根據《房貸每日新聞》(MortgageNewsDaily)的數據,30年期固定抵押貸款的平均利率周二上漲超過了5%,達到5.02%.這是該利率2011年以來首次跨過這一門檻。在去年的今天,該利率為3.38%.
自今年年初以來,大致跟隨美國10年期國債收益率的房貸利率一直在攀升,部分原因是聯儲會抑制通脹的政策,以及俄羅斯入侵烏克蘭導致的全球經濟動蕩。
債券市場在周二度過了一個艱難的早晨。聯儲會副主席萊爾·布雷納德(LaelBrainard)當天發表評論稱,聯儲會縮表的步伐將比上次大得多,而且最大的縮表步伐將明顯更快地完成,這對債券市場造成了沉重打擊。
“距離聯儲會公布最近一次會議的紀要僅剩24小時,聽到她(布雷納德)如此直率、緊迫地談論債券購買政策調整,這讓市場感到不安。”《房貸每日新聞》的首席運營官馬修·格雷厄姆(MatthewGraham)說,“此時此刻,交易員將布雷納德的評論看作一種預示,即新的會議紀要中將披露關于債券購買的、極其不友好的討論。”對于已經面臨歷史上最昂貴的房地產市場的購房者來說,更高的利率只會增加痛苦。經濟分析公司CoreLogic周二上午發布的一份報告顯示,2月份的房價比一年前上漲了驚人的20%,這是連續第12個月出現同比增長。
目前美國的大多數貸款,都是按房利美的標準來製定的。美國的房地產貸款,分為住宅貸款和商業房地產。這兩種貸款的機製是不同的,尤其是利率方面。
本文僅做一般性介紹,如果要貸款在美購房的話,還是建議您咨詢美國正規貸款銀行,獲取最適合您情況的專業建議。
圖片利率的歷史美國住宅貸款的利率——固定利率,是由美國的債券市場(BondMarket)決定的,而不是人們所想的由美國聯儲的基準利率決定。只有浮動利率與聯儲基準利率相關聯。
目前美國的聯儲拆借利率已降至0.25%,因此再下調的空間有限。而房屋抵押貸款的長期利率,主要受製於長期公債行情。眼下長期利率已調至有史以來的最低點,也意味著通脹即將來臨。
所以目前最重要的是,應把握貸款時機,做一些相應的調整。建議如下:將30年期貸款改成15年期,可以減縮負債的年限,省下15年的利息。
將15年期貸款改成30年期,可以減低月付額度,自救度過經濟難關。
抵押貸款套現:如果房貸少或全凈值,可考慮增加房貸額度,貸出錢來再來投資賺錢,善用貸款的杠桿功能,走致富的捷徑。
個人信用:經過這次次貸金融風暴和信用危機後,各銀行對房屋貸款的審核手續較之前嚴格很多。要取得最好的貸款方案和利率,取決於以下四大因素:一、良好的信用所有借款人通過個人社會安全號碼的審查,獲得來自三大信用評估公司的個人信用報告分數。目前所有銀行都會采取3份報告中的中間值作為信用審定分數。這個數字總結了個人過去的信用歷史,並評估貸款人將來準時還款的可能性。高的信用分數,不僅有資格申請抵押貸款,更可取得較好的貸款利率。
這個信用指數是基於以下項目的評估:付款歷史:是否按時付款?是否有晚付的習慣?幾次?30天,60天,90天晚付?持續多久?今年?去年?有無破產紀錄?有否被人追債?在法院,國稅局有無欠錢記錄?是否欠付小孩贍養費等等。房屋貸款遲付紀錄其實是銀行最關註的,所以會被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀錄,超過一年就可不算入評估。
信用卡額度:額度越高,表示信用越好。但是每月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%,否則會被扣分。超過總額度的支出愈高,扣分越多。
信用歷史:銀行需要評估至少4條信用線,其中二條需有兩年以上的信用歷史信用類型:曾獲得過幾種貸款,如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。
信用審查次數:信用每多被審查一次,就會被扣分。被查得太多,就有必要寫解釋信來闡明原因。
二、穩定的收入這是放貸的保障。一般來說,月收入應是貸款支出的2.5倍。目前通過的負債率DTIRation(負債/收入)為收入的55%以下,但是各銀行的標準又不同,不過可以用公式來計算,貸款本金+利息+地產稅+火險+所有信貸月付(從信用報表記錄)/月總收入55%審核收入的基準有2點:穩定的收入。借款人在所從事的行業有連續工作2年以上的紀錄。
足夠的收入來源。收入證明可用以下方式:固定工資:用於上班族,提供2年的W-2表,按稅前收入審核。
自雇企業主:領1099表,提供2年的保稅單,按照稅後AGI計算2年平均收入。
三、資產證明這是確保貸款快速過關的關鍵。如存款、支票賬戶、定存、退休賬戶及股票等。頭款及購屋費用,再加上3個月的月付房貸金額,需要有存在銀行兩個月以上的證明。
請先把您的現金如果想在近兩個月內購買房屋,就要先把這筆現金存入銀行,然後影印著兩個月的銀行賬單(全部頁數)作為存款證明。如果房貸少或全凈值,銀行不接受從網路印出的影印件,除非上面有申請貸款人的全名、位址和賬戶等資訊。(通常網路版本都不顯示)任何工作月收入之外的存款,都必需要再加上一封解釋信,解釋錢的來源(LOE-LetterofExplanation)。如果有大額存款是從國外匯入,也要解釋和證明錢的來源。通常以匯入款的存根作為依據。
四、房屋價值這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款,作為抵押品的價值至關重要。大多數屋主選擇LTV80%(貸款額/房價)以內的貸款方案,因為貸款超過80%抵押比率,需要另外夠貸款支付保險,即PMI(PrivateMortgageInsurance)。
根據貸款額度的不同,月保費也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。現在銀行對貸款人的收入查核,執行的非常嚴格。除了要看2年的W-2收入表、1099表、個人報稅表(TaxReturn)之外,還要貸款人填4506T表格(IRSForm),用以取國稅局核查個人報稅紀錄,藉以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入,不符合貸款申請表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。
