目前美國的大多數貸款,都是按房利美的標準來製定的。美國的房地產貸款,分為住宅貸款和商業房地產。這兩種貸款的機製是不同的,尤其是利率方面。
本文僅做一般性介紹,如果要貸款在美購房的話,還是建議您咨詢美國正規貸款銀行,獲取最適合您情況的專業建議。
圖片利率的歷史美國住宅貸款的利率——固定利率,是由美國的債券市場(BondMarket)決定的,而不是人們所想的由美國聯儲的基準利率決定。只有浮動利率與聯儲基準利率相關聯。
目前美國的聯儲拆借利率已降至0.25%,因此再下調的空間有限。而房屋抵押貸款的長期利率,主要受製於長期公債行情。眼下長期利率已調至有史以來的最低點,也意味著通脹即將來臨。
所以目前最重要的是,應把握貸款時機,做一些相應的調整。建議如下:將30年期貸款改成15年期,可以減縮負債的年限,省下15年的利息。
將15年期貸款改成30年期,可以減低月付額度,自救度過經濟難關。
抵押貸款套現:如果房貸少或全凈值,可考慮增加房貸額度,貸出錢來再來投資賺錢,善用貸款的杠桿功能,走致富的捷徑。
個人信用:經過這次次貸金融風暴和信用危機後,各銀行對房屋貸款的審核手續較之前嚴格很多。要取得最好的貸款方案和利率,取決於以下四大因素:一、良好的信用所有借款人通過個人社會安全號碼的審查,獲得來自三大信用評估公司的個人信用報告分數。目前所有銀行都會采取3份報告中的中間值作為信用審定分數。這個數字總結了個人過去的信用歷史,並評估貸款人將來準時還款的可能性。高的信用分數,不僅有資格申請抵押貸款,更可取得較好的貸款利率。
這個信用指數是基於以下項目的評估:付款歷史:是否按時付款?是否有晚付的習慣?幾次?30天,60天,90天晚付?持續多久?今年?去年?有無破產紀錄?有否被人追債?在法院,國稅局有無欠錢記錄?是否欠付小孩贍養費等等。房屋貸款遲付紀錄其實是銀行最關註的,所以會被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀錄,超過一年就可不算入評估。
信用卡額度:額度越高,表示信用越好。但是每月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%,否則會被扣分。超過總額度的支出愈高,扣分越多。
信用歷史:銀行需要評估至少4條信用線,其中二條需有兩年以上的信用歷史信用類型:曾獲得過幾種貸款,如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。
信用審查次數:信用每多被審查一次,就會被扣分。被查得太多,就有必要寫解釋信來闡明原因。
二、穩定的收入這是放貸的保障。一般來說,月收入應是貸款支出的2.5倍。目前通過的負債率DTIRation(負債/收入)為收入的55%以下,但是各銀行的標準又不同,不過可以用公式來計算,貸款本金+利息+地產稅+火險+所有信貸月付(從信用報表記錄)/月總收入55%審核收入的基準有2點:穩定的收入。借款人在所從事的行業有連續工作2年以上的紀錄。
足夠的收入來源。收入證明可用以下方式:固定工資:用於上班族,提供2年的W-2表,按稅前收入審核。
自雇企業主:領1099表,提供2年的保稅單,按照稅後AGI計算2年平均收入。
三、資產證明這是確保貸款快速過關的關鍵。如存款、支票賬戶、定存、退休賬戶及股票等。頭款及購屋費用,再加上3個月的月付房貸金額,需要有存在銀行兩個月以上的證明。
請先把您的現金如果想在近兩個月內購買房屋,就要先把這筆現金存入銀行,然後影印著兩個月的銀行賬單(全部頁數)作為存款證明。如果房貸少或全凈值,銀行不接受從網路印出的影印件,除非上面有申請貸款人的全名、位址和賬戶等資訊。(通常網路版本都不顯示)任何工作月收入之外的存款,都必需要再加上一封解釋信,解釋錢的來源(LOE-LetterofExplanation)。如果有大額存款是從國外匯入,也要解釋和證明錢的來源。通常以匯入款的存根作為依據。
四、房屋價值這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款,作為抵押品的價值至關重要。大多數屋主選擇LTV80%(貸款額/房價)以內的貸款方案,因為貸款超過80%抵押比率,需要另外夠貸款支付保險,即PMI(PrivateMortgageInsurance)。
根據貸款額度的不同,月保費也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。現在銀行對貸款人的收入查核,執行的非常嚴格。除了要看2年的W-2收入表、1099表、個人報稅表(TaxReturn)之外,還要貸款人填4506T表格(IRSForm),用以取國稅局核查個人報稅紀錄,藉以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入,不符合貸款申請表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。
多元化價值在資源配置方面,使你的投資組合變得多元化。在收益方面,美國房地產與其他投資項目相比(股票和債券等傳統投資項目)還是較低的,但在風險性上,房地產還是更勝一籌,投資房地產就會增加你投資組合的多樣化。
提高收益率房地產作為投資組合的一部分,將使得你的投資組合在一定風險性下創造更大的收益。同樣,通過將房地產納入你的投資組合中,你可以保證投資組合的回報,同時還能降低投資風險。
在通貨膨脹中保值美國房地產回報與從租戶收取的租金直接相關。有些租約會有增加租金的條款。在其他情況下,只要租期到期,租客續租,租金就會上漲。無論哪種方式,房地產收入往往都會通貨膨脹的環境中會增長得更快,因此即使發生了通貨膨脹,房主也能獲得原來或甚至更高的收益。
影響價值在前面的特點中也提及,房地產是一種有形的資產。因此,投資者可以改變現有的物業,以提高其價值或提高市場的競爭力。此類行為的例子有很多,包括:更換漏水屋頂,改善外觀,篩選更高質量的租戶與其改造房屋。相比其他類型的投資,投資者對房地產投資能有更大程度的控制。
投資美國房地產需要注意哪些不良后果?投資美國房地產也有些缺點,投資者在投資房地產時也需要再三考慮。
購買,銷售和運營成本高昂與其他投資相比,美國私人房地產市場的交易成本很高。通常情況下,購買更大的房產會更加劃算,因為你可以將交易成本分攤到更大的房屋面積中。房產是你一筆有形的投資,需要你的管理,為此你需要花費高昂的運營成本。
需要管理除了一些例外,房地產需要在兩個層面持續管理。首先,你需要對物業進行日常管理以處理物業的日常事務。其次,需要考慮投資房產的市場長期定位,因此物業的戰略管理也是必不可少的。有時兩個層面的管理可以交由同一個公司處理。管理是有代價的,即使是由業主親自出馬,也需要耗費業主的時間和精力。
難以獲得建立一個有意義的,多元化的房地產投資組合可能是一個挑戰,因為購買的房地產要遍布各種有潛力的位置,類型也需要多元化,而這對許多投資者來說是無法實現的。但是,你可以購買帶有私人泳池或公共安全設施的物業,這些物業通常可以滿足多樣化的投資組合。
周期性(租賃市場)與其他資產類別不同,房地產投資是周期性的。美國房地產有兩個周期:租賃市場周期和投資市場周期。和大多數市場一樣,租賃市場的情況是由供給方決定的,即可用房屋(或空位)的數量,需求方(租戶需要的房屋面積)。如果租賃需求增加,空置率將會下降,因此市場供給的不足也會帶來租金的上漲。一旦租金達到一定水平,開發商便會再開發閑置地來滿足市場需求。
周期性(投資市場)美國房地產投資市場與租賃市場的周期不同。投資市場的需求方是有資金投資于房地產的投資者,供應方是已有物業的業主。如果需求方擁有充分的資金可以投資房市,那么房價就會上漲。隨著價格的上漲,額外的物業又將被投入市場以滿足需求。
盡管租賃和投資市場具有獨立的周期,但它們往往會互相影響。比如說租賃市場呈下滑趨勢,租金增長速度就會便放緩。面對租金增長速度放緩,房地產投資者也會止步于高額的房價,因此可能會停止進行購買。如果投資市場的需求變得冷淡,則價格也會隨之下降。雖然計算市場周期便于困難,但是你在購買時也可以衡量一下自己投資房產的未來走勢。
績效評估在美國私人市場中,沒有一個確切的標準可以讓你比較你的投資組合。同樣,市場風險也是難以衡量。在股市中,收益和風險的確定會比較容易一些,但是要衡量一個房地產的市場表現將更具有挑戰性。
