
如何處理:如果得到一個很好的利率,最好鎖定,以防止發生變化。大多數貸款人提供30天的免費鎖定。?
12、銀行改主意?按揭批準是根據購房者在申請時提供信息決定的。在提交申請之后和結束之前,購房者如果信用評分或工作情況發生變化,銀行可能改變主意。
如何處理:預先批準后,就不要再開新的信用賬戶/卡,并與貸款人討論任何潛在的變數。?
13、驗房不順利?理論上說,最后對房屋進行驗收只是一個手段,以確保房屋情況與當初報價時一致,而且在檢查過程中可以了解此前提出的問題是否都已解決。因為有的時候,會發現新的問題或發現談妥的修復并不符合要求。
如何處理:盡早安排最后的驗房時間,以確保處理任何的問題。?
14、入住后發現新問題?除非賣家有意欺騙,否則任何問題都需要購房者自己負責。大多數州都有法律規定買方“按原樣”接受財產。
如何處理:仔細閱讀檢查文件。考慮購買房屋保修險,它可以保證在居住的第一年或兩年內進行一些維修的花費。還可以建立一個緊急基金,用來支付需要解決的維護資金。?
