加州今年的房屋銷售量和價格上漲已經持續到今年秋季。房價已經達到了一個中間價高點，甚至連公寓/聯排別墅的每套價格也在9月份增長了21000美元。
即使是受到新冠疫情和森林大火影響，也沒有減弱人們對房地產市場的熱情和參與度。加州份的房屋銷售和房價再次飆升。本文在此預測加州地產市場的下一步的走勢。
雖然隨著加州房屋空置率的攀升，舊金山灣區的公寓租金價格正在下降，但該州的其他住房市場卻蒸蒸日上。現在的需求是獨棟住宅，原因是在疫情大流行結束后，郊區的房屋需求都很大。盡管加州的政府債務令人擔憂，但這不太可能阻止2021年房地產市場的上漲。
隨著新房源的開始枯竭，加州的房地產經紀人開始對冬季變得更加悲觀。上周成交額也下降了15%。
加州9月房屋銷售情況
加州9月的封閉使得房屋銷售上升至489590套，8月銷售量為465400套，增加了5.2%，比一年前的404030套增加了21.2%。
8月，經季節調整的年化率計算，現有獨棟住宅銷售量增長6.3%，至465400套，較2019年8月增長14.6%。這是自2016年夏季以來，銷售額首次連續三個月增長。加州房價在6月和7月創下新高后，也創下了歷史中位數的紀錄。
全州的房屋均價達到創紀錄的712430美元，比2019年9月的605680美元上漲了17.6%。
加州貝克斯菲爾德（Bakersfield）的第二代房地產經紀人Jeanne Radsick說：“由于有動機的購房者繼續利用歷史上最低的利率，房屋銷售在未來幾個月內將有所上升，房地產市場應該仍然是一個整體經濟中的一個亮點。
加州的房價會繼續上漲嗎？
很多購房者都在問房價會漲還是跌？答案也是顯而易見的。這種高需求、低抵押貸款利率和低庫存可能繼續會催生房屋和公寓價格上漲。許多因素（包括失業申請人數減少、提高零售額、不斷增長的消費者信心、希望遠離城市居住在郊區、大流行而推遲銷售、創紀錄的低抵押貸款利率、即將到來的選舉、對郊區大房屋的需求......）都促成了加利福尼亞州房地產市場積極的銷售數據。
同時，加州更昂貴住宅的銷售繼續強勁增長，而價格在40萬美元以下的房屋銷售下降。這反映了疫情流行期間加劇了貧富差距帶來的地產市場結構性差別。
美國C.A.R.高級副總裁兼首席經濟學家Leslie Appleton Young說：“低利率和住房庫存緊張是造成全國房價中間價從6月到8月連續三個月創歷史新高的因素。同時，隨著高價房地產的銷售增長繼續超過價格更為實惠的同類房地產，銷售組合的變化是另一個不斷推高中間價的變量。”
加州大部分區縣的地產都增長
據統計，加州超過90%的縣（51個縣中的47個）的非公開銷售額同比增長。普盧馬斯縣Plumas比去年增長最多（130.3%），其次是阿馬多Amador （+122.4%）和莫諾縣Mono（+118.8%）。四個縣的銷售額下降，其中梅賽德斯縣Merced的下降幅度最大（比去年9月下降了20.8%）。
同時，28%的受訪者認為現在是買房的好時機。這比去年9月上漲了6個百分點，但比上月的34%有所下降。56%的人認為現在是買入的好時機。
增長較大的地區
正如預測的那樣，主要大都會區的房價已經上漲。其中，洛杉磯、拉森、格倫、圣貝尼托、莫諾和馬里波薩的房價也逐月大幅上漲。
即使在洛杉磯大都會區，房價也每月上漲2.4%（+15000美元），同比上漲23.2%。在舊金山灣區，房屋銷售月環比下降了6.3%，而房價卻比上個月下降了0.7%或8000美元。
加州住房統計趨勢
然而，一個更大的趨勢，購買更大的空間，遠離密集的城市地區的豪宅，也正在全國和加州蔓延開來。低抵押貸款利率使得購買豪宅成為買家和投資者更可行的選擇。還有，高端住宅的銷售正在飆升。超過300萬美元的房屋銷售量增長了119%，高于8月份87%的增幅。
按地區劃分的房屋銷售
中部沿海和中部沿海地區的銷售額僅增長了33.4%。
主要大都會區的房屋銷售和價格
洛杉磯、舊金山、圣地亞哥房價繼續攀升。
與去年8月相比，各大城市房屋銷售的顯著特點是價格上漲。持之以恒的房主們得到的回報是銷售價格的大幅上漲。
在洛杉磯大都會，房價上漲2.4%，房屋中位數為63萬美元，較去年同期上漲15.65%。洛杉磯整體房屋銷售上漲6.3%，價格環比上漲4.2%，銷售額為5.8%，比去年9月的銷售數字高出23.2%。
在洛杉磯縣，房價從8月份的677260美元增長到747380美元，而7月份的653570美元增長了10.4%。這個價格比去年9月高出近8.4萬美元。
在舊金山灣區地區，9月份的房價比8月份下降了8000美元，但是整個灣區銷售量增長了2.6%。
在舊金山，房價比8月份的中間價下跌了0.1%，至1665000美元，比8月份的中間價高出2000美元。房屋銷售仍強勁增長8.4%，仍較去年9月上漲90%，舊金山的公寓價格下跌25000美元，至1275000美元的新中值。8月份銷售額下降了6.5%。
在圣地亞哥，房價比9月份上漲了7.5%，達到了73.5萬美元的新的中間價。銷售額比8月份增長了0.3%，比去年增長了15.4%。公寓的平均價格上漲了5000美元，漲幅為1.1%，達到47萬美元。
奧蘭治縣上月房價回落至91.5萬美元，比8月份的價格低1.6%。房屋銷售月環比增長4.9%，比去年9月增長31.3%。
加州首府薩克拉門托的房價上漲3.3%至42.9萬美元，8月銷售額下降8.1%。蒙特利房價略有上漲（分別上漲3.3%）和銷售增長4.5%。
待售房屋
待售銷售從夏末的火熱速度逐漸平穩下來。可能是選舉和經濟刺激計劃的僵局讓購房者暫停思考，而不斷上漲的房價可能讓購房者難以負擔。
加州待售房屋
市場的關鍵問題是加州的房屋庫存不足。隨著銷售額的增長，活躍上市的數量繼續下降，這意味著，當大流行過后，購買力恢復的買家出現嚴重短缺時，危機點可能會到來。
幾乎所有地區的房源都有所下降。在加州的地區中，中央山谷的降幅最大，比去年8月下降了60.3%，其次是南加州（-49.9%）、中央海岸（-60.3%）、極北（-43.9%）和舊金山灣區（-31.9%）。
10月初加州銷售情況
加州汽車銷售的最新數據顯示，周銷量、待售量和上市量較前一周明顯下降，但仍較一個月前有所上升。鑒于我們已進入10月，這些數據必須被視為強勁的數據。這可能是由于加州野火的混亂，空氣中彌漫著危險的煙霧。這將阻止買家搜索并推遲購買過程。
2021年加州住房市場預測
更新的C.A.R.公司預測2021年加州的的房屋銷售和價格仍將上漲。C.A.R.公司首席經濟學家和副總裁Leslie Appleton Young發布了她對2021年加州房地產市場的最新預測。她預計到2021年，房屋銷售將繼續改善。這一預測是基于不斷增長的買方需求推動加州的中間價超過70萬美元，以及低庫存將導致價格上漲。而且，由于活躍房源減少，銷售增長迅速，未售出庫存有所下降。這可能導致更高的價格增長。
冠狀病毒期新進展
加州房地產經紀人協會（California Association of Realtors）的副首席經濟學家喬丹.萊文（Jordan Levine）認為，房地產市場的底部正在顯現。該病毒在該州的卷土重來尤其令人不安，可能會傷害人們對經濟復蘇的信心。
人們仍然樂觀地認為疫苗將在2021年到來。在幾天前的視頻報道中，萊文說，未來5到8周將很艱難。
盡管經濟數據會拖累市場。例如美國第一季度的實際GDP增長率下降了4.8%。失業人數已經相當可觀。但好消息是新申請失業救濟人數大幅下降。失業將是最沉重的負擔，可能會使新的年輕買家從市場上消失。這一定程度商會抵消一些漲幅。
Zillow對房價的預測
Zillow在最新發布的報告中稱，預計今年剩余時間內房價將小幅下跌。他們預計銷售額會大幅下降。他們對房價下跌1.1%的預測可能對洛杉磯、圣地亞哥、圣何塞和舊金山的千禧一代來說是個好消息，他們希望利用歷史上較低的抵押貸款利率。
然而，這并沒有打消加州有希望的買家的精神。48%的Zillow調查受訪者表示現在是購買的好時機。
最近在圣地亞哥、奧克蘭、舊金山和洛杉磯，人們對待售房屋興趣的強勁增長有點不穩定，但這種趨勢是顯而易見的。
加州新的住宅和商品房市場已經發生了變化。租房者和企業主會尋找有房間的布局和建筑。6英尺的社交安全距離要求使得擁擠的空間成為一個大問題。
從2008年始發的國際金融危機過去超過10年了。金融巨頭雷曼兄弟（Lehman Brothers）也因之破產。從今天來看，美國經濟似乎正在蓬勃發展。股市在經歷了3453天（將近9年半）的牛市行情沒有出現重大調整之后，剛剛創下了現代史上最長牛市的紀錄。今年早些時候，美國失業率降至3.8%，創下18年來的新低。
無疑，2008年的金融危機始發于房地產，可以說房地產泡沫的破裂是導致大蕭條的危機的核心。但在今天，在很大程度上，房地產市場也很火爆：價格上漲，庫存下降，貸款標準放松，使得更多人有可能獲得抵押貸款。根據最近的一篇FICO研究博客文章稱，圍繞新產生的抵押貸款觀察到的第一個明顯趨勢是，隨著我們離經濟大衰退越來越遠，承保標準似乎有所放寬，越來越多的消費者因此獲得了抵押貸款。該文也擔心，是否離新的金融危機越來越近了？
盡管如此，這10年對于住房來說，也是一個跌跌撞撞復蘇的10年。回想一下導致這場危機的劣質貸款行為：在金融危機爆發前，住房供過于求促使放貸者向幾乎所有愿意在虛線上簽字的人發放貸款，即使這些人顯然無法償還貸款，只是為了填補過剩的庫存，發放給沒有收入、沒有工作、沒有資產的借款人的情況非常猖獗，而廣泛發行的次級債券和可調利率抵押貸款（ARM）讓借款人陷入破產境地。這些貸款在頭兩年給借款人提供了低于市場的驚人的低利率，之后利率飆升至更高的利率，往往使房貸者支付不起。
從2006年第一季度到2012年，這些次級抵押貸款的止贖起始率遠高于固定優質貸款、優質貸款、次級固定抵押貸款和聯邦住房管理局貸款，如下表所示，抵押貸款銀行家協會。在同一時期，次貸拖欠率也最高。
隨后這些貸款產生的債務被重新包裝成可投資產品，包括抵押貸款支持證券，然后出售給銀行、對沖基金、保險公司、養老基金，甚至是富人。當借款人開始拖欠貸款時，這對任何買賣抵押貸款證券的金融機構（或個人）都是災難性的。其影響導致了整個金融業的崩潰。股市崩盤，銀行倒閉，數百萬人失業，退休儲蓄大幅縮水，房屋也隨之被債權人收回拍賣，房價暴跌。
今天的地產市場健康嗎？
根據美國房地產數據公司CoreLogic的一份特別報告，全美國的房價指數在2006年4月見頂，在2011年3月達到最低點，大約在經濟衰退正式結束兩年后，并在2017年10月恢復到峰值。內華達州在經濟衰退期間降幅最大，房價下跌了60%。亞利桑那州和佛羅里達州緊隨其后，分別下降了51%和50%。
“在2011年終于觸底之后，房價開始緩慢回升，回到我們現在的水平，”CoreLogic首席經濟學家Frank Nothaft說。“更大的需求和更低的供應量以及繁榮的就業市場讓一些受沖擊最嚴重的房地產市場推高了房價。然而，許多州的房價仍沒有回到金融危機前的水平。”
雖然許多州已經恢復到危機前的價值觀，但這并非都是好消息。自危機以來，更嚴格的貸款標準使得抵押貸款很難獲得，一些業內人士認為，這導致庫存收緊，價格遠超危機前的峰值水平。
面對高昂的房價、嚴格的貸款標準和所有現房購房者的競爭，很多購房者現在除了租房別無選擇。據美國城市研究所（Urban Institute）的數據顯示，在包括舊金山在內的一些大都會地區，只有25%的居民有能力買房。事實上，根據房地產網站Zillow的數據，在2006年至2016年間，美國50個最大城市的租房者比例有所上升。如今，美國的租房的人口比例達到1965年以來的最高水平。
美國房地產評估咨詢公司米勒.薩繆爾（Miller Samuel）公司的首席執行官喬納森·米勒（Jonathan Miller）說。“價格上漲并不意味著我們已經復蘇。（市場）仍然扭曲，這是因為信貸狀況決定的。”
承受能力取決于市場供應
當美國的房地產市場在2006年4月達到頂峰時，美國近三分之二人口最稠密的大都會區被列為高估值，只有5個大都會區被認為估值過低，僅占1%。2011年3月，市場觸底反彈，只有27個市場被認為估值過高，占人口最多的大都市地區的7%。今天（截至2017年12月，最新可用數據），美國人口最多的大都會地區幾乎處于估值過低、估值過高和估值過高的市場之間，也就是說，美國地產市場處于長期、可持續的水平，受可支配收入等本地市場基本面因素的支撐。
顯然，美國地產可承受性取決于市場。例如，曼哈頓每平方英尺房屋價值中位數是克利夫蘭和底特律等地的20倍左右。根據摩根大通（JPMorgan）的一份報告，高房價與抵押貸款債務的相關性較小，而更多地集中在供應受限的地區，如紐約市、舊金山灣區、波士頓、西雅圖、丹佛和俄勒岡州波特蘭（Portland）等地區。
抵押貸款的可用性
過去幾年，美國貸款標準有所放松。CoreLogic貸款公司發表的一份分析報告發現，貸款正被批準給風險稍高的借款人，不過，與危機前的年份不同，借款人需要提供其收入和償還能力的完整文件。例如，房利美將其最高債務收入比例從45%提高到50%，近年來，房利美和房地美都開始接受首付低至3%的抵押貸款。如今，美國消費者所面臨的浮動利率并不像危機前那么嚴重，只有約15%的未償抵押貸款市場處于可調利率水平。盡管有這些積極因素，但抵押貸款發放仍未達到危機前的水平。
底線
另外，美國大都會地區高房價和庫存不足，再加上抵押貸款緊縮和學生貸款債務嚴重，導致了租房的根本性轉變。事實上，美國的住房擁有率在2004年達到了69%的峰值，盡管最近有所上升，但仍保持在64%的水平。其他因素也導致了租房的增加，包括消費者偏好和對更靈活生活方式的渴望。
大衰退十年后，美國經濟正以創紀錄的牛市行情蓬勃發展，失業人數創下歷史新低，房地產市場數量也在不斷增加，已恢復到危機前的水平。然而，盡管今天房地產市場火爆，但有很多猜測認為，另一場房地產市場崩盤正在逼近，盡管不一定是在全國范圍內，而是在顯示出缺乏支付能力和房價快速上漲的大都市地區會悄然醞釀著危機。
